מהו סעיף 1250?
סעיף 1250 בקוד הפדיון הפנימי של ארצות הברית הוא כלל הקובע כי מס הכנסה יחייב רווח ממכירת נכסים אמיתיים מופחתים כהכנסה רגילה אם הפחת שנצבר עולה על הפחת המחושב בשיטת הקו הישר.
סעיף 1250 מבסס את גובה המס המגיע לסוג הנכס - בין אם מדובר בנדל"ן למגורים או למגורים - ובנוסף נבדק כמה חודשים היה הבעלים של הנכס בנכס המדובר.
Takeaways מפתח
- סעיף 1250 לחוק הפדיון הפנימי בארה"ב קובע כי מס הכנסה יחייב מיסוי של רווח ממכירת מקרקעין מופחתים כהכנסה רגילה, אם הפחת שנצבר עולה על הפחת המחושב בשיטת הקו הישר. סעיף 1250 חל בעיקר כאשר חברה פוחת הנדל"ן שלה בשיטת הפחת המואצת.
היסודות של סעיף 1250
סעיף 1250 עוסק במיסוי רווחים ממכירת מקרקעין הניתנים לפדיון, כגון מבנים מסחריים, מחסנים, אסמים, נכסים להשכרה ורכיביהם המבניים בשיעור מס רגיל. עם זאת, נכסים אישיים מוחשיים ובלתי מוחשיים ושטח שטחים אינם חלים תחת תקנת מס זו.
סעיף 1250 חל בעיקר כאשר חברה פוחתת את הנדל"ן שלה בשיטת הפחת המואצת, וכתוצאה מכך ניכויים גדולים יותר בחייו המוקדמים של נכס אמיתי לעומת שיטת הקו הישר. סעיף 1250 קובע כי אם נכס נדל"ן נמכר במחיר רכישה המייצר רווח חייבים במס, והבעלים מפחית את הנכס בשיטת הפחת המואצת, מס הכנסה ממיס את ההפרש בין הפיחות בפועל לבין הפחת בקו ישר כהכנסה רגילה.
מכיוון שמס הכנסה מחייב את בעלי הפחתה של כל הנדל"ן שאחרי 1986 בשיטת הקו הישר, הטיפול ברווחים כהכנסה רגילה לפי סעיף 1250 הוא תופעה נדירה יחסית. אם בעל מסלק את הנכס במתנה המועברת במוות, מוכר אותו כחלק מחילופי דברים מסוג זה או מסלק אותו בשיטות אחרות, אין רווחים חייבים במס.
דוגמא ליישום של סעיף 1250
כדי לצפות בדוגמה בעולם האמיתי של סעיף 1250 בפעולה, דמיין שמשקיע קונה נכס נדל"ן בסך 800, 000 דולר עם אורך חיים שימושי של 40 שנה. חמש שנים לאחר מכן, תוך שימוש בשיטת הפחת המואצת, טוען משקיע זה הוצאות פחת שנצברו בסכום של 120, 000 $, והתוצאה היא עלות של 680, 000 $.
נניח עוד כי משקיע זה פורק את הנכס בסכום של 750, 000 $, והתוצאה היא רווח כולל של 70, 000 $. מכיוון שהפחת שנצבר בקו ישר מסתכם ב 100, 000 $ (המחיר הראשוני של 800, 000 $, מחולק ב- 40 שנה, כפול חמש שנות שימוש), על שירות ההכנסות הפנימיות למסות אז 20, 000 $ מהפחת בפועל העולה על פחת בקו ישר. כהכנסה רגילה. לאחר מכן מס הכנסה ימיס את 50, 000 הדולרים שנותרו מהרווח הכולל, בשיעורי מס רווח הון רלוונטי.
על פי סעיף 1250, כיבוש הרווח מחדש כהכנסה רגילה מוגבל לרווח בפועל שנרשם במכירת נדל"ן. בדוגמה שלנו, אם המשקיע יפרק את הנכס האמיתי תמורת 690, 000 $ ובכך ייצר רווח של 10, 000 $, שירות הפדיון הפנימי היה מקטלג 10, 000 דולר רק כהכנסה רגילה, ולא את 20, 000 $ הנוספים.
