תוכן העניינים
- מהו סעיף 1031?
- חוקים מיוחדים לרכוש שניתן לפרעון
- שינויים בחוק 1031
- "כמו טוב לב" הוא רחב
- אתה יכול לעשות בורסה 'מעוכבת'
- תקנות מסגרת זמן 1031
- השלמת מס ומשכנתא
- 1031s לבתי נופש
קוד מס הכנסה סעיף 1031 עושה לאט לאט את דרכו לשיחה יומית. המונח מתווסף על ידי מתווכים, חברות כותרות, משקיעים ואמהות כדורגל. יש אנשים שאפילו מתעקשים להפוך את הפועל, כמו: "בואו 1031 הבניין הזה אחר."
למס הכנסה 1031 ישנם חלקים רבים הנעים שעל המשתמש להבין לפני שהוא מנסה להשתמש בו. ישנן גם השלכות ומס מסגרות זמן שעלולות להיות בעייתיות. כמו כן, הכלל קובע את 1031 נכסים מסוג החלפה מסוג זה ומגביל את השימוש של הכלל בנכסי נופש.
מהו סעיף 1031?
באופן נרחב, בורסת 1031 (המכונה גם בורסה מסוג דומה או סטארקר) היא החלפת נכס השקעה אחד לאחר. אף על פי שרוב ההחלפות חייבות במס כמכירות, אם הדרישות שלך עומדות בדרישות 1031, לא יהיה לך מס או מס מוגבל בעת החילוף.
למעשה, אתה יכול לשנות את צורת ההשקעה שלך מבלי (כפי שרואים במס הכנסה) לפדות או להכיר ברווח הון. זה מאפשר להשקיע שלך להמשיך ולדחות מס. אין מגבלה על כמה פעמים או בתדירות שבה אתה יכול לבצע 1031. אתה יכול להחליף את הרווח מפיסת נדל"ן להשקעה לאחרת לאחרת. למרות שיש לך רווח מכל החלפה, אתה נמנע ממס עד שתמכור במזומן שנים רבות אחר כך. אז תקווה לשלם רק מס אחד, וזה בשיעור רווח הון לטווח הארוך (כיום 15% או 20%, תלוי בהכנסה - ו -0% עבור משלמי מס הכנסה נמוכים יותר).
ההפרשה מיועדת להשקעה ורכוש עסקי, אם כי הכללים יכולים לחול על מגורים ראשוניים לשעבר בתנאים מסוימים. ישנן דרכים בהן תוכלו להשתמש ב- 1031 להחלפת בתי נופש - עוד על כך בהמשך - אך הפרצה הזו הרבה יותר צרה ממנה פעם היה.
כללים מיוחדים לרכוש הניתן לפירעון
אזהרה: חוקים מיוחדים חלים כאשר החלפת נכס בעל ערך פוחת בשנת 1031. זה יכול לעורר רווח הידוע ככיבוש פחת הממוסה כהכנסה רגילה. באופן כללי, אם תחליף בניין אחד לבניין אחר אתה יכול להימנע מכבישה מחדש זו. אבל אם אתה מחליף קרקע משופרת בבניין עבור קרקעות שלא הוכחו ללא בניין, הפחת שתבעת בעבר על הבניין יוחזר כהכנסה רגילה.
סיבוכים כאלה הם הסיבה שאתה זקוק לעזרה מקצועית כשאתה מבצע 1031. ובכל זאת, אם אתה שוקל 1031 - או שאתה סתם סקרן - הנה 10 דברים שכדאי לדעת.
שינויים בחוק 1031
לפני מעבר לחקיקת המס החדשה, 22 בדצמבר 2017, חלק מההחלפות של רכוש אישי - כמו רישיונות זיכיון, כלי טיס וציוד - העניקו חילופי 1031. על פי החוק החדש, רק נדל"ן זכאי. חילופי מניות חברות או אינטרסים של שותפות מעולם לא היו זכאים - ועדיין, לא.
