מהו סעיף הנחה
סעיף הנחה הוא הוראה בחוזה משכנתא המאפשרת למוכר בית להעביר את האחריות על המשכנתא הקיימת לרוכש הנכס. במילים אחרות, בעל הבית החדש לוקח על עצמו את המשכנתא הקיימת. על הקונה החדש לעמוד בדרך כלל באשראי וכישורים אחרים.
הפסקת סעיף ההנחה
אם הריבית על משכנתא קיימת נמוכה משיעורי השוק הנוכחיים, סעיף הנחה הופך לנקודת מכירה אטרקטיבית. כמו כן, הקונה יכול להימנע מעלויות סגירה רבות אם כי בדרך כלל יש כמה עמלות שמעורבות בעסקה. חלק מהעלויות יכללו חיפוש כותרות, חותמות מסמכים ומיסים.
עבור מרבית בעלי בתים, היתרונות של סעיף הנחה הם תיאורטיים שכן משכנתא קונבנציונלית בדרך כלל אוסרת את התרגול. בנקים הזעיזו את הנוהג מכיוון שהם כותבים משכנתא על סמך אמינות האשראי של הלווה המקורי, ולא קונה מאוחר יותר לא ידוע. יכולתו של הבעלים החדש לפרוע עשויה להיות מאתגרת להערכה, והבנק עלול לא להסתכן בסיכון שלהם. יתרה מזאת, גם אם בנק יאשר את ערכי האשראי של לווה חדש, הוא היה מפסיד את הוצאות המקדמה והסגירה שנגרמו למשכנתא חדשה לגמרי. כמו כן, סביר להניח כי שיעורי הריבית הנוכחיים בשוק גבוהים מהשיעורים בשטר המקורי.
מכיוון שלעיתים נדירות האינטרס של הבנק לאפשר הנחות, מרבית המשכנתאות כוללות סעיף נדרש למכירה הדורש החזר יתרת יתר כאשר הנכס נמכר. הבנק לא יינתן משעבוד עד להחזר המשכנתא, מה שהופך את המכירה לבלתי אפשרית במהותה.
עם זאת, סעיפי ההנחות הם סטנדרטיים במשכנתא מגובה ממשלתי ממינהל הדיור הפדרלי (FHA), מינהל הוותיקים (VA) ומחלקת החקלאות האמריקאית (USDA). הבעלים החדש עדיין צריך לעמוד בתקני אשראי וזכאות. משכנתאות מגובות ממשלתיות מהוות כמעט 20 אחוז מכל המשכנתא האמריקאית.
איך עובד סעיף ההנחה?
תאר לעצמך שאדם רוצה לקחת את המשכנתא ממוכר שיש לו משכנתא ל -30 שנה, 240, 000 $ בשיעור של 3.5 אחוזים עליהם שילמו במשך חמש שנים. היתרה שנותרה, כולל ריבית, היא כ 323, 300 דולר, ונותרות 25 שנים על השטר המקורי. נניח ששיעור הריבית הנוכחי הוא 4%. לו הרוכש החדש היה לוקח משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה עבור אותה הלוואה של 240, 000 דולר, היא הייתה גורמת את היתרה, עם ריבית, לפירעון בסוף אותה תקופה של כ -412, 500 דולר. כמו כן, הקונה החדש יצטרך להגיש מקדמה חד-פעמית למוסד המממן.
על ידי נטילת המשכנתא הקיימת של המוכר, הקונה יחסוך כ 89, 000- דולר במהלך תקופת ההלוואה. כמו כן, יש חמש שנות פחות התחייבות לתשלום עם הלוואת סעיף ההנחה. כל תשלום סכום חד פעמי יינתן למוכר בכדי לקזז את ההון שהם בנו בבית. בנוסף הקונה יימנע מעלויות סגירה של אלפי דולרים.
