מהי משכנתא מתחת למים
משכנתא מתחת למים היא הלוואה לרכישת בתים עם קרן גבוהה יותר משווי השוק החופשי של הבית. מצב זה יכול להתרחש כאשר ערכי הנכסים יורדים. במשכנתא מתחת למים יתכן ולבעלות הבית אין הון עצמי לזיכוי. משכנתא מתחת למים יכולה פוטנציאלית למנוע מהלווה לממן מחדש או למכור את הבית, אלא אם כן יש להם מזומן לשלם את ההפסד מהכיס.
הסבר הלוואות תת מימיות
פירוק משכנתא מתחת למים
משכנתאות מתחת למים היו בעיה נפוצה בקרב בעלי בתים סביב שיא המשבר הכלכלי של 2008, שכלל בין היתר דפלציה משמעותית במחירי הדירות. בעוד שהשוק התאושש מאוד עקב תמיכה מהמדיניות המוניטרית וייצוב הריבית, משכנתאות מתחת למים הן עדיין גורם שעל בעלי הנכסים לעקוב מקרוב בעת ביצוע השקעה בנדל"ן.
ככלל, משכנתא נחשבת מתחת למים כאשר שווי הבית פחות מקרן המשכנתא המקורית. בהתאם לירידת ערך הבית מאז רכישתו, ייתכן שללווה אין הון או הון שלילי. ההון על הבית קשור לערך הבית מול היתרה ששולמה. לווה עם משכנתא בסך 250, 000 $ הרואה את שווי הבית שלהם יורד ל 225, 000 $ נחשב כבעל משכנתא מתחת למים. אם הלווה שילם מחצית מהקרן בהלוואת המשכנתא וכתוצאה מכך יתרת קרן של 125, 000 $, עדיין הם נחשבים לבעלות על הון עצמי חיובי בסך 100, 000 $ אשר ניתן להשתמש בהם בהלוואת הון ביתית.
המשבר הכלכלי של 2008
למשבר הפיננסי בשנת 2008 היו השפעות רבות על הכלכלה האמריקאית. השפעה אחת כזו הייתה בועת דיור מתפוצצת שהניבה את הערכים של נכסי נדל"ן באופן משמעותי ברחבי השוק. הזרז העיקרי לדיפלציה בערך הדיור היה תקני הלוואות רופפים ללווים המספקים אישורי הלוואת משכנתא רחבים יותר. הלוואות רופפות זו במיוחד ללווים בתת פריים הובילו למספר מוגבר של ברירות מחדל ועיקולים שהביאו לערכי נכסי נדל"ן ברחבי השוק האמריקאי. זה הוביל למגוון מצבים לא שכיחים שגרמו להפסדים ללווים ברחבי השוק שערכי הלוואת המשכנתא שלהם חרגו משווי השוק ההוגן של ביתם.
לאחר מכן, יישום המדיניות המוניטרית מהבנק הפדרלי עזר למשק האמריקני להתאושש ומחירי הדירות לירידה חוזרת. שיעורי הריבית הנמוכים יותר בעקבות המשבר סייעו גם בהפחתת הנטל בתשלומי המשכנתא ובהגברת הביקוש לנדל"ן.
הערכת ערך ביתי
בהתחשב ביוזמות שוק חדשות מחקיקת דוד-פרנק המסייעות בשיפור תקני הלוואות המשכנתא, לא סביר כי רוכשי הדירות יראו שוב את ירידות מחירי הנדל"ן המשמעותיות שהתרחשו בשנת 2008. עם זאת, המשבר הפיננסי של 2008 אכן גרם לתחושה חדשה של שוק מימוש וזהירות בכל השקעות הנדל"ן. מכיוון שמלווים כאלה עכשיו זהירים יותר מהמשכנתא שהם מאשרים ובעלי בתים נזהרים בדרך כלל יותר מחובות המשכנתא שהם לוקחים. עם זאת, גם עם השקפה חדשה בשוק, בעלי בתים חייבים לעקוב מקרוב אחר ערכי הבית ולהפחית את סיכוני המשכנתא מתחת למים.
על מנת לשמור על הבנה טובה של ערך הבית, בעל בית רשאי לבחור להעריך את הנכס מדי שנה. הערכות נעשות גם באופן קבוע לחישוב הארנונה. שווי הערכה יתבסס על מספר גורמים העשויים לכלול מגמות שוק לאומיות, מכירות אחרונות על ידי נכסים דומים באזור ושכונה וכן על שירותים נפרדים של הבית. בעלי בתים יכולים גם לפעול לשמירה על ערך ביתי גבוה לביתם על ידי ביצוע שיפוצים קבועים ותמיכה פעילה של פעילויות קהילתיות חיוביות.
