סחר בנכסים כדי להשאיר את מס המס

חילופי דברים מסוג זה (המכונים גם בורסת סעיף 1031) מאפשרים למשקיעי נדל"ן לעשות דבר דומה על ידי דחיית רווחי הון או הפסדים כאשר הם קונים או מוכרים נכס. בעיקרו של דבר, החלפה מסוג דומה מאפשרת להחליף נכסי השקעה עם משקיע אחר ולהרחיק את המס על העסקה עד הרבה יותר מאוחר כאשר הנכס נמכר בסופו של דבר במזומן. כמובן שהתהליך אינו קל כמו החלפת מספר כרטיסי בייסבול, אך מאמר זה יראה לכם כיצד הדבר נעשה.

מדוע כדאי לכם לשקול בורסה ההזדמנות לדחות התחייבויות מיסוי באמצעות חילופי 1031 (על שם סעיף 1031 לחוק הפדיון הפנימי) מעודדת את המשקיעים לאזן מחדש את תיקי הנדל"ן ולהשתמש בכספים שימושיים רווחיים יותר שהיו משלמים אחרת במיסים. היכולת לאזן מחדש חשובה במיוחד בנדל"ן מכיוון שבניגוד למניות ואגרות חוב בודדות, נכס אחד יכול להוות חלק משמעותי מערך התיק.

בגלל האופי המרוכז של השקעה בנדל"ן, חשוב שמנהלי תיקי השקעות יהיו בעלי הגמישות לאזן מחדש את התיקים שלהם ולבצע הימורים טקטיים בתחומי נכסים שונים או באזורי השקעות. בורסה 1031 מעודדת איזון חוזר שכזה בכך שהיא מאפשרת למשקיעים לעבור ולחשוף מחשיפות נדל"ן באמצעות החלפת נכס אחד למשנהו ללא הנטל של הטלת מיסים באופן מיידי על רווחי הון. על ידי שימוש ממושך ב- 1031 בורסות בעת רכישת וסילוק נכסים, המשקיעים יכולים לדחות את מס רווחי ההון עד שהגיע הזמן לחסל חלק מהתיק או את כולם, חל שינוי חיובי בחוק המס, או שהם צברו מספיק הפסדי הון כדי קיזזו את התחייבות רווח ההון. (למידע נוסף על הפעלת סעיף 1031 עבורך, עיין בעסקאות נדל"ן חכמות .)

סקירה כללית על מנת להיות זכאי לטיפול מס זה, על המשקיעים לעמוד בדרישות ובמגבלות מסוימות לגבי סוגי הנכסים שהם יכולים להחליף, מיקום הנכסים ותזמון אירועי מפתח מסוימים. החלק הבא יביא תיאור מפורט של הדרישות השונות, אך חשוב לציין ראשית כי בית מגורים ראשוני אינו כשיר, כך שלצערי לא תוכלו להחליף את הדירה הפרברית שלכם לבית חוף במאליבו. (למידע נוסף על מכירת מגורים אישיים, קרא האם מכירת הבית שלך תשאיר לך הלם מס? והאם זה נכון שאתה יכול למכור את הבית שלך ולא לשלם שום מס על רווחי הון? )

תיאום המרכיבים הדרושים יכול להיות משימה מפחידה למדי. כדי לסייע בהקלת המסחר והתיעוד הנדרשים, המשקיעים נדרשים להשתמש במסלקת צד ג 'המכונה "מתווך מוסמך (QI)", המטפל בכל הכספים הקשורים לרכישה, מכירה והחלפת נכסים. מכיוון שכספים לא זורמים ישירות דרך חשבונות הנישום, ולנישום מעולם לא יש שליטה על אף אחד מהמזומנים שהופקה מהעסקה, המשקיע גלגל למעשה את רווחי ההון לנכסים שהוחלפו ועשוי לדחות את מס רווח ההון עד למכירת נכסי נדל"ן במזומן.

ההתקנה והביצוע של חילופי 1031 וטיפול המס המתאים בעסקה יכולים להיות מורכבים מאוד. החלק הבא ייתן תיאור קצר ופשוט של הדרישות והצעדים הנחוצים לביצוע חילופי 1031.

