הצורה המסורתית ביותר של בעלות על הבית היא להחזיק הן בית והן את האדמה עליה הוא בנוי. מי שאינו יכול להרשות לעצמו בתים, או שלא רוצה להיות מוטרד מתחזוקה חיצונית ואחזקתם, עשוי לרכוש דירות או בתי עיר. עם זאת, קיימת אפשרות נוספת לבעלות בתים: קניית רק את הבית והשכרת הקרקעות שהוא תופס.
רכישת בית ביישוב קרקע מושכרת מאפשרת לך להחזיק בית שאחרת לא תוכל להרשות לעצמך. עם זאת, סוג זה של רכישה חסר חלק מהיתרונות של בעלות על הבית המסורתי ויש לו חסרונות משמעותיים אחרים. האם הגדרת הבעלות הלא רגילה הזו תעבוד עבורך? המשך לקרוא כדי לגלות.
הבסיס
בעין מיומנת, אתה יכול בדרך כלל לזהות נכס מושכר, אפילו כאשר לא נאמר במפורש. מילות המפתח לחיפוש כוללות "בית מיוצר" ו"ריבית חכירה ". תכונות חיצוניות של הבית עשויות להיות מתוארות במונחים, כגון "בריכת התאחדות" או "מגרשי טניס של האגודה". כמו כן, מחיר הנכס המושכר נוטה להיות הרבה מתחת לשווי השוק. לדוגמה, אם התעריף עומד על מסורתי עם שני חדרי שינה, שני חדרי אמבטיה, 1, 600 רגל מרובע, הוא בסביבות 500, 000 $, בית דומה להשכרה על אדמות מושכרות עשוי לעלות רק 150, 000 $. בית מושכר עשוי להיות בעל תכונות יוקרתיות במיוחד עבור מחירו.
דמי אגף בעלי בתים תלולים (HOA) מעידים גם כי רישום עשוי להיות עבור נכס מושכר. אגרת HOA רגילה עשויה להיות בסביבות 250 $ לחודש, בעוד שעמלת HOA בנכס מושכר עשויה להיות 900 $ לחודש. נתינה נוספת היא שאם מסתכלים על מפת לוויין של השכונה בה ממוקם הבית, יתכן ותבחין שהבתים קרובים זה לזה מהרגיל ודומים זה לזה באופן קיצוני. לבסוף, בשכונה טיפוסית, לבתים מסוימים יש בריכות משלהם, ואילו ביישוב מושכר אף אחד מהם לא יעשה זאת.
רשימות נדל"ן לא תמיד מונות נכס מושכר. לעיתים, מידע מרכזי נותר מחוץ לרישום נדל"ן בגלל רפיון של סוכן, או בגלל שהסוכן או המוכר מנסים להסתיר משהו. בדוק את העובדות הנסתרות, ולעולם אל תרכוש נכסי קרקע מושכרת מבלי להבין היטב את התכונות החריגות של בעלות על סוג זה.
סוגי נכסי קרקע חכירה
ישנם מספר סוגים של נכסים מושכרים למגורים, והסוג הנפוץ ביותר משתנה לפי אזור. בהוואי ובדלאוור ישנן בתים של דירות שכירות. באזורים עם הזמנות אינדיאניות, כמו פאלם ספרינגס, יתכן שתוכלו לרכוש נכסים בקרקעות שמורות להשכרה. בלוס אנג'לס, שם אפילו בתים בפרברים עולים בהרבה על המחירים שהאדם הממוצע יכול להרשות לעצמם, ישנם נכסי קרקע מושכרים באזורים פרבריים, כמו עמק סימי וקניון קאנטרי. בפלורידה ואריזונה קיימות גם מספר קהילות פרישה חכורות.
נכסים מושכרים קיימים באזורים אחרים, אך מכיוון שחכרת קרקע היא דרך לא שגרתית לרכוש נכסים, אפשרות זו אינה זמינה בכל מדינה. פארקי קרוואנים, אולי הצורה הנפוצה ביותר של קהילת חכירה, ניתן למצוא כמעט בכל מקום.
