תוכן העניינים
- קו ייצור המשכנתא
- השפעת המשקיעים על שיעורי המשכנתא
- משכנתא בריבית קבועה
- תפקיד הפד
- משכנתא בריבית מתכווננת - ARM
- חיזוי שינויים
- בשורה התחתונה
הלוואות משכנתא מגיעות בשתי צורות עיקריות - שער קבוע ושיעור מתכוונן - עם כמה שילובים היברידיים ונגזרות מרובות של כל אחת מהן. הבנה בסיסית של שיעורי הריבית והשפעות כלכליות שקובעות את מהלך הריבית העתידי יכולה לסייע לכם לקבל החלטות משכנתא תקינות. החלטות כאלה כוללות את הבחירה בין משכנתא בריבית קבועה או משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) או להחליט אם לממן מחדש את המשכנתא בשיעור מתכוונן.
קו ייצור המשכנתא
לענף המשכנתאות שלושה חלקים או עסקים ראשוניים: היוצר של המשכנתא, המצרף והמשקיע.
גורם המשכנתא הוא המלווה. המלווים מגיעים בכמה צורות, החל מאיגודי אשראי ובנקים ועד מתווכי משכנתא. יוצרי משכנתא מציגים ומשווקים הלוואות לצרכנים. הם מוכרים הלוואות. הם מתחרים זה בזה על סמך שיעורי הריבית, העמלות ורמות השירות שהם מציעים. שיעורי הריבית והעמלות שהם גובים קובעים את שולי הרווח שלהם. מרבית יוצרי המשכנתא אינם "תיקים" הלוואות (כלומר, הם אינם מחזיקים בנכס ההלוואה). במקום זאת, הם מוכרים את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני. שיעורי הריבית שהם גובים מהצרכנים נקבעים על פי שולי הרווח שלהם והמחיר בו הם יכולים למכור את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני.
המצרף קונה משכנתא חדשה שמקורם במוסדות אחרים. הם חלק משוק המשכנתא המשני. מרבית המצרפים הם גם יוצרי משכנתא. אגרגטורים מאגדים משכנתאות רבות דומות יחד ליצירת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) - תהליך המכונה איגוח. נייר ערך מגובה משכנתא הוא איגרת חוב המגובה על ידי מאגר משכנתאות בסיסי. ניירות ערך מגובים במשכנתא נמכרים למשקיעים. המחיר בו ניתן למכור ניירות ערך מגובים במשכנתא למשקיעים קובע את המחיר שישלמו המצרפים עבור משכנתא שזה עתה מקורו במלווים אחרים ואת הריבית שהם מציעים לצרכנים עבור מקור המשכנתא שלהם.
ישנם משקיעים רבים בניירות ערך המגובים במשכנתא: קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, בנקים, קרנות גידור, ממשלות זרות, חברות ביטוח, ופרדי מק ופני מיי (ארגונים בחסות ממשלתית). כאשר המשקיעים מנסים למקסם את התשואות, הם מבצעים לעיתים קרובות ניתוחי ערך יחסי בין ניירות ערך מגובים במשכנתא לבין השקעות אחרות בעלות הכנסה קבועה כמו אג"ח קונצרניות. כמו בכל ניירות הערך הפיננסיים, הביקוש של המשקיע לניירות ערך מגובים במשכנתא קובע את המחיר שישלמו עבור ניירות ערך אלה.
השפעת המשקיעים על שיעורי המשכנתא
במידה רבה משקיעים ביטחוניים המגובים במשכנתא קובעים את שיעורי המשכנתא המוצעים לצרכנים. כפי שהוסבר לעיל, קו ייצור המשכנתא מסתיים בצורה של אבטחה מגובה משכנתא שרכש משקיע. השוק החופשי קובע את מחירי סליקת השוק שהמשקיעים ישלמו עבור ניירות ערך מגובים במשכנתא. מחירים אלה מתפתלים בדרך בענף המשכנתאות כדי לקבוע את שיעורי הריבית שתוצעו כשאתם קונים את הבית.
