סך הוצאות הדיור הוא סכום קרן המשכנתא החודשית של בעל הבית ותשלומי הריבית בתוספת כל הוצאות חודשיות אחרות הקשורות לביתם. סך הוצאות הדיור הוא מרכיב מרכזי בחישוב יחס הוצאות הדיור של לווה המשמש בתהליך החיתום להלוואת משכנתא.
פירוק הוצאות הדיור הכולל
סך הוצאות הדיור יכולות להקיף מגוון רחב של עלויות. סך הוצאות הדיור של הלווה נדרשות בדרך כלל בבקשת אשראי לקבלת הלוואת משכנתא. הוצאות אלה נמדדות לפי יחס הוצאות הדיור הכולל של הלווה. חתמי הלוואת משכנתא ידרשו גם מהלווה למסור פרטים על סך חובם הנמדד ביחס החוב להכנסה של לווה.
יחסי זכאות להלוואת משכנתא
יחס הוצאות הדיור הכולל הוא אחד משני יחסי הכשרה המנותחים בדרך כלל על ידי חתם בתהליך האישור של הלוואת משכנתא. חלק מהמלווים יתמקדו רק בתשלומי המשכנתא של הלווה ובתשלומי הריבית בעוד שאחרים עשויים לדרוש ניתוח נרחב של עלויות הדיור. עבור לווה, עלויות הדיור יכללו את הקרן והריבית במשכנתא. זה עשוי לכלול מגוון פריטים אחרים כמו דמי ביטוח, ארנונה ודמי העמותה של בעלי בתים.
יחס הוצאות דיור מחלק את סך הוצאות הדיור של הלווה בהכנסה החודשית שלהם. יחס זה חייב להיות בדרך כלל כ- 28% או פחות לצורך אישור. זה ידוע גם כיחס הקדמי.
הכנסה לחוב היא יחס מזכה שני שנחשב גם יחד עם יחס הוצאות דיור בעת קביעת האישור להלוואת משכנתא. יחס זה מכונה יחס האחורי. יחסי חוב להכנסה מחלקים את סך שירותי החוב של הלווה, כולל חוב לדיור וכל שאר החובות לפי הכנסה חודשית של לווה. יחס זה חייב להיות בדרך כלל כ- 36% או פחות לצורך אישור. במקרים מסוימים יתכן ויתאפשרו רמות גבוהות יותר של חוב להכנסה עבור הלוואות משכנתא בחסות סוכנויות ממשלתיות. סוכנויות יכולות לאפשר יחסי חוב להכנסה על הלוואות משכנתא בשיעור של 55% או פחות.
חתמי הלוואת משכנתא משתמשים ביחסים מתאימים לאישורים וגם לקביעת סכומי קרן. אם יאושר להלוואת משכנתא, המלווה ישקול את יחס הוצאות הדיור של הלווה ויכולת היחס בין החוב להכנסה בקביעת הסכום המרבי שהם מוכנים להלוות.
מלווים למשכנתאות בדרך כלל יתייחסו ליחס בין הלוואה לערך על סמך הסיכונים שנקבעו בחיתום אשראי ובניתוח אישור נכסים. יחס ההלוואה לערך ישפיע גם על הקרן המרבית המוצעת ועל המקדמה הנדרשת על ידי הלווה.
