האם אתה מוכן לקנות בית?

תוכן העניינים

• יחס החוב שלך להכנסה
• מה המלווים רוצים למשכנתא
• שוק הדיור
• התחזית הכלכלית
• שקול את צרכי סגנון החיים שלך
• מוכר בית אחד, קונה בית אחר
• מתן המקדמה
• האם אתה מתכנן להישאר מכניסים?
• בשורה התחתונה

האם אתה מוכן לקנות בית? כמה אתה יכול להרשות לעצמך? תשובה על השאלה השנייה עשויה להיות לא כל כך קלה. לפני שתצליחו לרכוש את אותו קנייה נהדרת לכאורה בבית, למדו כיצד לנתח את המשמעות של "מחיר זול".

Takeaways מפתח

• מעבר לתג המחיר של הנכס, שורה של שיקולים פיננסיים ואורח חיים אחרים צריכים לחשב בחישובים שלך אם אתה יכול להרשות לעצמך לקנות בית. קביעת יחס החוב להכנסה (DTI) - ליתר דיוק, ה- DTI החזיתית זהו גורם חשוב בקבלת משכנתא. עליכם להעריך גם את שוק הנדל"ן המקומי, את התחזית הכלכלית ואת ההשלכות של הישארות למשך עשור לפחות. מהם צרכי החיים שלך, ההווה והעתיד, ואילו הרגלים הוצאות יכולת לוותר על השקעה בבית?

יחס החוב שלך להכנסה

נקודת ההחלטה הראשונה והכי ברורה כרוכה בכסף. אם יש לכם אמצעים מספיקים לרכוש בית במזומן, אתם בהחלט יכולים להרשות לעצמכם לקנות אחד עכשיו. גם אם אינך יכול לשלם במזומן, רוב המומחים יסכימו שאתה יכול להרשות לעצמך את הרכישה אם אתה יכול להעפיל למשכנתא בבית חדש. אבל איזה סוג משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך?

תקן יחס החוב להכנסה (DTI) של 43% משמש בדרך כלל על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) כקו מנחה לאישור משכנתא. יחס זה משמש כדי לקבוע אם הלווה יכול לבצע את התשלומים שלהם בכל חודש; המלווים מסוימים עשויים להיות קלים יותר או נוקשים יותר, תלוי בשוק הנדל"ן ובתנאים הכלכליים הכלליים. DTI של 43% פירושו שכל תשלומי החוב הרגילים שלך, בתוספת הוצאות הקשורות לדיור שלך - משכנתא, ביטוח משכנתא, דמי אגודה של בעלי בתים, ארנונה, ביטוח בעל דירה וכו '- לא צריכים להיות שווים יותר מ 43% מההכנסה החודשית ברוטו שלך.

לדוגמה, אם ההכנסה החודשית ברוטו שלך היא 4, 000 $, תכפיל את המספר הזה ב- 0.43. 1, 720 דולר הם הסכום שאתה צריך להוציא על תשלומי חוב. עכשיו, נניח שיש לך כבר התחייבויות חודשיות אלה: תשלומי כרטיסי אשראי מינימליים בסך 120 $, תשלום הלוואת רכב בסך 240 $ ותשלומי הלוואת סטודנטים בסך 120 $ - $ 480 בסך הכל. המשמעות היא תיאורטית שאתה יכול להרשות לעצמך עד 1, 240 דולר לחודש בתוספת חוב למשכנתא וכו ', ועדיין להיות בגודל ה- DTI המקסימלי. כמובן שפחות חובות תמיד טובים יותר.

