מה קורה בשוק המשכנתא
שוק המשכנתא לרכישה הוא החלק בשוק המשכנתא העיקרי המוקדש להלוואות לרכישות חדשות לבית. יתרת השוק הראשוני מורכבת מעסקאות מימון מחדש.
שוברים למטה רכישת שוק משכנתא
שוק משכנתא לרכישה מתייחס לתחום של שוק המשכנתאות הראשוני המורכב מהלוואות המשמשות למימון רכישת בית. המרכיב השני בשוק המשכנתא העיקרי הוא שוק המשכנתא מחדש. השוק העיקרי הוא המקום שמקורו במשכנתאות, ושלוש קבוצות לוקחות חלק בתהליך. ראשית, הלווה, שאולי מתכוון לכבוש את הנכס או להתייחס אליו כהשקעה. השני הוא המלווה, שהוא ככל הנראה בנק או איחוד אשראי. לבסוף, מתווך המשכנתא מפגיש בין שני הצדדים האחרים.
כדאי להבחין בין משכנתא לרכישה, אשר נקנים ונמכרים בשוק המשכנתא הקנייה, לבין משכנתא בכספי רכישה. במקרה האחרון, מוכר נכס מציע משכנתא ישירות לקונה על מנת להקל על עסקה.
לאחר שמוצא משכנתא לרכישה בהצלחה, המלווים מקבצים אותם לעתים קרובות בהלוואות דומות ומוכרים אותם בשוק המשני. קונים בשוק המשני הם לרוב ארגונים בחסות ממשלה כמו פאני מיי ופרדי מק. הם מאגדים את ההלוואות המצורפות ומוכרים אותם כניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). במקרים מסוימים ניתן היה לערער אותם עם הלוואות ממוחזרות מחדש.
תנודות בשוק המשכנתא לרכישה
עם הזמן, הגדלים היחסיים של שוק המשכנתא לרכישת שוק ומחזור המשכנתא מחדש משתנים בעיקר בגלל תנועות בריבית הרווחת. כאשר הריבית תעלה, יש סיכוי נמוך יותר של לווים לממן מחדש ושוק המשכנתא לרכישה ככל הנראה ייצג חלק גדול יותר מהשוק הראשוני. עם ירידת שיעורים, מימון מחדש יכול להפוך לאטרקטיבי יותר עבור הלווה ושוק המשכנתא לרכישה יתכווץ יחסית למימון מחדש.
גורמים משניים בתנודת שוק המשכנתא לרכישה כוללים מלאי זמין, שיכול להיות מונע על ידי שיעורי בנייה חדשים לבית, ומחירי בתים. עליית מחירי בתים עלולה להוביל לפחות משכנתא חדשה, שכן בתים מתחמקים מכוח הקנייה של קונים פוטנציאליים רבים. רמות התעסוקה ועלות הנפט יכולות להשפיע גם על כל מקורות המשכנתא.
בעל בית שעומד בפני הבחירה במשכנתא לרכישה חדשה או במימון מחדש של המשכנתא הקיימת שלהם צריך לשקול את היתרונות והחסרונות של שניהם. באופן כללי המלווים יציעו שיעורי ריבית נמוכים יותר לרכישות בגלל סיכון הנפילה הקשור למימון מחדש. יתרון משמעותי אחד של מימון מחדש הוא שהוא מאפשר ללווה להישאר בנכס ולהימנע מעלויות מעבר דירה.
