מהי יחידת דיור אבזר (ADU)?
יחידת דיור נלווית (ADU) היא מונח חוקי ורגולטורי לבית או דירה משניים המשתפים את מגרש הבניין של בית ראשוני גדול יותר.
פירוק יחידת דיור אבזר (ADU)
יחידת המגורים האקססוריבית, או ADU, מכונה גם יחידת חמות או חמות, יחידת מגורים משנית, דירה סבתא או בית עגלות. ADU כולל מטבח, אזור מגורים וכניסה נפרדת משלו. ADU יכול להיות מחובר לבית או למוסך, או שהוא יכול להיבנות גם כיחידה עצמאית, אך בדרך כלל הוא יעשה שימוש בחיבורי המים והאנרגיה של הבית הראשוני.
לאחר תנופת הדיור שבאה אחרי מלחמת העולם השנייה, רוב אזורי המגורים בארה"ב הוקצו להגביל את צפיפות האוכלוסייה כמו גם את גודל ההפרדה וההפרדה של דירות משפחתיות. לאחרונה, שינויי יעוד במספר גדל והולך של אזורים ברחבי הארץ מאפשרים להוסיף יחידות דיור נלוות. חוקי יעוד אלה מגבילים בדרך כלל את הגודל והסגנון של כל יחידה חדשה ומחייבים שהבעלים יתגורר בנכס.
יתרונות וחסרונות של בניית יחידות דיור אבזר להכנסות משכירות
בעוד שאנשים רבים בונים יחידות דיור נלוות לבני משפחה, רבים אחרים עושים זאת לצורך הכנסות משכירות. האם מדובר בהשקעה נבונה משתנה מבעל בית למשנהו, תלוי במספר גורמים הכוללים תקנות יעוד מקומיות, עלויות מראש ועלויות תחזוקה שוטפות, השלכות מס אפשריות ופעילות בשוק השכירות והדיור באופן כללי יותר.
על המשקיעים לחקור תחילה אם בניית ADU בנכס שלהם היא חוקית. אם בונים ADU שלא כדין, יכולות להיות בעיות אם בעל צריך לממן מחדש את הנכס. בניית ADU לא מורשה יכולה להביא גם לפעולות אפשריות של אכיפת קוד אשר יובילו לקנסות. בעלים צריכים לפנות לתקנות הייעוד שלהם ואולי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום זה.
בניית ADU עשויה לכלול עלויות שונות כולל חשבון מס חזק, אשר יכול להגביל את הרווח הכולל.
ואז יש עניין של עלויות. האם ה- ADU יצורף לביתו של הבעלים, או שהוא ינותק, למשל במקרה של בית כרכרה? אילו שיפוצים יידרשו והאם הבעלים יצטרך לבקש שירותים מקצועיים על ידי קבלני בניין, מהנדסים או מודדים? השיטה היעילה ביותר למימון ADU משתנה גם היא בהתאם למצב האישי של הבעלים. האפשרויות כוללות נטילת הלוואת שיפוץ, מימון מחדש אם יש לו הון עצמי בביתם או אחר משיכת מזומנים זמינים.
בניית ADU עשויה גם להיות הצעת חוק מס חסכונית, ואולי גם להגביל את הרווח הכולל. שוק הדיור והשכירות משתנה באופן משמעותי בין מדינה לעיר ועיר. בעלי בתים פוטנציאליים צריכים להתייעץ עם סוכני נדל"ן או לערוך מחקר אישי על ידי בחינת רשימות השכרה והערכת שיעורי השכירות באזורם המקומי. ברגע שהם יקבעו את ההכנסה השנתית הסבירה מ- ADU שלהם, הם יכולים להתייעץ עם גורם מיסוי כדי לבדוק אם מצבם הכלכלי הופך השקעה ב- ADU להשקעה מועילה.
