מכירת הבית שלך - במיוחד אם מעולם לא עשית זאת בעבר - יכולה להיות זמן מפתיע ומאתגר רגשית. זרים ייכנסו לביתכם ויתבוננו בארונות ובארונות שלכם. הם יעבירו ביקורת על מקום שהפך ככל הנראה ליותר מארבעה קירות וגג עבורכם ואז, למען הכל, הם יציעו לכם פחות כסף ממה שאתם חושבים שהבית שלכם שווה.
ללא ניסיון ועסקה מורכבת ורגשית על הידיים, קל למוכרי בית ראשונים לבצע המון טעויות, אך עם קצת ידע, תוכלו להימנע מרבים מהמלכודות הללו לחלוטין. המשך לקרוא כדי לגלות איך אתה יכול להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי לבית שלך במסגרת זמן סבירה - מבלי לאבד את דעתך.
טעות מספר 1: להיות מעורב רגשית
ברגע שתחליטו למכור את הבית, יכול להיות מועיל להתחיל לחשוב על עצמכם כאיש עסקים ומוכר בית, ולא כבעלי הבית. על ידי התבוננות בעסקה מנקודת מבט פיננסית גרידא, תתרחק מההיבטים הרגשיים של מכירת הנכס שללא ספק יצרת בהם זיכרונות רבים.
כמו כן, נסו לזכור איך הרגשתם כשאתם קניות לבית ההוא. רוב הקונים יהיו גם במצב רגשי. אם אתה זוכר שאתה מוכר לא רק חלק מהרכוש אלא גם דימוי, החלום האמריקני ואורח חיים, יש סיכוי גבוה יותר שתשקיע את המאמץ הנוסף של הבימוי ואולי שיפוץ קטן יותר כדי להשיג דולר עליון עבור הבית שלך. שינויים במראה אלה לא רק יעזרו למחיר המכירה אלא גם יעזרו לכם ליצור את המרחק הרגשי הזה מכיוון שהבית ייראה פחות מוכר.
טעות מספר 2: לא שוכר סוכן
למרות שסוכני נדל"ן מפקחים על עמלה חסרה (בדרך כלל 5 עד 6% ממחיר המכירה של הבית שלך), סביר להניח שלא מומלץ לנסות למכור את הבית בעצמך, במיוחד אם לא עשית זאת לפני כן. סוכן טוב יעזור לכם לקבוע מחיר מכירה הוגן ותחרותי לביתכם שיגדיל את הסיכויים שלכם למכירה מהירה. סוכן יכול גם לסייע בניגון הרגש של התהליך על ידי אינטראקציה עם קונים פוטנציאליים, כך שלא תצטרכו לעשות זאת ועל ידי חיסול לבעלי צמיגים שרוצים רק להסתכל על הנכס שלכם אך אין להם כוונה לכתוב הצעה.
סוכן יהיה גם בעל ניסיון רב יותר במשא ומתן על מכירות ביתיות מכם שעשוי, ועשוי לעזור לכם להשיג יותר כסף ממה שתוכלו לבד. יתר על כן, אם יתעוררו בעיות כלשהן במהלך התהליך - והם בדרך כלל עושים זאת - איש מקצוע מנוסה יהיה שם כדי לטפל בהן עבורך. לבסוף, סוכנים מכירים את כל הניירת והמלכודות הכרוכות בעסקאות נדל"ן ויכולים לעזור לוודא שהתהליך מתנהל בצורה חלקה.
טעות מספר 3: מזעור מה שעושים סוכנים
יש אנשים שמוכרים את בתיהם בעצמם. יהיה עליכם לבצע את המחקר על נכסים שנמכרו לאחרונה באזורכם ונכסים הנמצאים כיום בשוק בכדי לקבוע מחיר מכר אטרקטיבי, תוך התחשבות כי ברוב מחירי הדירות מתוכננת עמלת סוכן וייתכן שתצטרכו להוזיל את המחיר שלכם תוצאה.
אתה תהיה אחראי לשיווק שלך, לכן תרצה לדאוג להשיג את הבית שלך בשירות הרישום המרובה (MLS) באזור הגיאוגרפי שלך כדי להגיע למספר הרוכשים הרחב ביותר. כמו כן, אתה תהיה זה שמציג את הבית ומנהל משא ומתן על המכירה עם סוכן הקונה, מה שיכול להיות זמן רב, מלחיץ ורגשי עבור אנשים מסוימים.
