רבים מאיתנו עברו תהליך של עיקול, תהליך שמאפשר למלווה להחזיר את הסכום המגיע להלוואת ברירת מחדל על ידי מכר או קבלת בעלות על הנכס ממקור ראשון או להכיר מישהו שיש לו.
בתמונות: 6 טיפים למכירת ביתכם בשוק מטה
חברת Realty Trac פרסמה את דוח שוק הטרפה האמריקני שלה ב- 15 באפריל 2010 ברבעון הראשון של 2010. הדו"ח, המחושב את הגשת העיקולים, כולל הודעות ברירת מחדל, מכירות פומביות מתוכננות והחזר בנקים, הראה כי 932, 234 נכסים היו מעורבים ברבעון הראשון, עלייה של 7% לעומת הרבעון האחרון של 2009 ועלייה של 16% ברבעון הראשון של 2009. אחת מדהימה מכל 138 יחידות דיור בארה"ב קיבלה הגשת עיקול במהלך הרבעון. אם אתה (או אדם אהוב) עומד בפני עיקול, וודא שאתה מבין את התהליך. אמנם התהליך משתנה ממדינה למדינה, אך בדרך כלל ישנם שישה שלבים של טרפה.
שלב 1: ברירת מחדל לתשלום
ברירת מחדל לתשלום מתרחשת כאשר לווה החמיץ לפחות תשלום משכנתא אחד. המלווה ישלח הודעת תשלום שהוחמצה ומציינת כי טרם קיבלו את התשלום באותו חודש. בדרך כלל, תשלומי המשכנתא מתבצעים ביום הראשון של כל חודש, ומלווים רבים מציעים תקופת חסד עד ה 15 לחודש. לאחר מכן, המלווה רשאי לגבות עמלת תשלום מאוחרת ולשלוח את הודעת התשלום שהוחמצה.
לאחר החמצה של שני תשלומים, המלווה רשאי לשלוח מכתב דרישה. זה חמור יותר מהודעת תשלום שהוחמצה; עם זאת, בנקודה זו המלווה ככל הנראה עדיין מוכן לעבוד עם הלווה בכדי להסדיר את התשלומים. הלווה בדרך כלל יצטרך לשלם את התשלומים המאוחרים תוך 30 יום או לקבל את המכתב. (כשיש לך החלטה כלכלית קשה לגבי הבית שלך, וודא שיש לך את כל המידע. למידע נוסף בנושא פונדל עיקול - עם פשיטת רגל? )
שלב 2: הודעת ברירת מחדל (NOD)
הודעת ברירת מחדל נשלחת לאחר 90 יום של החמצות בתשלומים. במדינות מסוימות הודעת ברירת המחדל מונחת באופן בולט על הבית. בשלב זה, ההלוואה תימסר למחלקת העיקול של המלווה באותה מחוז בו נמצא הנכס. הלווה נודע כי ההודעה תירשם. המלווה בדרך כלל ייתן ללווה 90 יום נוספים לסילוק התשלומים ולהחזרת ההלוואה. זה נקרא תקופת ההחזרה.
שלב 3: הודעה על מכירת הנאמן
אם ההלוואה לא בוצעה עדכנית תוך 90 הימים שלאחר הודעת ברירת המחדל, תירשם הודעת מכירת נאמן במחוז בו נמצא הנכס. המלווה צריך לפרסם הודעה בעיתון המקומי למשך שלושה שבועות המורה כי הנכס יהיה זמין במכירה פומבית ציבורית. כל שמות הבעלים יודפסו בהודעה ובעיתון, יחד עם תיאור חוקי של הנכס, כתובת הנכס ומתי והמקום בו תתקיים המכירה.
שלב 4: מכירת נאמן
הנכס מוצב למכירה פומבית ציבורית ויוענק לכל המרבה במחיר שעונה על כל הדרישות הנדרשות. המלווה (או המשרד המייצג את המלווה) יחשב הצעת פתיחה על סמך שווי ההלוואה המצטיינת, כל שיעבודים ומסים שלא שולמו וכל העלויות הכרוכות במכירה. לאחר אישור ההצעה הגבוהה ביותר ותושלם מכירת הנאמן, יסופק מבצע הנאמן למציע הזוכה. לאחר מכן הנכס בבעלות הרוכש, הזכאי להחזקה מיידית.
שלב 5: נדל"ן בבעלות (REO)
אם הנכס לא יימכר במהלך המכירה הפומבית, המלווה יהפוך לבעלים וינסה למכור את הנכס בכוחות עצמו, באמצעות מתווך או בסיוע מנהל נכסי REO. נכסים אלה מכונים לעתים קרובות "בבעלות בנקאית". המלווה עשויה להסיר חלק מהשעבודים והוצאות אחרות בניסיון להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר.
שלב 6: פינוי
הלווה יכול להישאר לעתים קרובות בבית עד שהוא נמכר באמצעות מכירה פומבית ציבורית או מאוחר יותר כנכס REO. בשלב זה נשלחת הודעת פינוי הדורשת מאנשים לפנות את המקום באופן מיידי. ניתן לספק מספר ימים כדי לאפשר לדיירים זמן מספיק להסרת כל חפצים אישיים, ואז בדרך כלל השריף המקומי יבקר בנכס ויסלק את האנשים ואת כל החפצים שנותרו. כל חפצים ניתנים להצבה באחסון ושליחתם במועד מאוחר יותר תמורת תשלום. (זו בחירה קשה, אבל אנשים מסוימים ייאלצו לחלטל עיקולים. אחרים לא יעשו זאת. גלה אילו גורמים עשויים לעשות את ההבדל ב- האם היית מתרחק מהבית שלך? )
בשורה התחתונה
לאורך כל הליך העיקול, רבים המלווים ינסו לבצע הסדרים שהלווה יתקע בהלוואה ולהימנע מעיקול. הבעיה הברורה היא שכאשר לווה אינו יכול לעמוד בתשלום אחד, הוא הופך להיות יותר ויותר קשה לתפוס מספר תשלומים. אם יש סיכוי שתוכלו להדביק תשלומים - למשל, בדיוק התחלתם עבודה חדשה לאחר תקופת אבטלה - כדאי לדבר עם המלווה. אם לא ניתן להימנע מעיקול, ידיעה למה לצפות לאורך התהליך יכולה לעזור להכין אתכם לששת שלבי העיקול. (למידע נוסף, ראה שמירת הבית שלך מעיקול .)
מרגיש חסר מידע? קרא את עיתוני החדשות הפיננסיות השבוע בכספי המים הקרים יותר: החמושים של באפט ויוון שומרים על נפילה .
