מה היחס האחורי?
היחס האחורי, המכונה גם יחס החוב להכנסה, הוא יחס המציין איזה חלק מההכנסה החודשית של האדם עובר לתשלום חובות. סך החוב החודשי כולל הוצאות, כגון תשלומי משכנתא (קרן, ריבית, מיסים וביטוח), תשלומי כרטיסי אשראי, מזונות ילדים ותשלומי הלוואה אחרים.
יחס אחורי = (סך כל הוצאות החוב החודשיות / הכנסה חודשית ברוטו) x 100
המלווים משתמשים ביחס זה בשילוב עם היחס הקדמי לאישור משכנתא.
שוברים יחס אחורי למטה
יחס האחורי מייצג אחד מקומץ מדדים בהם חתמי המשכנתא משתמשים כדי להעריך את רמת הסיכון הכרוכה בהלוואת כספים ללווה פוטנציאלי. זה חשוב מכיוון שהוא מציין כמה מהכנסות הלווה חייבות למישהו אחר או חברה אחרת. אם אחוז גבוה מתשלומי המשכורת של מבקש עובר לתשלומי חוב מדי חודש, המבקש נחשב לווה בסיכון גבוה, מכיוון שאובדן עבודה או הפחתת הכנסה עלולים לגרום להצטברות שטרות שלא שולמו במהירות.
חישוב יחס האחורי
יחס האחורי מחושב על ידי הוספת כל תשלומי החוב החודשי של הלווה וחלוקת הסכום בהכנסה החודשית של הלווה.
קחו למשל לווה שההכנסה החודשית שלו היא 5, 000 $ (60, 000 $ בשנה מחולקת ב 12) ואשר יש לו סך תשלומי חוב חודשיים של 2, 000 $. יחס האחורי של הלווה הוא 40% ($ 2, 000 / $ 5, 000).
באופן כללי המלווים רוצים לראות יחס אחורי שאינו עולה על 36%. עם זאת, חלק מהמלווים עושים חריגים מיחס של עד 50% ללווים בעלי אשראי טוב. חלק המלווים שוקלים רק יחס זה בעת אישור המשכנתא, בעוד שאחרים משתמשים בו יחד עם היחס הקדמי.
יחס אחורי מול חזית
בדומה ליחס האחורי, גם יחס החזית הוא השוואה נוספת בין חוב להכנסות המשמשים את חתמי המשכנתא, כאשר ההבדל היחיד הוא יחס החזית ללא התחשבות בתשלום המשכנתא. לפיכך, יחס החזית מחושב על ידי חלוקת רק תשלום המשכנתא של הלווה בהכנסה החודשית שלו. בחזרה לדוגמה לעיל, נניח כי מתוך חוב החוב החודשי של הלווה בסך 2, 000 $, תשלום המשכנתא שלהם מהווה 1, 200 דולר מסכום זה.
היחס הקדמי של הלווה, אם כן, הוא (1, 200 דולר / 5, 000 דולר), או 24%. יחס חזיתי של 28% הוא הגבול העליון השכיח שמטילה חברות המשכנתאות. בדומה ליחס האחורי, גם המלווים מסוימים מציעים גמישות רבה יותר ביחס החזית, במיוחד אם ללווה יש גורמים מקלים אחרים, כמו אשראי טוב, הכנסה אמינה או יתרות מזומנים גדולים.
כיצד לשפר יחס אחורי
תשלום כרטיסי אשראי ומכירת רכב ממומן הן שתי דרכים בהן לווה יכול להוריד את יחס האחורי שלהם. אם הלוואת המשכנתא שמבקשת היא מימון מחדש ולבית יש מספיק הון עצמי, איחוד חוב אחר במימון מחדש במזומן יכול להוריד את היחס האחורי. עם זאת, מכיוון שמלווים נושאים סיכון גבוה יותר במימון מחדש במזומן, הריבית לרוב מעט גבוהה יותר לעומת מימון רגיל למחזור לטווח הארוך כדי לפצות על הסיכון הגבוה יותר. בנוסף, מלווים רבים דורשים כי לווה ישלם את החוב המסתובב במימון מחדש במזומן כדי לסגור את חשבונות החוב שנפרעו, שמא לא ישיבו את יתרתו.