מה המלווים רוצים למשכנתא

עליכם לקחת בחשבון גם את יחס החוב להכנסה המקדימה, המחושב את ההכנסה שלכם מול החוב החודשי שהייתם נגרמים מהוצאות דיור בלבד. בדרך כלל, המלווים אוהבים כי יחס זה לא יעלה על 28%; במהלך מיתון, הם עשויים לאפשר לו לגלוש עד 31%. לדוגמה, אם ההכנסה ברוטו שלך היא 4, 000 $ לחודש, היית מתקשה לקבל אישור של הוצאות דיור חודשיות על 1, 720 $, גם אם אין לך התחייבויות אחרות. עבור DTI חזיתי של 31%, עלויות הדיור שלך צריכות להיות מתחת ל -1, 240 דולר.

מדוע לא תוכל להשתמש ביחס החוב ההכנסה המלא שלך אם אין לך חוב אחר? בעיקרון, מכיוון שמלווים לא אוהבים שאתה חי על הקצה. מצוקה כלכלית מתרחשת - אתה מאבד את עבודתך, המכונית שלך מסתכמת, נכות רפואית מונעת ממך לעבוד זמן מה. אם המשכנתא שלך היא 43% מההכנסה שלך, לא יהיה לך מקום להתנועע מתי אתה רוצה או תצטרך להוציא הוצאות נוספות.

מומחים לתכנון פיננסי מסכימים שתוכלו להרשות לעצמכם את רכישת הבית אם תוכלו לקבל משכנתא בתשלום חודשי שאינו עולה על 28% מההכנסה ברוטו שלכם.

רוב המשכנתאות הינן התחייבויות לטווח הארוך: קחו בחשבון שאתם עשויים לבצע תשלומים אלה מדי חודש במשך 30 השנים הבאות. בהתאם, עליך להעריך את אמינות מקור ההכנסה העיקרי שלך. עליכם לקחת בחשבון גם את סיכויי העתיד שלכם ואת הסבירות שההוצאות שלכם יעלו לאורך זמן. היכולת להרשות לעצמך בית חדש כיום אינה חשובה לא פחות מהיכולת שלך להרשות זאת לאורך זמן.

למותר לציין כי היכולת להרשות לעצמך בית אינה עונה על השאלה האם עכשיו זה זמן טוב עבורך לפעול לפי אפשרות זו.

שוק הדיור

בהנחה שמצבך הכסף האישי שלך בשליטה, השיקול הבא שלך הוא כלכלת שוק הדיור - או באזור הנוכחי שלך או זה אליו אתה מתכנן לעבור. בית הוא השקעה יקרה. כסף רב לרכישה הוא נהדר, אך הוא לא עונה על השאלה האם הרכישה הגיונית מבחינה פיננסית או לא. אחת הדרכים לעשות זאת היא לענות על השאלה "האם זול יותר לשכור מאשר לקנות?" אם קנייה מסתדרת פחות יקרה מאשר השכרה, זה טיעון חזק לטובת הרכישה.

באופן דומה, כדאי לחשוב על ההשלכות לטווח הארוך של רכישת בית. במשך דורות, קניית בית הייתה כמעט דרך מובטחת להרוויח כסף. סבא וסבתא שלך יכלו לקנות בית לפני 50 שנה תמורת 20, 000 $ ולמכור אותו פי חמישה או עשרה מכמות זו כעבור 30 שנה.

דבר זה לא ניתן לומר לבעלי בת בציר אחרון. רבים מהם הפסידו כסף כששוק הנדל"ן התרסק עוד ב -2007, ורבים נוספים כיום בעלי בתים ששווים הרבה פחות מהמחיר שהם נרכשו לפני כעשור בלבד. אם אתה קונה את הנכס מתוך אמונה שהוא יעלה בערך לאורך זמן, הקפד לחשב את עלות תשלומי הריבית על המשכנתא שלך, שדרוגים לנכס ותחזוקה שוטפת ושגרתית בחישובים שלך.

התחזית הכלכלית

לאורך אותם קווים, יש שנים בהן מחירי הנדל"ן מדוכאים ושנים בהן הם גבוהים באופן חריג. אם המחירים נמוכים עד כדי כך שברור שאתה מקבל עסקה טובה, אתה יכול לקחת זאת כסימן לכך שזו עשויה להיות זמן טוב לבצע את הרכישה. בשוק של קונה, מחירים מדוכאים מעלים את הסיכויים שהזמן יעבוד לטובתך ויגרום לבית שלך להעריך בהמשך הדרך.