מצד שני, עדיין חלים אינטרסים כדייר משותף (TIC) בנדל"ן. ראוי לציין את חוק קיצוץ המיסים והמשרות (TCJA) דמי הוצאות מלאות עבור רכוש אישי מוחשי מסוים עשוי לעזור לפצות על שינוי זה בחוק המס.
ה- TCJA כולל כלל מעבר המאפשר החלפת 1031 של רכוש אישי מוסמך בשנת 2018 אם הנכס המקורי נמכר או הנכס החלופי שנרכש על ידי 31 בדצמבר 2017. כלל המעבר הוא ספציפי לנישום ואינו מתיר החלפת 1031 הפוכה בה נרכש הנכס החדש לפני מכירת הנכס הישן.
"כמו טוב לב" הוא רחב
רוב החילופים חייבים להיות בסגנון "דומה" - ביטוי חידתי שאינו אומר את מה שאתה חושב שזה אומר. אתה יכול להחליף בניין דירות לאדמות גולמיות, או חווה לקניון חשפנות. הכללים הם ליברליים באופן מפתיע. אתה יכול אפילו להחליף עסק אחד לאחר. אבל שוב, יש מלכודות לא מודעים.
אתה יכול לעשות בורסה 'מעוכבת'
קלאסית, החלפה כרוכה בהחלפה פשוטה של נכס אחד לאחר אחר בין שני אנשים. אך הסיכויים למצוא מישהו עם הנכס המדויק שאתה רוצה שרוצה את הנכס המדויק שיש לך הוא קלוש. מסיבה זו, מרבית החילופים מתעכבים, חילופי תלת מפלגה או "סטארקר" (נקראו על-פי מקרה המס הראשון שאפשר להם).
בהחלפה מאוחרת, אתה זקוק למתווך מוסמך (מתווך) המחזיק במזומן לאחר ש"מכירת "את הנכס שלך ומשתמש בו כדי" לקנות "את הנכס החלופי עבורך. חילופי שלוש מפלגות זה מתייחסים להחלפה.
תקנות מסגרת זמן 1031
ישנם שני כללי תזמון עיקריים שעליכם להקפיד עליהם להחליף.
- הראשון מתייחס לייעוד נכס חלופי. לאחר מכירת הנכס שלך, המתווך יקבל את המזומן. אינך יכול לקבל את המזומנים, אחרת זה יקלקל את הטיפול 1031. כמו כן, תוך 45 יום ממכירת הנכס שלך, עליך לייעד רכוש חלופי בכתב למתווך, תוך ציון הנכס שאתה רוצה לרכוש. מס הכנסה אומר שאתה יכול לייעד שלושה נכסים כל עוד אתה בסופו של דבר נסגר על אחד אותם. אתה יכול אפילו לייעד יותר משלושה אם הם נכללים במבחני הערכה מסוימים. כלל התזמון השני בחילופי עיכוב מתייחס לסגירה. עליך לסגור את הנכס החדש בתוך 180 יום ממכירת הישן. שים לב ששתי תקופות הזמן פועלות במקביל. זה אומר שתתחיל לספור כאשר מכירת הנכס שלך תיסגר. אם אתה מייעד נכס חלופי בדיוק 45 יום לאחר מכן, נותרו לך רק 135 יום לסגירת הנכס החלופי.
השלמת מס ומשכנתא
יתכן שיישאר לך מזומן לאחר שהמתווך ירכוש את הנכס החלופי. אם כן, המתווך ישלם לך אותו בתום 180 הימים. אותם מזומנים - המכונים "אתחול" - יחויבו במס כתמורת מכירה חלקית ממכירת הנכס שלך, בדרך כלל כרווח הון.
