מהו הערכת נכסים?
הערכת שווי נכסים היא תהליך קביעת השוק ההוגן או השווי הנוכחי של הנכסים, תוך שימוש בערכי ספרים, מודלים להערכה מוחלטים כמו ניתוח תזרים מזומנים מוזלים, מודלים לתמחור אופציות או השוואה. נכסים כאלה כוללים השקעות בניירות ערך סחירים כמו מניות, אג"ח ואופציות; נכסים מוחשיים כמו בניינים וציוד; או נכסים בלתי מוחשיים כגון מותגים, פטנטים וסימני מסחר.
הבנת הערכת נכסים
הערכת שווי נכסים ממלאת תפקיד מפתח במימון ולעיתים קרובות מורכבת ממדידות סובייקטיביות ואובייקטיביות כאחד. שווי הרכוש הקבוע של חברה - המכונים גם נכסי הון או רכוש וציוד רכוש - הם פשוטים לערך, על סמך ערכי הספרים ועלויות ההחלפה שלהם. עם זאת, אין מספר בדוחות הכספיים שאומרים למשקיעים בדיוק כמה שווה מותג וקניין רוחני של חברה. חברות יכולות להעריך יתר על המוניטין ברכישה שכן הערכת נכסים בלתי מוחשיים היא סובייקטיבית ויכולה להיות קשה למדידה.
Takeaways מפתח
- הערכת שווי נכסים היא תהליך קביעת שווי השוק ההוגן של נכס. הערכת שווי מורכבת לרוב ממדידות סובייקטיביות ואובייקטיביות כאחד. שווי נכס נטו הוא הערך בספרים של נכסים מוחשיים, בניכוי נכסים והתחייבויות בלתי מוחשיים. ערך מוחלט מודל שווי נכסים מבוסס רק על מאפייניו של אותו נכס, כגון דיבידנד מוזל, תזרים מזומנים חופשי, הכנסה למגורים ומודלים של נכסים מוזלים. יחסי הערכה יחסית, כגון יחס הרווח, עוזרים למשקיעים לקבוע הערכת שווי נכסים על ידי השוואה בין נכסים דומים.
ערך נכסי נטו
שווי הנכסים הנקי - המכונה גם נכסים מוחשיים נטו - הוא השווי בספרים של נכסים מוחשיים במאזן (עלותם ההיסטורית בניכוי הפחת שנצבר) בניכוי נכסים והתחייבויות בלתי מוחשיים - או הכסף שיישאר לו הייתה החברה חוסל. זהו המינימום שחברה שווה ויכולה לספק רצפה שימושית לשווי הנכסים של החברה מכיוון שהיא אינה כוללת נכסים בלתי מוחשיים. מניה תיחשב כמוערכת אם שווי השוק שלה היה מתחת לערך הספרי, כלומר המניה נסחרת בהנחה עמוקה לערך הספרים למניה.
עם זאת, שווי השוק של נכס עשוי להשתנות משמעותית מהשווי בספרים - או מההון העצמי - המבוסס על עלות היסטורית. והערך הגדול ביותר של חברות מסוימות הוא בנכסים הבלתי מוחשיים שלהם, כמו הממצאים של חברת מחקר ביו-רפואית.
שיטות הערכה מוחלטות
ערך מוחלט מודל נכסים המבוססים על מאפייניו של אותו נכס בלבד. מודלים אלה ידועים כמודלי תזרים מזומנים מוזלים (DCF), ונכסי שווי כמו מניות, אגרות חוב ונדל"ן, על סמך תזרימי המזומנים העתידיים שלהם ועלות ההון ההזדמנות. הם כוללים:
- מודלים של דיבידנד מוזלים, המעריכים את מחיר המניה על ידי היוון דיבידנדים חזויים לערך הנוכחי. אם הערך המתקבל מ- DDM גבוה ממחיר המסחר הנוכחי של מניות, אז המניה אינה מוערכת. מודלים של תזרים מזומנים חופשיים מחושבים את הערך הנוכחי של תחזיות תזרים מזומנים עתידיות בחינם, היוון לפי העלות הממוצעת המשוקללת של ההון. הכנסה חד פעמית מודלים להערכה מחשבים את כל תזרימי המזומנים שצוברים לחברה מפרשים את התשלום לספקים ולגורמים חיצוניים אחרים. שווי החברה הוא סכום הערך בספרים והערך הנוכחי של הכנסה עתידית צפויה. הכנסה שיורית מחושבת כהכנסה נטו בניכוי חיוב בעלות ההון. החיוב מכונה "חיוב ההון" ומחושב כערך ההון העצמי כפול עלות ההון או שיעור ההחזר הנדרש על ההון. בהתחשב בעלות ההזדמנות של הון עצמי, לחברה יכולות להיות הכנסות נטו חיוביות אך הכנסות שליליות. מודלים של נכסים מונחים מעריכים חברה על ידי חישוב שווי השוק הנוכחי של הנכסים שבבעלותה. מכיוון ששיטה זו אינה מביאה בחשבון סינרגיה כלשהי, היא מועילה רק להערכת שווי סחורות כמו חברות כרייה.
הערכה יחסית ועסקאות דומות
מודלים להערכת שווי יחסית קובעים את הערך על פי התבוננות במחירי השוק של נכסים דומים. לדוגמה, אחת הדרכים לקבוע את ערך הנכס היא להשוות אותו עם נכסים דומים באותו אזור. כמו כן, המשקיעים משתמשים בכפולות המחיר שנסחרות בחברות ציבוריות בהשוואה כדי לקבל מושג על הערכות שווי שוק יחסית. מניות מוערכות לרוב על סמך מדדי הערכה שווים כמו יחס מחיר לרווח (יחס רווח / רווח), יחס מחיר לספר או יחס תזרים ממוצע למחיר.
שיטה זו משמשת גם כדי להעריך נכסים לא נוכחים כמו חברות פרטיות ללא מחיר שוק. בעלי הון סיכון מתייחסים להערכת שווי של מניות של חברה לפני שהיא מתפרסמת כהערכת שווי טרום כסף. על ידי התבוננות בסכומים ששולמו עבור חברות דומות בעסקאות בעבר, משקיעים מקבלים אינדיקציה לערך הפוטנציאלי של חברה לא רשומה. זה נקרא ניתוח טרנזקציות תקדימיות.
דוגמה בעולם האמיתי להערכת נכסים
בואו ונעבור את ערך הנכסים הנקי עבור Alphabet Inc. (GOOG), חברת האם של מנוע החיפוש וענק הפרסום גוגל.
כל הנתונים הם לתקופה המסתיימת ב- 31 בדצמבר 2018.
- סך הנכסים: 232.8 מיליארד דולר סך הנכסים הבלתי מוחשיים: 2.2 מיליארד דולר סך ההתחייבויות: 55.2 מיליארד דולר
שווי הנכסים הנקי הכולל: 175.4 מיליארד דולר (סך הנכסים 232.8 מיליארד דולר - סך כל הנכסים הבלתי מוחשיים 2.2 מיליארד דולר - סך ההתחייבויות 55.2 מיליארד דולר)