משכנתא בריבית קבועה
הריבית למשכנתא בריבית קבועה קבועה למשך חיי המשכנתא. עם זאת, בממוצע למשכנתאות בשיעור קבוע למשך 30 שנה יש אורך חיים קצר יותר, בגלל לקוחות שמעבירים או מממנים מחדש את המשכנתא שלהם. כלל האצבע היה בעבר שבעלי בתים שהו בבתיהם שבע שנים בממוצע. עם זאת, ההתאחדות הארצית של בוני בית דיווחה בינואר 2018 כי הדבר השתנה כעת ל 12 עד 13 שנים.
מחירי האבטחה המגובים במשכנתא מתואמים מאוד למחירי אג"ח האוצר האמריקניות. המשמעות היא שמחיר האבטחה המגובה במשכנתא המגובה במשכנתא למשך 30 שנה יעבור עם מחיר האשרון האמריקאי לחמש שנים או האג"ח האמריקנית לאוצר של 10 שנים על בסיס קרן פיננסית המכונה משך הזמן. בפועל, משך זמן המשכנתא למשך 30 שנים קרוב יותר לשטר של חמש שנים, אך השוק נוטה להשתמש באג"ח ל -10 שנים כאמת מידה. המשמעות היא גם שהריבית על משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה המוצעת לצרכנים צריכה לעלות או למטה עם תשואת האג"ח האמריקאית לאוצר למשך 10 שנים. תשואת האג"ח היא פונקציה של שער הקופון ומחירה.
הציפיות הכלכליות קובעות את המחיר והתשואה של אגרות החוב האמריקאיות. האויב הגרוע ביותר של אגרות חוב הוא האינפלציה, ששוחקת את שווי תשלומי האג"ח העתידיים - הן תשלומי קופונים והן החזר הקרן. לכן, כאשר האינפלציה גבוהה או צפויה לעלות, מחירי האג"ח יורדים, מה שאומר שהתשואות שלהם עולות - יש קשר הפוך בין מחיר האג"ח לתשואה שלה.
תפקיד הפד
הבנק הפדראלי ממלא תפקיד גדול בציפיות לאינפלציה. הסיבה לכך היא שתפיסת שוק האג"ח לגבי מידת שליטת האינפלציה של הפדרל ריזרב באמצעות ניהול ריביות לטווח הקצר קובעת את שיעורי הריבית לטווח הארוך יותר, כמו התשואה של אג"ח האוצר האמריקני ל -10 שנים. במילים אחרות, הפדרל ריזרב קובע שיעורי ריבית שוטפים לטווח הקצר, אותם מפרש השוק לקביעת שיעורי ריבית ארוכי טווח כמו התשואה על האג"ח האמריקנית לאוצר ל -10 שנים.
זכור, הריבית על משכנתא למשך 30 שנה מתואמת מאוד עם התשואה של האג"ח האמריקאית לאוצר ל -10 שנים. אם אתה מנסה לחזות מה יעשו בעתיד שיעורי ריבית משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה, צפה והבין את התשואה על האג"ח לשר האוצר האמריקני ל -10 שנים (או השטר של חמש שנים) ובצע מה השוק אמירה על המדיניות המוניטרית של הפדרל רזרב.
משכנתא בריבית מתכווננת - ARM
הריבית על משכנתא בריבית מתכווננת עשויה להשתנות מדי חודש, כל שישה חודשים, בשנה או בתדירות נמוכה יותר, תלוי בתנאי המשכנתא. הריבית מורכבת מערך אינדקס בתוספת מרווח. זה ידוע כריבית המלאה לאינדקס. בדרך כלל זה מעוגל לשמינית אחוז. ערך המדד משתנה ואילו המרווח קבוע למשך חיי המשכנתא. לדוגמה, אם ערך המדד הנוכחי הוא 6.83% והמרווח הוא 3%, עיגול לשמינית האחוז הקרוב ביותר יהפוך את הריבית לאינדקס במלואו ל 9.83%. אם המדד יירד ל -6.1%, הריבית הצמודת במלואה תהיה 9.1%.