אם אתה מוותר על סוכן, שקול לשכור עורך דין לנדל"ן שיעזור לך בנקודות העדינות יותר של העסקה ובתהליך השלשה. גם עם שכר טרחת עורך דין, מכירת בית בעצמך יכולה לחסוך לך אלפים. אם לקונה יש סוכן, הם יצפו שיפצו אותו. עלות זו מכוסה בדרך כלל על ידי המוכר, ולכן עדיין עליך לשלם 1 עד 3% ממחיר המכירה של הבית לסוכן הקונה.
טעות מספר 4: קביעת מחיר לא מציאותי
בין אם אתה עובד עם סוכן או הולך לבד, הגדרת המחיר המבוקש הנכון היא המפתח. זוכר את ניתוח השוואת השוואה שעשית או הסוכן שלך כשקנית את הבית שלך כדי לקבוע מחיר הצעה הוגן? הקונים יעשו זאת גם עבור ביתכם, כך שכמוכר, עליכם להיות צעד אחד לפניהם.
בהיעדר בועת דיור, בתים במחיר מופקע בדרך כלל לא מוכרים. אל תדאגו יותר מדי מהגדרת מחיר שנמצא בצד הנמוך מכיוון שבאופן תיאורטי, זה יפיק הצעות מרובות ויציע את המחיר עד לשווי השוק האמיתי של הבית. למען האמת, מחיר נמוך של הבית שלך יכול להיות אסטרטגיה לייצר עניין נוסף ברישום שלך ותמיד תוכל לסרב להצעה נמוכה מדי.
טעות מספר 5: ציפייה למחיר המבוקש
כל קונה חכם ישא ומתן, ואם תרצו להשלים את המכירה, יתכן שתצטרכו לשחק בכדור. מרבית האנשים רוצים לרשום את בתיהם במחיר שימשוך קונים תוך שהם עדיין משאירים מקום נשימה למשא ומתן - ההפך מאסטרטגיית תת הערכה שתוארה לעיל. זה יכול לעבוד גם ויאפשר לקונה להרגיש כאילו הוא או היא מקבלים תמורה טובה ובמקביל יאפשר לך לקבל את הסכום שאתה צריך מהמכירה.
כמובן, אם אתה בסופו של דבר פחות או יותר ממחיר המבוקש שלך כנראה לא יהיה תלוי רק באסטרטגיית התמחור שלך אלא בשאלה אם אתה נמצא בשוק של קונה או בשוק של מוכר ועל מידת הבימתך והמודרניזציה של הבית שלך.
טעות מספר 6: מכירה בחודשי חורף
החורף, בעיקר סביב החגים, הוא בדרך כלל זמן איטי של השנה למכירות ביתיות. אנשים עסוקים במגעים חברתיים ומזג האוויר הקר הופך את זה ליותר מושך רק להישאר בבית. מכיוון שסביר להניח שפחות קונים יחפשו, ייקח זמן רב יותר למכור את הבית שלך, וייתכן שלא תקבל כסף רב. עם זאת, אתה יכול להתנחם בידיעה שלמרות שאולי לא יהיו קונים פעילים רבים ככל הנראה, לא יהיו מוכרים מתחרים רבים ככל שיכולים לעבוד לטובתך.
טעות מס '7: סקימטינג על רישום תמונות
כל כך הרבה קונים מחפשים בתים באופן מקוון בימינו, ורבים מהבתים הללו כוללים תמונות, שתעשו לעצמכם שירות אמיתי אם לא תציעו תמונות. יחד עם זאת, יש כל כך הרבה תמונות עניות של בתים למכירה, שאם תעשה עבודה טובה היא תבדיל את הרישום שלך ותעזור לייצר עניין נוסף.
תמונות טובות צריכות להיות פריכות וברורות, יש לצלם במהלך היום כשיש הרבה אור טבעי זמין, ועליהן להציג את נכסי הבית הטובים ביותר. שקול להשתמש בעדשות רחבות זווית אם הדבר אפשרי - זה יאפשר לך לתת לקונים פוטנציאליים מושג טוב יותר כיצד נראים חדרים שלמים. באופן אידיאלי, שכרו צלם נדל"ן מקצועי כדי להשיג תוצאות באיכות מעולה במקום רק לתת לסוכן שלך לצלם תמונות בטלפון. שקול להוסיף סיור וידאו או תצוגה של 360 מעלות כדי לשפר עוד יותר את הרישום שלך.