דרישות עסקה

נכסים מתאימים הבורסה עובדת רק עבור נדל"ן השקעה או נכסים עסקיים. נכס להשקעה הוא נכס שנרכש על מנת לחכור ולהפיק הכנסות. רכוש עסקי הוא בבעלות ומשמש בית עסק ומוחזק במאזן כנכס. כל הנכסים האמיתיים בארצות הברית, בין אם משופרים ובין אם לא מוכרים, הם בדרך כלל מסוג זה. נדל"ן מחוץ לארה"ב נחשב לנכס "לא דומה". סעיף 1031 אינו חל על חילופי מלאי, מניות, אג"ח, שטרות, ניירות ערך אחרים או רכוש אישי מכל סוג שהוא. (לקבלת סקירה כללית של סוגי הנכסים השונים, עיין במדריך שלנו לחקר השקעות נדל"ן והשקעות בנדל"ן .)

נכסים לא זכאים והמגזין אם העסקה כוללת נכסים או מזומנים שאינם זכאים (לא מסוג), על המשקיע להכיר ברווח המכירה ולשלם מיסים בהתאם. בהנחה ששוויו של אחד מהנכסים שהוחלפו גדול מערכו של האחר, הנכסים הלא כשירים המשמשים לאיזון הערך בין החילופים מכונים "אתחול" והם עדיין כפופים למסים של רווחי הון רגילים.

תזמון

אמנם אין צורך לבצע בו זמנית עסקאות, אך קיימות הגבלות על רכיבי תזמון מסוימים של עסקות. לדוגמה, על מנת לאשר עסקה כחילופי 1031, על משקיע לזהות את הנכס שיש להחליף לפני הסגירה, ולזהות את הנכס החלופי תוך 45 יום מרגע סגירת מכירת הנכס הראשון. בנוסף, יש לבצע את העסקה לרכישת הנכס החלופי תוך 180 יום מיום ביצוע מכירת העסקה הראשונה. עבור מרבית המשקיעים, אחת המשימות הקשות ביותר היא איתור נכסי החלפה תוך 45 יום ממכירת הנכס שנטש. עם זאת, חשוב שהם יעשו זאת מכיוון שמגבלות התזמון הללו מאוד מחמירות ומס הכנסה לא מעניקים הרחבות.

מתווך מוסמך בגלל מורכבות ההסדרים הללו והדרישות וההגבלות סביב הבורסה, על המשקיעים המממנים את הבורסה להשתמש במתווך מוסמך כדי להקל על העסקה. המתווך המוסמך, המוגדר כתאגיד העוסק במשרה מלאה להקל על 1031 חילופי דברים, אינו מספק ייעוץ משפטי או מס. זה לא יכול להיות צד עסקי, כמו משרד רו"ח, עורך דין, או סוכן נדל"ן שקיים קשר כלשהו עם הצד החייב במס תוך 24 חודשים לפני עסקת הרכוש הראשונה. רצוי, QI צריך להיות עסק של צד שלישי שלא סיפק בעבר שירותים מהשירותים הללו לשום משתתף בעסקה.

QI מבצע שירותי הנחיה שונים ומשמש כגשר בין הצדדים המעורבים בכדי לסייע בבניית הבורסה ובביצועם. תפקידו כולל:

• הכנת כל התיעוד הנדרש ומשמש כמסלקת כדי להבטיח כי כל הגורמים המתאימים יקבלו תיעוד. הבטחה כי הכספים מוחזקים בחשבון בנק מאובטח ומבוטח, וכי כל הוצאות מתבצעות להעברת חשבונות לאחר השלמת העסקאות. חשבונאות מלאה של העסקאות עבור רשומות משלם המסים, ומתן טופס 1099 לנישומים ולמס הכנסה המתעדת מיסים נדרשים ומסי רווח הון ששולמו.

הכללים הנוקשים של מס הכנסה לגבי דרישות מסוימות מדגישים את ערכו של המתווך המוסמך ואת החשיבות של בחירת אחת מתאימה. אחד השירותים העיקריים של QI הוא לשמור על משתתפי העסקה במעקב ולהבטיח שהם עומדים בדרישות הדרושות לנישומים כדי להיות זכאים לטיפול מס עדיף ברווחי הנדל"ן שלהם, ולכן חשוב שהמשקיעים יחקרו ויבחרו בקשר במתווך העסקה שלהם. (לקריאה קשורה, בדוק את היתרונות של שימוש בעורך דין מקרקעין .)

החלק הבא יעסוק בבורסות מרובות-נכסים ועל קו הזמן הבסיסי שעל המשקיעים לעמוד בהם.

החלפות נכסים מרובות בחילופי דברים מסוג זה, המשקיע אינו נדרש לבצע חילופי נכסים אחד-אחד. ניתן להשתמש במאפיינים מרובים משני צדי החלפה כל עוד מתקיימים הכללים הבאים. כללים אלה נקראים בדרך כלל הכללים "שלושה רכוש", "95%" ו- "200%".