הריבית במשכנתא בריבית מתכווננת קשורה למדד. ישנם מספר מדדי משכנתא שונים המשמשים למשכנתא בריבית מתכווננת, וכל אחד מהם בנוי באמצעות שיעורי הריבית על סוג של ביטחון פיננסי נסחר באופן פעיל, סוג של הלוואה בנקאית או סוג של פיקדון בבנק. כל מדדי המשכנתא השונים מתואמים זה בזה באופן רחב. במילים אחרות, הם נעים באותו כיוון, למעלה או למטה, כאשר התנאים הכלכליים משתנים.
מרבית מדדי המשכנתא נחשבים למדדים לטווח קצר. "לטווח קצר" או "לטווח" מתייחס לטווח ניירות הערך, ההלוואות או הפיקדונות המשמשים לבניית המדד. בדרך כלל כל נייר ערך, הלוואה או פיקדון שיש להם תקופה של שנה ומטה, נחשב לטווח קצר. מרבית שיעורי הריבית לטווח הקצר, כולל אלה המשמשים לבניית מדדי משכנתא, מתואמים מקרוב עם ריבית המכונה ריבית הכספים הפדראלית.
חיזוי שינויים
אם אתה מנסה לחזות שינויים בריבית על משכנתא בריבית מתכווננת, התבונן בצורת עקומת התשואה. עקומת התשואה מייצגת את התשואות על אגרות החוב האמריקאיות עם פירעונות משלושה חודשים עד 30 שנה.
כאשר צורת העקומה שטוחה או משופעת כלפי מטה, זה אומר שהשוק מצפה מהבנק הפדרלי לשמור על שיעורי הריבית לטווח הקצר או להנמיך אותם. כאשר צורת העקומה משופעת כלפי מעלה, השוק מצפה שהבנק הפדרלי יעלה את הריבית לטווח הקצר גבוהה יותר.
תלילות העקומה לשני הכיוונים היא אינדיקציה עד כמה השוק מצפה מהבנק הפדרלי להעלות או להוריד את הריבית לטווח הקצר. מחיר החוזים העתידיים של פד קרנות הוא גם אינדיקציה לציפיות בשוק לריבית עתידה לטווח הקצר.
בשורה התחתונה
הבנה של מה משפיע על שיעורי המשכנתא בשיעור קבוע ומתכוונן של שיעורי המשכנתא, יכולה לעזור לכם לקבל החלטות משכנתא תקינות מבחינה כלכלית. לדוגמה, הוא יכול ליידע את החלטתך לגבי בחירת משכנתא בריבית מתכווננת על פני משכנתא בריבית קבועה ולעזור לך להחליט מתי הגיוני לממן מחדש את המשכנתא בשיעור מתכוונן.
אל תאמין לכל מה שאתה שומע בטלוויזיה. זה לא תמיד "זמן טוב לממן מחדש את המשכנתא שלך בריבית מתכווננת לפני שהריבית תעלה עוד יותר." הריבית עשויה לעלות עוד יותר קדימה - או שהם עשויים לרדת. גלה מה אומר עקומת התשואה.
- (לפרטים נוספים, ראה כיצד שיעורי הריבית עובדים על משכנתא. בדוק את שיעורי המשכנתא הנוכחיים, כיצד הריביות עובדות על משכנתא, הבנת מבנה תשלום המשכנתא, נקודות משכנתא: מה הטעם? משכנתא: תעריף קבוע לעומת תעריף מתכוונן, קבוע או משכנתא בריבית משתנה: מה עדיף עכשיו ?, מצא את שיעורי המשכנתא הטובים ביותר, האם יש לך משכנתא טובה? נעל אותה !, הגורמים החשובים ביותר שמשפיעים על שיעורי משכנתא, חיזוי שיעורי משכנתא: קנו, מכרו או חזרו ?, ניתן להתאמה דרג משכנתא: מה קורה כאשר שיעורי הריבית עולים, האם מחיר הבית או הריבית חשובים יותר? קניות עבור שיעורי משכנתא)
