השפעת שיעורי הריבית על נאמני השקעות נדל"ן

אמון להשקעות בנדל"ן (REIT) צריך לשלם לפחות 90% מהרווח החייב במס שלו כדיבידנד לבעלי המניות, מה שהופך את מכשירי הריט לתשואה גבוהה יחסית. למעשה, מנקודת המבט של תשואה כוללת - דיבידנדים בתוספת הערכת מחירים - REITs מתנהגים כמו מניה טיפוסית עם כובע קטן. אך בניגוד למניה עם כובע קטן, מרבית התשואה הצפויה של REIT לא נובעת מהערכה במחיר אלא מדיבידנדים. למעשה, בממוצע כשני שליש מהתשואה של REIT מגיעה מדיבידנדים. החיסרון של זה למשקיעים הוא שכאשר השקעה בתשואה גבוהה, ניתן לצפות מ- REIT שתגלה רגישות לשינויי ריבית. אנו בוחנים קשר זה. (לקריאת רקע, ראו מהם REITs ?)

תשואות גבוהות יחסית

באיור 1 אנו מראים את התשואה החציונית עבור כל מגזר REIT החל מספטמבר 2004 כדוגמה לסיכון שיכול REIT להוות. החלק העליון של כל סרגל הוא בתשואה של 75%; התחתון הוא בתשואה של 25%; והשבר מירוק לכחול באמצע הוא התשואה החציונית.

איור 1: תשואות בענפי REIT שונים

ניתן לראות שהתשואות משתנות לפי מגזר. החל מספטמבר 2004, התשואה החציונית בין כל הריטים (המסר הכי רחוק מימין) הייתה כ -5.5%, אך התשואות התפזרו: התשואה של 25% (החלק התחתון של החלק הכחול) הייתה כ -4% וה- 75% התשואה הייתה מעל 6.5% (החלק העליון של החלק הירוק). המשמעות היא שרק מחצית מתשואת הריט עמדה על בין 4% ל 6.5% ואילו המחצית השנייה של תשואות הריט הייתה מחוץ לטווח זה. במקביל, התשואה על אוצרות הממשל האמריקני לטווח הארוך הייתה פחות מ- 5%. זה מצביע על כך שאם המטרה שלך היא הכנסה, ייתכן שתצליח יותר עם REIT, אך תניח סיכון נוסף. ה

REIT החזר כולל לעומת שיעורי הריבית

חוכמה קונבנציונאלית אומרת ששיעורים גבוהים בדרך כלל רעים עבור REITs. מדד ה- REIT הפופולרי ביותר הוא מדד ה- REIT של NAREIT. איור 2 משווה את ערך מדד NAREIT לאג"ח האוצר ל -10 שנים (אג"ח T) מתחילת 1972 ועד כמעט סוף 2004:

איור 2 - אינדקס זכויות יוצרים של NAREIT

תשואה שנתית לתקופה שהסתיימה בספטמבר 2004

1 שנה	שנתיים	3 שנה	4 שנה	5 שנה	6 שנה	7 שנה
25.6%	26%	20.4%	18.6%	18.8%	13.7%	9.2%

שולחן 1

החזר מחירים של REIT בהשוואה לשערי הריבית לרוע המזל, אנו עשויים להניח שלא ניתן לשכפל תשואות מהעבר כמו העתיד לטווח הרחוק עבור הענף בכללותו. יהיו חריגים בטווח הקצר.

בואו נתמקד רק במרכיב המחיר של מניות REIT. באיור 3 להלן, אנו משווים את אותם שיעורי אגרות חוב לאוצר של 10 שנים למדד למחיר בלבד. במילים אחרות, אנו שוללים דיבידנדים ומבודדים רק על שינויי מחירים כדי לראות מה היה קורה ל 100 $ אם היה מושקע ב 1972.

איור 3 - קרנות זכויות יוצרים מפעילות (FFO).

אמנם ניתן לשכפל רווחים כאלה בעתיד, אך אין זה סביר. יתרה מזאת, ייתכן בהחלט כי המחירים עשויים לחזור לכפולות קודמות (לדוגמא, מחיר כמכפיל של FFO).

שנית, הריבית לטווח הבינוני נמוכה בסטנדרטים היסטוריים. סביר להניח כי ריבית זו תשתפל כלפי מעלה. אם 15 שנות המתאם ההפוך בין שיעורים למחירי REIT המוצגים לעיל נמשכו, אז מחירי REIT יסבלו.

סיכום

התקופה של 15 שנה שנבדקה לעיל מראה שיש קשר הפוך חזק בין מחירי REIT לשיעורי הריבית. בממוצע ניתן יהיה להניח כי עליית הריבית צפויה לעמוד בירידות מחירים של REIT. כמובן שהתגובה לפי מגזרים תשתנה. לדוגמה, יש הטוענים כי במקרה של REIT מגורים ומשרדים העלייה בריבית תעלה את מחירי REIT מכיוון שהשיעורים הגדולים תואמים צמיחה כלכלית ויותר ביקוש. אבל תצטרך להיות בררנית בסביבה כזו. החדשות הטובות לגבי REIT הן שתשואות גבוהות הן סוג של גידור מפני ירידות מחירים: אם תקנו REIT בתשואה גבוהה, כל ירידת מחירים תקל על ידי הכנסה גבוהה בינתיים.

למידע נוסף על REIT ראה הערכה בסיסית של קרן השקעות בנדל"ן (REIT) ודרך REIT .

מאמרים קשורים

השקעות נדל"ן

REITs לעומת REF תעודות סל: כיצד הם משווים

מניות דיבידנד

6 REIT שמשלמים דיבידנדים מדי חודש

השקעות נדל"ן

REITs לחיות בכירים: טוב לתיק העבודות שלך?

השקעות נדל"ן

כיצד להעריך נאמנות להשקעות בנדל"ן (REIT)

השקעות נדל"ן

5 סוגים של REIT וכיצד להשקיע בהם

השקעות נדל"ן

כיצד לנתח נאמני השקעות נדל"ן

קישורי שותפים

תנאים קשורים

נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT) הגדרה נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT) היא חברה הנסחרת בבעלות ציבורית, המחזיקה בבעלותה, מפעילה או מממנת נכסים מניבים. עוד כיצד להרוויח מנדל"ן נדל"ן הוא מקרקעין, כלומר מוחשיים, המורכבים מאדמות כמו גם כל מה שיש לה, כולל מבנים, בעלי חיים ומשאבי טבע. עוד הגדרה של שיעור היוון שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה של נכס להשקעה בנדל"ן בהתבסס על ההכנסה שהנכס צפוי לייצר. יותר תשואת דיבידנד תשואת הדיבידנד היא יחס פיננסי שמראה כמה החברה משלמת בדיבידנדים בכל שנה ביחס למחיר המניה שלה. עוד הגדרת קרן צמיחה וקרנות הכנסה צמיחה וקרנות הכנסה רודפות הן הערכת הון והן הכנסות שוטפות, כלומר דיבידנדים וריבית מאג"ח. הגדרת השקעה יותר הגדרת השקעה היא פעולת הקצאת הכספים לנכס או התחייבות של הון למאמץ בציפייה לייצר הכנסה או רווח. יותר