תוכן העניינים
- 1. נזק לבדיקת טרמיט
- 2. הערכה נמוכה מדי
- 3. יש שם עננים על הכותרת
- 4. בדיקת בית מראה ליקויים
- 5. מפלגה אחת מקבלת רגליים קרות
- 6. המימון שלך נופל
- 7. הבית נמצא בסיכון גבוה
- 8. הבית אינו ניתן לביטוח
- 9. הבדלים ב- GFE ו- HUD-1
- 10. שגיאות מונעות סגירה בזמן
- בשורה התחתונה
קבלת הצעת רכישת הבית שלך היא כמו להגיע לגובה האצן הזה במהלך מרתון. אבל החזיקו את השמפניה - הנכס עדיין לא שלכם. במהלך 30 הימים בערך שבין התקבלה הצעת הרכישה שלך והמפתחות מועברים אליך - המכונים בדרך כלל נאמנות - יש הרבה מכשולים להתגבר עליהם. אם אתה מעד על אחד מהם, הרכישה עשויה ליפול ולהחזיר אותך לקו ההתחלה.
ממש כמו אתלט שמתאמן למירוץ, אתה יכול להתאמן לעצמך לשלבים הסופיים המרתיעים ברכישת בית. נהלי בפקדונות וכללים משתנים לפי מצב, אך להלן 10 מהבעיות הנפוצות ביותר שנתקלו בתקופה זו ומה ניתן לעשות, אם בכלל, כדי למנוע או להקל עליהם.
Takeaways מפתח
- נהלי בפקדונות וכללים משתנים בהתאם למדינה, אך ישנן בעיות העלולות למנוע מהקונים לסגור את העסקה במהלך תקופה זו. נזקי מזיקים, שמאות נמוכות, תביעות על כותרת ופגמים בביקורת הבית עלולים להאט את הסגירה. יתכנו מקרים בהם הקונה או המוכר עלולים לקבל רגליים קרות או שהמימון עלול ליפול. סוגיות אחרות שיכולות לעכב את הסגירה כוללות בתים באזורים עם סיכון גבוה או חוסר ביטוח. יתכנו בעיות באומדן תום הלב, או טעויות אחרות עשויות למנוע סגירה.
1. בדיקת טרמיט מראה נזק
המלווה יתבצע בדיקת מזיקים בבית. זה נעשה על חשבונך - בדרך כלל פחות מ 100 $ - כדי לוודא שלא נגרם נזק רציני שנגרם על ידי חרקים שעוסקים בעץ כמו טרמיטים או נמלים נגרים. בדיקה זו מגנה על האינטרס של המלווה בנכס. בעלי בתים שמגלים בעיות טרמיט לאחר מעבר דירה נוטשים לעתים קרובות את הנכס ומשאירים את המלווה אוחז בתיק. המלווים מסוימים אולי לא ידרשו בדיקת טרמיטים, אך יתכן שזה האינטרס הטוב ביותר שלך לקבל זאת בכל מקרה.
אם הבדיקה חושפת ראיות להתפשטות נראית לעין, יתכן שיהיה צורך לתקן את האזורים הבעייתיים לפני שהנחיל יכול להיסגר. אם הבעיות חמורות מדי ו / או שהמוכר לא ישלם כדי לתקן אותן, יש לך אפשרות להתרחק אם יש בהסכם הרכישה שלך את המקרים המתאימים.
2. הערכה נמוכה מדי
הערכות הן הערכות שווי של נכסים שנערכו על ידי גורם מורשה. בדרך כלל הם נעשים למטרות מיסוי, כחלק מתהליך קבלת מימון הבית, או למכירת בית. שמאים משתמשים במגוון שיטות כדי לקבוע את ערך הנכס, כמו שווי שוק נוכחיים על בתים דומים.
הבנק יעריך את הבית. שוב, זה על חשבונך. הערכה זו נעשית על מנת להגן על האינטרס שלה בבית. הבנק רוצה לוודא שהבית שווה לפחות באותה מידה שתשלמו עליו, כך שאם יתרחש עיקול, הוא יכול להחזיר את הפסדיו. אם ההערכה תיעשה נמוכה מדי, המוכר יצטרך להוריד את מחיר המכירה או שתצטרך לשלם מזומן עבור ההפרש. יתכן שניתן לקבל חוות דעת שנייה חיובית יותר ממעריך שמאי אחר.
