שכר דירה בהגדרה נפוצה

מה שכיחות משותפת - TIC?

שכירות משותפת היא הסדר בו שני אנשים או יותר חולקים זכויות בעלות בנכס או בחלקה של קרקע. הנכס עשוי להיות מסחרי או מגורים. כאשר דייר במשותף נפטר, הנכס עובר לאחוזה של אותו דייר. כל בעל עצמאי רשאי לשלוט על אחוז שווה או שונה מכלל הנכס. כמו כן, לדמי השכירות בשותף משותף הזכות להשאיר את חלקם בנכס לכל נהנה כחלק מעיזבונו. תנאי חוזה לדיירים המשותפים מופיעים במסמך המעשה, הכותרת או מסמכי הבעלות על נכסים אחרים המחייבים כדין.

איך עובד TIC

כאשר שניים או יותר אנשים מחזיקים ברכוש כדיירים משותפים, כל אזורי הנכס בבעלות שוויונית על ידי הקבוצה. לדיירים המשותפים יכול להיות חלק שונה מהאינטרסים של הבעלות. לדוגמה, שרה ודבי עשויים להחזיק כל אחד 25% מהנכס, בעוד שלטיסיה מחזיקה ב -50%. בעוד שאחוז הבעלות משתנה, אף אדם אינו רשאי לדרוש בעלות על חלק מסוים בנכס.

ניתן ליצור חכירה בהסכמים משותפים בכל עת. אז, אדם עשוי לפתח עניין בנכס שנים לאחר שהחברים האחרים התקשרו בהסכם שכירות משותף. אם נחזור לדוגמא לעיל, נוכל לומר כי שרה ולטיציה במקור היו בבעלותם 50% מהנכס. בשלב מסוים, שרה החליטה לפצל את חלקה ב -50% עם דבי שעוזבת את הקבוצה עם פיצול 25/25/50.

יתר על כן, חברי ההסכם רשאים למכור או ללוות באופן עצמאי כנגד חלקם מהבעלות.

Takeaways מפתח

• שכירות משותפת היא הסדר בו שני אנשים או יותר בעלי אינטרסים של בעלות בנכס. דיירים משותפים יכולים להחזיק באחוזים שונים של הנכס. דיירים משותפים יכולים להוריש את חלקם בנכס למישהו לאחר מותם. פנאי משותף באופן משמעותי שונה משכירות משותפת, במיוחד מבחינת זכויות השרידות ומידת הבעלות שיש לכל דייר.

השלכת TIC

דייר משותף אחד או יותר עשוי לרכוש חברים אחרים כדי לפזר את הדמיון במשותף. אם על הדיירים המשותפים לפתח אינטרסים מנוגדים או כיוונים לשימוש בנכס, לשיפורו או לרצות למכור את הנכס, עליהם להגיע להסכם משותף להתקדם. במקרים בהם לא ניתן להגיע להבנה, עשויה להתקיים פעולת חלוקה. פעולת החלוקה יכולה להיות מרצון או הורה על ידי בית משפט, תלוי כמה טוב הדיירים המשותפים עובדים יחד.

בהליך החלוקה המשפטית, בית משפט יחלק את הנכס בין הדמיון בחברים המשותפים, ויאפשר לכל חבר להתקדם בנפרד מחברים אחרים. ידועה כמחיצה בעין, זו הדרך הישירה ביותר לחלוקת הנכס והיא בדרך כלל השיטה הנהוגה כשדיירים משותפים אינם יריבים.

אם הדיירים המשותפים יסרבו לעבוד יחד, הם עשויים לשקול כניסה למחיצה של הנכס במכירה. כאן נמכרת האחזקה והתמורה מחולקת בין הדיירים המשותפים בהתאם לאינטרסים שלהם בהתאמה.

מיסי נכסים עם נכסי TIC

השכירות בהסכמה משותפת, בהנחיית החוק החל, מתווה בדרך כלל את השלכות הבעלות המשותפת על מיסים של נכס. החוזה יתווה את אופן חלוקת החבות במס על חוזה לכל בעלים.

מכיוון ששכירות בהסכמה משותפת אינה מחלקת באופן חוקי חלקת אדמה או נכס, מרבית תחומי השיפוט המיסוי לא יקצו לכל אחד מהבעלים חשבון ארנונה יחסי בהתבסס על אחוז הבעלות שלו. לרוב הדיירים המשותפים מקבלים מס מס רכוש יחיד.

בתחומי שיפוט רבים שכירות בהסכמה משותפת מטילה אחריות משותפת ומספר על הדיירים המשותפים. פירושו של תניה זו כל אחד מהבעלים העצמאיים עשוי להיות אחראי למס הארנונה עד לסכום השומה המלא. ההתחייבות חלה על כל בעלים ללא קשר לרמת או אחוז הבעלות.

לאחר שביטול הארנונה יסופק, דיירים משותפים ינכו את התשלום מההגשה למס הכנסה. אם תחום השיפוט המיסוי עקב אחריות משותפת ומספר, כל דייר שותף עשוי לנכות את הסכום שתרמו מהגשת מס הכנסה אישית. במחוזות שאינם פועלים לפי נוהל זה, הם יכולים לנכות אחוז מסך המס עד לרמת הבעלות שלהם.

שכירות משותפת לעומת שכירות משותפת

למרות שהם נשמעים דומים, שכר הדירה במשותף שונה בכמה אופנים משכירות משותפת. בשכירות משותפת הדיירים משיגים מניות שוות של נכס באותו מעשה באותו זמן.