אחת הדרכים העיקריות בהן אנשים מסתבכים בעסקאות אלו היא אי התחשבות בהלוואות. עליכם לשקול הלוואות משכנתא או חוב אחר על הנכס עליו אתם מוותרים, וכל חוב בנכס החלופי. אם אינך מקבל החזר מזומן, אך האחריות שלך יורדת - גם זה יתייחס אליך כהכנסה, ממש כמו במזומן.
נניח שהייתה לך משכנתא של מיליון דולר בנכס הישן, אך המשכנתא שלך על הנכס החדש שאתה מקבל בתמורה היא 900, 000 $ בלבד. יש לך רווח של 100, 000 $ שמסווג גם כ- "אתחול", והוא יחויב במס.
1031s לבתי נופש
אתה יכול למכור את מגוריך הראשיים ובשילוב עם בן / בת הזוג שלך, להגן על רווח הון של 500, 000 $, כל עוד אתה גר שם שנתיים מתוך חמשת השנים האחרונות.
2004 הידוק פרצה של בית הנופש
אולי שמעת סיפורי משלמי מיסים שהשתמשו בהוראת 1031 כדי להחליף בית נופש אחד למשנהו, אולי אפילו לבית בו הם רוצים לפרוש וסעיף 1031 עיכב כל הכרה ברווח. מאוחר יותר הם עברו לנכס החדש, הפכו אותו למקום מגוריו העיקרי ובסופו של דבר תכננו להשתמש בהדרת הרווח ההון של 500, 000 $.
בשנת 2004, הקונגרס הידק את הפרצה הזו. כן, נישומים עדיין יכולים להפוך בתי נופש לנכסים להשכרה ולבצע 1031 חילופי דברים. דוגמה: אתה מפסיק להשתמש בבית החוף שלך, שוכר אותו לחצי שנה או שנה ואז מחליף אותו בנכס אחר. אם אתה מקבל דייר ומתנהל בצורה עניינית, סביר להניח שהמרת את הבית לנכס השקעה, מה שאמור לעשות את חילופי 1031 שלך בסדר.
עם זאת, אם אתה פשוט מחזיק אותו בשכירות אך אף פעם אין לך דיירים, כנראה שזה לא מותר. העובדות יהיו מפתח כמו גם העיתוי. ככל שיעבור זמן רב יותר לאחר שתמיר את השימוש בנכס להשכרה, כך ייטב. למרות שאין תקן מוחלט, ככל הנראה שום דבר פחות משישה חודשים של השכרת בונא פיד אינו מספיק. שנה תהיה טובה יותר.
עוברים למעון חילופי 1031
- עליכם לשכור את יחידת הדירות לאדם אחר להשכרה הוגנת למשך 14 יום ומעלה השימוש האישי שלכם ביחידת הדירות אינו יכול לחרוג מהגדול של 14 יום או 10% ממספר הימים במהלך התקופה של 12 החודשים בהם יחידת הדירה מושכרת בשכירות הוגנת.
יתר על כן, לאחר שהחלפת בהצלחה נכס נופש או השקעה אחד לאחר, אינך יכול להמיר את הנכס החדש מייד לבית העיקרי שלך ולנצל את ההדרה של 500, 000 $.
לפני ששונו בחוק בשנת 2004, עשוי משקיע להעביר נכס שכור אחד בבורסה 1031 לרכוש להשכרה אחר, להשכיר את הנכס החדש להשכרה לתקופה, לעבור לנכס למספר שנים ואז למכור אותו, תוך ניצול הרחקת רווח ממכירת בית מגורים עיקרי. כעת, אם תרכוש נכס בבורסה 1031 ובהמשך תנסה למכור נכס זה כמגוריך העיקרי, ההרחקה לא תחול במהלך חמש השנים המתחילות עם התאריך בו נרכש הנכס בבורסה מסוג 1031. במילים אחרות, תצטרכו לחכות הרבה יותר זמן כדי להשתמש בהפסקת המס על רווחי ההון המגורים הראשיים.