3. יש שם עננים על הכותרת
ביטוח כותר מגן עליך ועל המלווה מפני כל תביעות עתידיות בנכס. אם יש שעבוד כלשהו או תביעה כנגד הנכס, יהיה צורך לפתור את הבעיה לפני שתוכל לבצע את העסקה. חייבת להיות כותרת ברורה על מנת שעסקת נדל"ן תמשיך. ביטוח כותרות מכסה נגד דברים כמו בעלות על ידי צד ג ', זיוף והונאה, כמו גם כל שעבודים או פסקי דין נגד הנכס.
בתהליך השלשה עליכם לשכור חברת כותרות שתבצע חיפוש כותרות ותנפיק ביטוח כותרות. חיפוש הכותרת מבטיח כי לאף אחד אחר - שירות הכנסות הפנימיות (IRS), המדינה או קרוב משפחה של המוכר - אין תביעה משפטית לנכס שאתה רוצה לקנות.
4. בדיקת בית מראה ליקויים
לרוב הצעות הרכש נכתבות בהן מגבלות לבדיקת בית, כך שאם בדיקת הבית מגלה בעיות חמורות, הרוכש יכול לצאת החוצה ללא עונש. אם לא תכניסו את המקרה הזה לחוזה שלכם, אתם עלולים להפסיד את הכסף הרציני שלכם - בדרך כלל כמה אלפי דולרים - אם תחליטו לא לרכוש את הבית על פי הבדיקה. זכור, כסף רציני הוא הפיקדון ששמת בכדי להראות את העניין שלך בבית ובתום לב לבצע את הרכישה.
5. מפלגה אחת מקבלת רגליים קרות
החוזה יתווה סיבות מוצדקות לכך שהקונה או המוכר יוכלו לצאת מבלי לקבל קנס, כגון אי ויתור על מגירה או אי עמידה במועד אחר. עם זאת, אם תחליט לאחר שתוותר על הנסיבות שאינך מעוניין לעבור ברכישה - אולי מצאת בית אחר שאתה אוהב יותר - תאבד את כספיך.
הסיבה לכך היא שלפעולה זו יש השלכות כספיות עבור המוכר. הכסף הרציני עוזר לפצות את המוכר על הזמן בו הבית לא היה בשוק, מה שיעכב את משך הזמן שלוקח לו או לה למכור בסופו של דבר. לעומת זאת, אם המוכר יחליט לפרוש עקב שינוי לב או מכיוון שהוצעה הצעה טובה יותר, תהיה לך זכות חוקית לגבות נזק מהמוכר.
6. המימון שלך נופל
קונים מנוסים לא מבצעים הצעות על בתים ללא אישור מראש, שמשמעותם קבלת התחייבות להלוואה בכתב מבנק שאומרת שזה יספק לך משכנתא בסכום מסוים. בנוסף, מוכרים מנוסים אינם מקבלים הצעות של קונים שלא אושרו מראש. עם זאת, ישנם דברים שיכולים למנוע את סגירת ההלוואה, למשל אם שיקרתם על האפליקציה, הריבית עולה בצורה חדה, מצב העבודה שלכם משתנה או ציון האשראי שלכם יורד. שאלו את המלווה כיצד תוכלו להימנע מבעיות כמו אלה. אם אתה מוכר, זכור שהסמכת מראש אינה זהה לאישור מראש.
אישורים מקדימים הם הערכות מקדימות של המלווים שקובעים אם ניתן לתת לווים הצעת אישור מראש.
7. הבית נמצא בסיכון גבוה
תקבל מסמך המפרט את הסכנות הטבעיות שעשויות להשפיע על הבית - שיטפונות, רעידות אדמה, סכנות סיסמיות, שריפות - במהלך השלבים במדינות הדורשות דיווח על גילוי סכנות טבעיות. המלווה עשוי לדרוש מכם לרכוש ביטוח סכנה מעבר לביטוח בעל הבית, אם הבית נמצא בסיכון גבוה. סוג ביטוח זה יכול להיות יקר מאוד. זו גם עלות שתידרש לשלם כל חודש עד לפירעון המשכנתא או עד שתמכור את הבית.