לריביות, הממלאות תפקיד גדול בקביעת גודל תשלום משכנתא חודשי, יש גם שנים בהן הן גבוהות ושנים בהן הם נמוכים. ברור, נמוך יותר טוב. לדוגמה, מחשבון תשלומי המשכנתא החודשיים שלנו מראה כי משכנתא ל -30 שנה (360 חודשים) בהלוואה של 100, 000 $ בריבית של 3% תעלה לך 421.60 $ לחודש. בריבית של 5% זה יעלה לכם 536.82 דולר לחודש. במחיר של 7% זה קופץ ל -665.30 דולר. כך שאם הריבית יורדת, ייתכן שיהיה חכם לחכות לפני שתרכוש. אם הם עולים, הגיוני לבצע את הרכישה במוקדם ולא במאוחר.

עונות השנה יכולות להיכנס לתהליך קבלת ההחלטות. אם אתה רוצה לבחור את המגוון הרחב ביותר האפשרי, האביב הוא כנראה הזמן הטוב ביותר לעשות קניות. שלטי "למכירה" נוטים לצמוח כפרחים ככל שמזג האוויר מתחמם ומדשאות הופכות לירוק. חלק מהסיבה נוגעת לקהל היעד של מרבית הבתים: משפחות שממתינות לעבור לגור ילדיהן מסיימות את שנת הלימודים הנוכחית, אך רוצות להתפשר לפני שהשנה החדשה תתחיל בסתיו.

שקול את צרכי סגנון החיים שלך

בעוד שכסף הוא כמובן שיקול חשוב, ישנם שורה של גורמים אחרים שיכולים לשחק תפקיד בתזמון שלך. האם הצורך שלך במרחב הנוסף הקרב ובא (תינוק חדש בדרך, קרוב משפחה קשיש שלא יכול לגור לבד)? האם המעבר כולל את ילדיכם בבתי ספר? אם תמכור בית בו חיית פחות משנתיים, האם היית נושא במס רווח הון - ואם כן, האם כדאי לחכות כדי להימנע מהנגיסה?

אולי תאהב לבשל עם מרכיבי גורמה, לצאת לחופשה בסוף השבוע בכל חודש, להתנשא על אמנויות הבמה או להתאמן עם מאמן אישי. אף אחד מההרגלים הללו אינו רוצח תקציבים, אך יתכן שתצטרך להסתדר בלעדיהם אם תקנית בית על בסיס יחס החוב להכנסה של 43% בלבד.

לפני שתתרגלו לבצע תשלומי משכנתא, תנו לעצמכם מעט מרפקים פיננסי על ידי הפחתת עלות התחביב או הפעילות היקרים ביותר שלכם מהתשלום שחישבת. אם האיזון לא מספיק בכדי לקנות את בית חלומותיכם, יתכן ותצטרכו לקצץ בכיף ובמשחקים שלכם - או להתחיל לחשוב על בית פחות יקר כבית החלומות שלכם.

מוכר בית אחד, קונה בית אחר

שמור את התמורה מהבית הנוכחי שלך בחשבון חיסכון וקבע אם לא - לאחר התחשבות בהוצאות הכרחיות אחרות כמו תשלומי רכב או ביטוח בריאות - תוכל להרשות את המשכנתא. חשוב גם לזכור כי יהיה צורך להקצות כספים נוספים לתחזוקה וכלי עזר. ללא ספק עלויות אלה יהיו גבוהות יותר עבור בתים גדולים יותר.

כשאת מחשבת, השתמש בהכנסה הנוכחית שלך. אל תניחו שתרוויחו יותר כסף בהמשך הדרך. העלאות לא תמיד מתרחשות והקריירה משתנה. אם אתה מבסס את כמות הבית שאתה קונה על הכנסה עתידית, קבע ארוחת ערב רומנטית עם כרטיסי האשראי שלך. אתה עומד לגמור איתם במערכת יחסים ארוכת שנים.