טעות מס '8: אין ביטוח נכון
המלווה עשוי לדרוש ממך לרכוש פוליסת ביטוח של בעל בית, אך אם לא, תרצה לוודא שאתה מבוטח למקרה שצופה יקרה תאונה במקום וינסה לתבוע אותך בגין נזקים. אתה רוצה גם לוודא שאין סכנות ברורות בנכס או לנקוט בצעדים בכדי להקל עליהם (להרחיק את ילדי הקונים הפוטנציאליים מהבריכה שלך ולהוציא את הכלבים שלך מהבית במהלך תערוכות, למשל).
טעות מס '9: הסתרת בעיות עיקריות
כל בעיה בנכס תיחשף במהלך בדיקת הקונה, כך שאין טעם להסתיר אותו. יש לתקן את הבעיה מראש, לתמחר את הנכס מתחת לשווי השוק כדי להסביר את הבעיה, או לרשום את הנכס במחיר רגיל, אך תציע לקונה אשראי לתיקון הבעיה.
הבין שאם לא תתקן את הבעיה מראש, אתה עלול לחסל מספר לא מבוטל של קונים שרוצים בית סוהר. לאחר בדיקת הבית לפני הרישום, כדאי מאוד אם תרצו להימנע מהפתעות יקרות ברגע שהבית חוזה. יתר על כן, במדינות רבות יש כללי גילוי. רבים דורשים ממוכרים לחשוף בעיות ידועות על ביתם אם קונים מבקשים ישירות, בעוד שאחרים קובעים כי מוכרים חייבים לחשוף מרצון על סוגיות מסוימות.
טעות מספר 10: לא מתכונן למכירה
מוכרים שאינם מנקים ומביים את בתיהם זורקים כסף לטמיון. אם אינך יכול להרשות לעצמך לשכור איש מקצוע, זה בסדר, ישנם דברים רבים שאתה יכול לעשות בעצמך. כישלון בביצוע הדברים לא רק שיפחית את מחיר המכירה שלך, אלא גם עשוי למנוע מכם להשיג מכירה בכלל. לדוגמה, אם לא התעניינת בסוגיות קטנות כמו ידית דלת שבורה, קונה פוטנציאלי עשוי לתהות האם יש בבית נושאים גדולים ויקרים יותר שגם לא טופלו בהם.
יש חבר או סוכן, מישהו עם זוג עיניים רענן, הצבע על אזורים בביתך שזקוקים לעבודה. בגלל ההיכרות שלך עם הבית, יתכן שהיית חסין מפני כתמי הצרה שלו. פירוק, ניקוי יסודי, הנחת מעיל צבע טרי על הקירות והיפטרות מכל ריחות יעזור לכם להטביע רושם טוב על הקונים.
טעות מס '11: לא קונים בקהל
אם מישהו רוצה לצפות בבית שלך, אתה צריך להכיל את האדם הזה, גם אם זה לא נוח לך. וכן, עליכם לנקות את הבית לפני כל ביקור. קונה לא יידע ויהיה אכפת לו שהבית שלך היה נקי בשבוע שעבר. זו עבודה רבה, אך הישארו ממוקדים בפרס.
טעות מס '12: מכירה לקונים לא מוסמכים
יותר סביר לצפות מקונה להביא מכתב אישור מראש ממלווה למשכנתא (או הוכחת כספים לרכישות במזומן) המראה שיש לו או היא הכסף לקנות את הבית. חתימה על חוזה עם קונה שרכישת ביתך מותנית במכירת רכושו עצמו עשויה להכניס אותך לכריכה רצינית אם תצטרך לסגור עד תאריך מסוים.
בשורה התחתונה
גם אם לא מבצעים אף אחת מהטעויות הללו בעת מכירת הבית, עדיף שתתכוננו נפשית וכלכלית לתרחישים פחות אידיאליים. הבית עשוי לשבת בשוק הרבה יותר ממה שאתה מצפה, במיוחד בשוק שהולך ומצטמצם. אם אינך מצליח למצוא קונה בזמן, ייתכן שתנסה לשלם שתי משכנתאות, תצטרך להשכיר את הבית שלך עד שתוכל למצוא קונה, או במצבים חמורים, בעיקול. עם זאת, אם אתה נמנע מהטעויות היקרות המפורטות כאן, תהיה לך דרך ארוכה לקראת הנחת כף הרגל הטובה ביותר שלך ולהשיג את אותה מכירה חלקה ומשתלמת שכל מוכר בית מקווה לה.