כדי למנוע הפתעות לא נעימות במהלך ההערה, שאל את הסוכן שלך, שכנים חדשים פוטנציאליים או את מחלקת התכנון העירונית אילו סכנות טבע קיימות באזור הרצוי לך, איזה סוג ביטוח נוסף אתה צריך לקנות וכמה זה עשוי לעלות לפני שאתה מכניס הצעה על בית.
8. הבית אינו ניתן לביטוח
אם בעל בית קודם קבע טענת ביטוח גדולה על הבית, כמו נזקי מים או עובש, הוא יופיע ברשומות ביטוח, וחברות עשויות לסרב לכיסוי מכיוון שהבית עשוי להוות סיכון רב מדי. אם בית אינו ניתן לביטוח, לא תוכל לקנות אותו אלא אם אתה קונה במזומן, שכן המלווים דורשים ממך לשמור על ביטוח בעל הבית עד לפירעון המשכנתא. כמובן, גם אם אתה קונה מזומן, כנראה שזה לא רעיון טוב לקנות בית שאינו ניתן לביטוח.
9. ההבדלים בין הערכת אמונה טובה לבין HUD-1
כשאתה מקבל אישור מראש על ההלוואה שלך - ושוב כשאתה מציע הצעה לרכוש ספציפי - המלווה שלך אמור לתת לך הערכה בתום לב המפרטת את עלויות הסגירה הקשורות להשגת מימון בבית. אומדן תום הלב הוא בעצם טיוטה גסה של המידע בטופס HUD-1 שאתה מקבל לפחות 24 שעות לפני הסגירה. כשמו כן הוא, הערכת תום הלב צריכה להיות קירוב קרוב למה שאתה בסופו של דבר משלם - באופן אידיאלי בטווח של 10%. קחו בחשבון שמלווים חסרי מצפון ינסו להסתובב אצל לקוחות עם הערכות נמוכות באופן לא מציאותי.
אם זה קורה, ואתה לא יכול לגרום למלווה להתפטר בחיובים המופרזים, האפשרות הטובה ביותר שלך היא לבקש מהמוכר להאריך את מועד הסגירה ולנסות להבטיח מימון חלופי. זה יאפשר לך עדיין לרכוש את הנכס בלי להיפטר.
10. שגיאות מונעות סגירה בזמן
יש הרבה גורמים שונים העוסקים בסגירת נאמנות. אם מישהו מהם טועה, סגירתך עלולה להתעכב. תלוי בתנאים המפורטים בחוזה הרכישה שלך ואשר אשמתם האיחור הוא, אם לא תסגור במועד, יתכן שתצטרך לשלם למוכר קנס בגין כל יום שהסגירה מאחרת.
המוכר יכול גם לסרב להאריך את מועד הסגירה, וכל העסקה עשויה ליפול. בתרחיש הטוב ביותר, המוכר יכול פשוט להסכים להאריך את מועד הסגירה ללא קנס. אחרי הכל, אם העסקה לא תיסגר, המוכר יצטרך להתחיל הכל מחדש.
בשורה התחתונה
העברת בעלות על בית היא מלחיצה על כל הצדדים. הרבה דברים צריכים להתרחש בפרק זמן קצר ויכולים להיות השלכות משמעותיות אם משהו ייפול. התהליך יכול להיות מלחיץ במיוחד עבור הקונים, אשר חייבים לעבור תהליך מורכב, לעיתים לא מוכר, ולקבל שלל החלטות כבדות משקל הקשורות במה שהוא ככל הנראה הרכישה היקרה ביותר בחייהם. אם תקדיש את הזמן להכיר את תהליך השלשה ואת המלכודות הפוטנציאליות שלו מבעוד מועד, תהיה מוכן מבחינה רגשית, אינטלקטואלית וכלכלית לסיים את המירוץ ולסגור את העסקה.
