יחס הלוואת הערך המשולב (CLTV) הוא חישוב המשמש את אנשי המקצוע המשכנתאות והלוואות בכדי לקבוע את האחוז הכולל של נכס של בעל הבית שמופקד על ידי שיעבודים. יחס ה- CLTV נקבע על ידי הוספת יתרות של כל ההלוואות המצטיינות וחילוק לפי שווי השוק הנוכחי של הנכס. לדוגמא, לנכס עם יתרת משכנתא ראשונה של 300, 000 $, יתרת משכנתא שנייה של 100, 000 $ ושווי של 500, 000 $ יש יחס CLTV של 80%.
המלווים משתמשים ביחס ה- CLTV יחד עם קומץ חישובים אחרים, כמו יחס החוב להכנסה ויחס ההלוואה הרגיל (LTV), בכדי להעריך את הסיכון להרחבת הלוואה ללווה. יחס ה- CLTV שונה מיחס ה- LTV הרגיל מכיוון שהאחרון רק משווה את היתרה של הלוואה אחת לערך הנכס. בדוגמה לעיל, לנכס יש יחס LTV של 60%, הנגזר על ידי חלוקת יתרת המשכנתא בלבד בערך הנכס.
כלכלנים רבים מייחסים תקני CLTV רגועים למשבר העיקול שפקד את ארצות הברית בסוף שנות האלפיים, בין היתר. החל משנות התשעים ובמיוחד בראשית אמצע שנות האלפיים, רוכשי הדירות לעיתים קרובות הוציאו משכנתא שנייה בעת הרכישה במקום תשלום מקדמות. המלווים, אשר להוטים לא לאבד את עסקיהם של לקוחות אלה למתחרים, הסכימו לתנאים כאלה למרות הסיכון המוגבר.
לפני בועת הנדל"ן שהתרחבה מסוף שנות התשעים לאמצע שנות האלפיים, הנוהג המקובל היה שרוכשי הדירות יבצעו מקדמות בסכום של לפחות 20% ממחיר הרכישה. מרבית המלווים החזיקו את הלקוחות בפרמטרים אלה על ידי הגבלת LTV על 80%. כשהבועה החלה להתחמם, רבות מאותן חברות נקטו צעדים כדי לאפשר ללקוחות לעקוף את ההנחות של 20%. חלק מהמלווים גייסו כובעי LTV או הסירו אותם לחלוטין, והציעו משכנתא עם 5% מקדמות או פחות, בעוד שאחרים שמרו על דרישות LTV במקום אך העלו כובעי CLTV, לרוב ל 100%. תמרון זה אפשר ללקוחות לקחת משכנתא שנייה למימון 20% המקדמות שלהם.
ספייק העיקול החל משנת 2008 הדגיש מדוע CLTV חשובה. אם יש לו עור במשחק, כמו הוצאת מזומן ראשונית בסך 100, 000 $ עבור בית של 500, 000 $, מספק לבעל הבית תמריץ רב עוצמה לשמור על תשלומי המשכנתא. אם הבנק עוקף, הוא לא רק מאבד את ביתו אלא גם את ערימת המזומנים ששילם כדי לסגור. דרישת הון בנכס מבודדת גם את המלווים מטבילה במחירי הנדל"ן. אם נכס מוערך בסכום של 500, 000 $ וסך ההלוואות מסתכמות בכ -400, 000 $, הנכס יכול לאבד עד 20% מערכו מבלי שמחזיקי שיעבודים יקבלו תשלום קצר במכירה פומבית של עיקול.