כשאתה קונה בית או דירה על אדמות מושכרות, תקח משכנתא בנכס כרגיל. תשלום המשכנתא החודשי יהיה נמוך מכיוון שמחיר הרכישה של הבית נמוך יותר, אך תצטרך לשלם גם דמי שכירות חודשיים משמעותיים של קרקע. מכיוון שלעתים קרובות נכסים להשכרת קרקעות ממוקמים ביישובים שלמים בעלי נכסים דומים, יתכן ונכס מושכר עם דמי HOA בכיסוי אחזקת הגינון, בריכות קהילתיות, בנייני קהילה וכו '.
שיקולים כלליים
- כמה זמן נותר בחכירה? אם אורך החכירה שנותרה קצר יותר מכפי שאתה מתכנן להישאר בבית, חובה לברר מה קורה להתעניינותך בנכס בסוף תקופת החכירה. תקופת החכירה תשפיע גם על יכולתך לממן את הבית. יתכן שקשה או בלתי אפשרי לקבל משכנתא אם תקופת החכירה הנותרת על הקרקע היא 20 שנה ואתה רוצה משכנתא למשך 30 שנה. באופן אידיאלי, חוזה שכירות העולה על תוחלת החיים הפוטנציאלית שלך יגן על האינטרסים הפיננסיים שלך ועל השקט הנפשי שלך. כמובן, למרות שאולי לא תתגורר בבית הזה עד סוף חייך, נחמד שיש אפשרות זו. ואם אתה מוכר את הבית, תקופת החכירה הארוכה שנותרה תשפיע לטובה על מחיר המכירה שלך.
מהם תנאי סעיף הכניעה? בדוק את תנאי סעיף הכניעה אם חוזה השכירות ייגמר בזמן שאתה עדיין הבעלים של הבית. אם החכירה פגה ולא תתחדש, תצטרך לוותר על השימוש בקרקע עליה בנוי ביתך. סעיפי כניעה מסוימים קובעים כי עליך גם למסור את כל השיפורים באדמה (כלומר, הדירה, בית העיר שלך או הבית). הימנע מהפתעות מכוערות על ידי קבלת המידע לפני שאתה קונה.
כמה הוא תשלום חכירה חודשית של קרקע, באיזו תדירות הוא מתכוונן, וכמה? אם יש דמי HOA, שאל את אותן שאלות לגבי אלה. אתה רוצה לוודא שבאמת תחסוך כסף על ידי רכישת נכס מושכר, ושלא תיאלץ יום אחד לעבור על ידי העלאת עלויות.
האם עדיף לי לשכור? שקול אם בעלות על בית על קרקע מושכרת באמת עדיפה על השכירות. השניים דומים במובנים רבים, כולל תשלום אגרה חודשית שנקבעת על ידי גורם אחר. בעלות על בית מסורתי עשויה להעניק לך מידה רבה יותר של חופש; אם זה חשוב לך, ייתכן שווה לחכות לחסוך למקדמה או להגדיל את הכנסותיך מספיק כדי להיות זכאי למשכנתא טובה בבית מסורתי.
יתרונות
קניית בית בקרקע מושכרת מציעה את היתרונות הבאים.
- אתה רוכש את הבית בהרבה פחות מבית מסורתי מכיוון שאתה לא צריך לקנות את האדמה.
נכסים מושכרים הם לרוב טובים יותר מחיות דירות לילדים וחיות מחמד, ותוכלו להשקיע את הכסף שחכירה חוסכת לכם. קונים יכולים לחיות במיקום יקר שלא יכלו להרשות לעצמם. לדוגמה, בחוף האנטינגטון, קליפורניה, יש כמה קהילות ביתיות ניידות בסמוך לאוקיאנוס השקט. כדי לקנות אפילו בית בקומת כניסה בחוף האנטינגטון, ייתכן שתצטרך כ -400, 000 $. רכישת בית בקומת כניסה בפארק קרוואנים, לשם השוואה, יכולה לעלות עד 40, 000 $.
קהילות שכורות כוללות לרוב שירותים שלא תמיד נמצאים בשכונות מסורתיות, כמו מועדונים, בריכות, מגרשי טניס, מגרשי משחקים ומגרשי גולף. בגלל היבט ההתאגדות לקהילה, כל דמי HOA עשויים לכלול את הכיסוח של הדשא שלך על בסיס קבוע.