• כלל שלוש הנכסים - כל שלוש נכסים עשויים להיות זכאים ללא קשר לשווי השוק. כלל 95% - כל מספר נכסים עשוי להיות זכאי כל עוד שווי השוק ההוגן (FMV) של הנכסים שהתקבלו בסוף תקופת החליפין אינו עולה על 95% מסך ה- FMV המצטבר של כל הנכסים החלופיים הפוטנציאליים שזוהו. כלל 200% - ניתן להחליף כל מספר נכסים כל עוד ה- FMV המצטבר של המאפיינים החלופיים אינו עולה על 200% מה- FMV המשולב של כל הנכסים שהוחלפו במועד ההעברה הראשוני.

למרות שמס הכנסה די גמיש במספר הנכסים שהוא יאפשר להחליף בכדי לסייע בדחיית מס רווחי הון, הוא מחמיר מאוד לגבי התזמון לזיהוי נכסים אלה וביצוע ההחלפה.

תוכנית עסקאות וציר זמן למרות שתוכנית העסקאות וציר הזמן לחילופי 1031 יכולים להיות מורכבים ביותר, פריטים מסוימים עוקבים אחר פורמט בסיסי ודומים לרוב העסקאות.

1. בתחילה, משקיע המבקש לבצע חילופי מסוג דומה, יזהה את הנכס או הנכסים שיימכרו - "הנכס הוותר" - ואז, בעזרת המתווך, ימכור אותו לצד ג '. המתווך מקבל את הכספים כמוכר ומאבטח את כל הכספים בפקדון. עם הכספים בפקדון, יש למשקיע 45 יום לבחור "נכס חלופי" אחד או מרובים להחלפה, אותם יש לרכוש ממוכר צד ג 'בתוך 180 ימי העסקה הראשונה המתווך פועל כקונה, מאבטח כספים בפקדון ואז מעביר את הכספים המתאימים למוכר או למוכרים. (לעזרה במציאת תחליף, בדוק את 10 התכונות המובילות של נכס להשכרה רווחית ומצא הון בנדל"ן מסחרי .) לאחר מכן, ה- QI מכין את כל התיעוד החשבונאי לנישום שמראה כי הכספים עברו מסלקת QI. וכי חשבונות הנישום / המשקיע לא קיבלו כספים. QI מכין גם טופס 1099 המציין כל רווח הון שנגרם ביצירת "אתחול" שאינו זכאי וכל מס ששולם כחלק מהעסקה ומעביר את הטופס למס הכנסה. בסופו של דבר הנישום יגיש טופס מס הכנסה 8824 למס הכנסה בנוסף לכל מסמך דומה הנדרש על ידי המדינה בה הנכסים נמצאים או הנישום שוכן. בנוסף להקל על החליפין, המתווך המוסמך יפיק גם את כל מסמכי החליפין הנדרשים בעסקאות, כמו מעשי הנכסים וחוזי הנדל"ן.

מכיוון שה QI שלט בכספים הן ממכירת ורכישת הנכסים שהוחלפו והן מכיוון שהמשקיע קיבל נכסים במקום מזומנים למכירת הנכס הנטוש, נדחים רווחי הון. למעט כל "אתחול", ניתן לדחות את רווחי ההון ברציפות באמצעות חילופי דברים דומים עד שבסופו של דבר נמכרים נכסים במזומן. באותה נקודה, רווחי ההון שנצברו יחויבו במס בשיטות המיסוי הרווחות.

מסקנה חילופי דברים מסוג זה אולי לא יהיו קלים כמו עסקאות כרטיסי הבייסבול בצעירותך, אך הדבר מאפשר לך לסחור בנכסי ההשקעה שלך ולהרחיק את המס על העסקה. על ידי כניסה ממושכת לבורסות מסוג זה, המשקיעים יכולים לבצע העברות נדל"ן כדי להגדיל או להקטין את החשיפות למגזרי נכסים מסוימים, ובמקביל לדחות רווחי הון עד שיימכרו הנכסים בסופו של דבר במזומן. ברגע שאתה מבין את כללי המשחק, זוהי דרך נהדרת לאזן מחדש את תיק הנדל"ן שלך ביעילות.

לקבלת אסטרטגיות נוספות להישאר צעד אחד לפני איש המס, קרא עצות מס למשקיע הפרטי וחיסכון בכספי עצות מס סוף השנה .