עם זאת, אם אתה יכול להתמודד עם עלויות הבית הנוספות מבלי להזיע חוב נוסף בכרטיסי אשראי, אתה יכול להרשות לעצמך לקנות בית - כל עוד חסכת מספיק כסף לתשלום המקדמה שלך.

האם אתה יכול להרשות לעצמך את המקדמה?

עדיף להניח 20% ממחיר הבית שלך כדי להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי (PMI). בדרך כלל נוסף לתשלומי המשכנתא שלך, PMI יכול לעלות תוספת של $ 50 עד $ 100 לחודש.

מקדמה קטנה יותר לא אומרת שאי אפשר לקנות בית. אתה יכול לקנות בית עם פחות מ 3.5% עם הלוואה FHA, למשל, אבל יש בונוסים לבוא עם מקרה נוסף. בנוסף להימנעות האמורה של PMI, מקדמה גדולה יותר פירושה:

• תשלומי משכנתא קטנים יותר. עבור משכנתא בסך 200, 000 $ עם ריבית של 5% לטווח של 30 שנה, תשלם 1, 074 דולר. אם המשכנתא שלך הייתה 180, 000 $ עם ריבית של 5% לטווח של 30 שנה, היית משלם 966.28 $. עוד בחירה המלווה. מלווים מסוימים לא יממנו אותך אלא אם תוריד לפחות 5% עד 10%.

אמנם ישנם יתרונות רבים למקדמה גדולה יותר, אך אל תקריב את חשבון החיסכון לחירום לחלוטין כדי להשקיע יותר בבית. אתה עלול להסתיים בצביטה כאשר מתעוררים תיקונים בלתי צפויים או צרכים אחרים.

האם אתה מתכנן להישאר מכניסים?

סבירות צריכה להיות הדבר הראשון שאתה מחפש בבית, אך כדאי לדעת שתרצה לגור בבית שאתה בוחר לפחות 10 שנים. אם לא, אתה יכול להיתקע בבית שאתה לא יכול להרשות לעצמך בעיר שאתה מוכן לעזוב. אם אינך יכול להעריך באיזו עיר אתה מתגורר ומה התוכנית שלך ל -10 שנים, זה לא הזמן הנכון לקנות בית. אם אתה רוצה לקנות בית ללא תכנית ל -10 שנים, קנה בית שמחירו נמוך בהרבה מהמקסימום שאתה יכול להרשות לעצמך. תצטרך להיות מסוגלת להרשות לעצמך לקחת מכה אם תצטרך למכור אותו במהירות. יוצא מן הכלל נוסף: אם אתה עובד בחברה שרוכשת בתים של עובדים שהועברו למקום מגורים - שם אחד לכך הוא אפשרות לרכישה מובטחת - זה בטוח גם לקנות ללא התחייבות של 10 שנים.

בשורה התחתונה

האם אתה מוכן לקנות בית? התשובה המהפכנית (לא נועדה משחק מילים) היא "כן - אם אתה יכול להרשות לעצמך לעשות את זה." אבל "להרשות לעצמך" אינו פשוט כמו מה שיש בחשבון הבנק שלך ברגע זה; שורה של שיקולים פיננסיים ואורח חיים אחרים צריכים לחשב בחישובים שלך.

כשאתה גורם לכל המרכיבים האלה, "אם אתה יכול להרשות לעצמך לעשות את זה" מתחיל להיראות מסובך יותר מכפי שנראה לראשונה. אולם התחשבות בהן כעת יכולה למנוע טעויות יקרות ובעיות כלכליות בהמשך. כמובן שיש זמן הטוב ביותר להקפיץ: כשאתה מוצא את הבית המושלם במקום המושלם למכירה - במחיר מושלם.