אחד ההבדלים העיקריים בא על ידי הוספה או הסרה של כל חבר מההסכם. בהסכמי TIC השינוי בחברים אינו מפר את ההסכם. בשכירות משותפת, ההסכם נשבר אם מישהו מהחברים מעוניין למכור את העניין שלהם.

לדוגמה, אם דייר משותף אחד או יותר רוצים לרכוש את האחרים, יש למכור את הנכס באופן טכני ולהפיץ את התמורה באופן שווה בין הבעלים. חברי שכירות משותפים רשאים להשתמש בפעולת החלוקה המשפטית כדי להפריד את הנכס אם האחזקה גדולה מספיק בכדי להתאים את ההפרדה הזו.

מות דייר משותף

הבדל מהותי נוסף מתרחש במקרה של מותו של דייר אחד. כאמור, הסכמי TIC מאפשרים העברת רכוש כחלק מעיזבונו של הבעלים. עם זאת, בהסכם שכר דירה משותף, כותרת הנכס עוברת לבעלים שנותר בחיים.

במילים אחרות, לדיירים במשותף אין זכויות שאריות אוטומטיות. אלא אם כן הצוואה האחרונה של החבר המנוח מציינת כי יש לחלק את האינטרס שלהם בנכס בין הבעלים שנותרו בחיים, שוכר שנפטר באינטרס משותף שייך לעיזבונו. לעומת זאת, עם דיירים משותפים, האינטרס של הבעלים המנוח מועבר אוטומטית לבעלים ששרדו. לדוגמא, כאשר ארבעה דיירים משותפים הם בעלי בית ודייר אחד נפטר, כל אחד משלושת הניצולים בסופו של דבר חלק שליש נוסף מהנכס.

נישואין ובעלות על רכוש

חלק מהמדינות קובעות שכר דירה משותף כבעלות ברירת המחדל לרכוש עבור זוגות נשואים, ואילו אחרות משתמשות בשכירות במודל בעלות משותפת. מודל שלישי, המשמש בכ- 25 מדינות, הוא שכר דירה בכללותו (TbyE), בו לכל אחד מבני הזוג יש אינטרס שווה ובלתי מחולק בנכס.

יתרונות וחסרונות של שכירות משותפת

קניית בית אצל בן משפחה, חבר או שותף עסקי כדיירים משותפים עשויה לעזור לאנשים להיכנס לשוק הנכסים ביתר קלות. מכיוון שהפיקדונות והתשלומים מחולקים, רכישה ותחזוקה של הנכס עשויים להיות פחות יקרים ממה שזה יהיה עבור אדם. בנוסף, יכולת ההשאלה עשויה להתייעל אם לבעלים אחד הכנסה גבוהה יותר או בסיס כספי טוב יותר משאר החברים.

מקצוענים

• מקל על רכישת נכסים

• מספר הדיירים יכולים להשתנות

• דרגות בעלות שונות אפשריות

חסרונות

• אין זכויות ניצולות אוטומטיות

• כל הדיירים אחראים באותה מידה לחובות, מיסים

• דייר אחד יכול לכפות על מכירת נכס

עם זאת, כאשר משכנים נכסים כדיירים משותפים, בדרך כלל כל הלווים חותמים על המסמכים. מכיוון שכל החברים חותמים על מסמכי משכנתא, במקרה של ברירת מחדל, המלווה רשאי לתפוס את האחזקות מכל חברי הקבוצה. כמו כן, גם אם לווה אחד או יותר מפסיקים לתת תרומות לתשלום המשכנתא, על הלווים האחרים עדיין לכסות את התשלומים כדי להימנע מעיקול.

היכולת להשתמש בצוואה לצורך ייעוד המוטבים לנכס מאפשרת לשוכר המשותף לשלוט על חלקם. אם דייר משותף נפטר ללא צוואה, העניין שלו בנכס יעבור על קיום צוואה - אירוע יקר מבחינת זמן וכסף.

כמו כן, שאר הדיירים המשותפים עשויים לגלות שהם כעת בבעלותם של הנכס עם מישהו שהם לא מכירים או איתו הם לא מסכימים. דייר משותף חדש זה עשוי להגיש פעולת חלוקה, מה שמאלץ דיירים משותפים לא מוכנים למכור או לחלק את הנכס.

דוגמה לדמי שכירות משותפים (TIC)

קליפורניה מאפשרת לארבעה סוגים של בעלות משותפת הכוללים רכוש קהילתי, שותפות, שכירות משותפת ושכירות משותפת. עם זאת, TIC הוא צורת ברירת המחדל בקרב צדדים או נשואים שאינם נשואים אשר יחד רוכשים מקרקעין. בקליפורניה, בעלי מניות אלה הם בעלי מעמד של דיירים במשותף, אלא אם כן נקבע במפורש אחרת בהסכם או בחוזהם, הקמת שותפות או שכירות משותפת.

לפי SirkinLaw, משרד עורכי דין בנושא נדל"ן בסן פרנסיסקו המתמחה בבעלות משותפת.

יותר ויותר אנשים פונים לשכירות משותפות… כדרך למקסם את כוח הקנייה והמכירה שלהם. הסדרים אלו מורידים מחירים ומגדילים את הבחירה עבור הקונים בכך שהם מאפשרים להם לאגד משאבים ולקנות נדל"ן יותר ממה שהם יכולים או היו יכולים.

בפוסט בבלוג באוגוסט 2018 הם כותבים שהמרות TIC - שינוי מבנה הבעלות על נכסים משותפים להסדר שכירות משותף - הפכו לפופולריות במיוחד במטרופולינים רבתי של לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו / אוקלנד.