מכיוון שאינך בבעלות על הקרקע, סביר להניח שיהיו לך ארנונה נמוכה או ללא, שיכולים לעזור להוציא חלק מהעוקץ מתשלום דמי חכירה ודמי HOA. באזורים מסוימים, החוקים המקומיים מגבילים את הסכום בו דמי אדמה חכירה יכולים לגדול מדי שנה.
חסרונות
להלן החסרונות לסוג זה של בעלות על הבית.
- החיסרון המשמעותי ביותר בבעלות על בית על קרקע חכירה נוגע לבניית הון עצמי. עבור אנשים רבים, בעלות על הבית היא מקור עושר עיקרי. עם נכס במקרקעין מושכרים אתה מסתכן באבדן כל ההון העצמי שלך עם פקיעת החכירה, בהתאם לתנאי סעיף הכניעה. מכירה חוזרת של הבית עשויה להיות קשה יותר מאשר מכירה חוזרת של בית מסורתי, במיוחד מכיוון שבכל שנה שעוברת, התקופה הנותרת בחוזה מתקצרת. מסיבה זו, אם ברצונך להשאיר משהו ליורשיך, בית על אדמות מושכרות לא יהיה חשוב להם כמעט כמו בית מסורתי. נכסים מושכרים הם לרוב חלק מבעלות חוזה, שמשמעותה עמלות חודשיות נוספות שהן בלתי צפויות במקצת. בעוד שעמלות HOA הן בדרך כלל סכום קבוע בכל חודש, הן יכולות לעלות מדי שנה. משרד הבריאות יכול גם להעריך הערכה מיוחדת עבור תיקונים גדולים או שדרוגים של רכוש קהילתי, ויצירת שטר גדול ובלתי צפוי. דמי HOA יכולים להיות בעייתיים במיוחד עבור מי שלא עושה שימוש במתקנים נפוצים כמו בריכות, או שיעדיפו לעשות גינון משלו כדי לחסוך כסף.
אמנם בעלות על בתים מסורתיים יכולה להוות גידור טוב מפני אינפלציה, אך בבעלות על נכס מושכר זה לא. כשאתה קונה בית עם משכנתא בשיעור קבוע, התשלום שלך נשאר זהה בכל שנה עם עליית האינפלציה . בסופו של דבר, התשלום החודשי לבעלות הבית שלך עשוי להיות נמוך יותר משכירות בשכונה שלך. ובעוד שערכי הבית משתנים, עליית המחירים לטווח הארוך בדרך כלל תואמת את שיעור האינפלציה או עולה עליה. ביישוב קרקע מושכרת, תשלומי החכירה החודשיים ודמי ה- HOA ככל הנראה יעלו לפחות בשיעור האינפלציה. בינתיים, הבית שלכם יהפוך פחות יקר ערך ככל שתום תקופת החכירה תתקרב.
אם יש לך בית מיוצר על אדמות מושכרות והחכירה פג תוקף (וסעיף הכניעה אינו מחייב אותך לוותר על הנכס), אתה יכול באופן תיאורטי לקחת אותם איתך הביתה ליישוב קרקע מושכרת אחרת או לחלקת אדמה שיש לך נרכש. עם זאת, זה לא ממש מציאותי אלא אם כן אתם רוכשים בית קרוואן. אחרת, יהיה עליכם לפרק את הבית ולהעביר אותו לשטח חדש. זה עשוי להיות לא מעשי מאוד וסביר להניח שהוא יקר לאין שיעור.
בשורה התחתונה
קניית בית בקרקע מושכרת יכולה להיות מפתה כשאתה רואה את מחיר המכירה הנמוך, אך הרכישה כרוכה במורכבות רבות שקניית בתים מסורתית אינה עושה. בעלות בתים מסורתית ככל הנראה יוצרת את הביטחון הכספי הגדול ביותר עבור מרבית האנשים, אך קניית בית בקרקע מושכרת עשויה להוות אלטרנטיבה ברת קיימא עבור אלה שעדיפותם העיקרית היא קנייה ביישוב מסוים במחיר נמוך יותר מבית או בית משותף מסורתי, במקום לבנות הון עצמי.
