קנייה לעומת השכרה בסן פרנסיסקו: סקירה כללית
האם כדאי לקנות את הבית שלך או לשכור אותו? זהו ויכוח בן עידן שבאמת אין לו תשובה נכונה או לא נכונה מכיוון שהוא תלוי בכל פרט. עבור חלקם, הקנייה הגיונית יותר ואצל אחרים השכרה היא המתאימה ביותר.
קניית בית היא אחת ההשקעות הכספיות הגדולות ביותר שתוכלו לעשות בחייכם. זה דורש הרבה תכנון, חסכון ונחישות ויכול להשתלם בסופו של דבר. אחרי הכל, אתה בונה הון עצמי. אבל בעלי בתים, שתמיד היו חלק מהחלום האמריקאי, הם מיזם יקר. קחו בחשבון חלק מהעלויות הכרוכות בבעלות על בתים, כולל תשלום המשכנתא, שיפוצים ותחזוקה, וארנונה - אם נזכיר רק כמה.
השכרה, לעומת זאת, היא חיה אחרת לגמרי. תשלום שכר דירה חודשי למישהו אחר נחשב פעם לבזבוז שכן על פי ההערכה היה השוכר זורק כסף. אבל עבור מי שלא רוצה לעסוק בתחזוקה, זה עשוי להיות יותר הגיוני. אינך צריך להתמודד עם תיקונים או הוצאות אחרות, ורבים מהשטרות שלך עשויים להיות מכוסים בחכירה. ולעתים קרובות שכר הדירה זול בהרבה מתשלום משכנתא.
אבל כל זה תלוי כמובן במקום מגוריכם. בואו נבחן את סן פרנסיסקו, קליפורניה. העיר נחשבת לאחת הנחשקות בארצות הברית. אבל זה גם אחד היקרים ביותר עבור שוכרים וגם עבור בעלי בתים.
על פי נתוני Smart Asset, ההכנסה החציונית בעיר הייתה 96, 265 דולר למשקי בית ו -74, 841 דולר שהם מעל הממוצע הארצי של 61, 372 דולר. אם אתה רוצה להרשות לעצמך לגור בעיר כבעלי בתים, תצטרך להרוויח 128, 600 $, בעוד ששכר דירה ידרוש הכנסה של 188, 000 $.
וקשה לדעת אם קנייה או השכרה הגיוניים ביותר מכיוון ששניהם יקרים. אך ישנם הבדלים עיקריים בין השניים בסן פרנסיסקו. פרטנו כמה מהעיקריים הבאים.
Takeaways מפתח
- סן פרנסיסקו היא אחת הערים היקרות ביותר בארה"ב הן עבור שוכרים והן עבור רוכשי בתים. מחירי בתים ממוצעים של 1.3 מיליון דולר בעיר, ושיעור הארנונה האפקטיבי שלה הוא 1.163% מערך הבית שוערך. שכר הדירה החודשי הממוצע בסן פרנסיסקו לדירה עם שני חדרי שינה הוא 4, 400 $. בעלות על בתים עשויה לעזור לך לבנות הון עצמי, זה יכול להיות יקר. השכרה, לעומת זאת, עשויה להיות אפשרות משתלמת יותר מכיוון שיש פחות עלויות הנלוות לשכירות.
קונה בסן פרנסיסקו
כאמור, Smart Asset דיווח כי קניית בית בסן פרנסיסקו אינה כל כך משתלמת. למעשה, סקר האתר בשנת 2017 מצא כי ביצוע תשלומים חודשיים של 3, 858 דולר ידרוש הכנסה שנתית של 128, 000 דולר. זכור, נתון זה אינו כולל כל צורך אחר לחיות כולל עלות המזון וההובלה.
נתונים מאתר הנדל"ן זילוב מראים שמחיר המחירון החציוני של בית בעיר היה 1, 299, 000 דולר החל מאפריל 2019. עבריינות המשכנתא בעיר עומדים על 0.2%, הרבה מתחת לממוצע הארצי של 1.1%. שלוש השכונות היקרות ביותר בעיר היו בואנה ויסטה, קורונה הייטס והייט.
כמו בכל עיר, בעלי בתים מגיעים עם יתרונות וחסרונות רבים. על ידי רכישת בית אתה משקיע בנדל"ן ובכך בונה הון עצמי. בעלות על בית יכולה לעזור לבעלי בתים לבנות ביצת קן לעתיד מכיוון שערכי הבית בדרך כלל עולים עם הזמן. לדברי זילוב, הערך החציוני של בית בסן פרנסיסקו היה 1, 375, 500 דולר נכון לאפריל 2019. שווי הבתים בסן פרנסיסקו עלה ב -3% מאז 2018.
אך ישנן עלויות מסוימות הקשורות לבעלות בתים שעשויים לקחת בחשבון. ראשית, יש עלויות קבועות לתחזוק הבית שלך. ואם אתה מבצע תוספות או שינויים בביתך, עליך גם לקחת בחשבון את אלה. בתור בעל בית, אתה תהיה אחראי גם על חשבונות שירות הכוללים חימום וקירור, חיובי מים וביוב וחשמל. ואם בבעלותך בית משותף, תחויב גם בתשלום אחזקה חודשי.
ואז יש גם את נושא הארנונה. שיעור הארנונה האפקטיבי בקליפורניה הוא 0.79%, הנמוך מהממוצע הארצי של 1.19%, לפי Smart Asset. אולם שיעור המס של סן פרנסיסקו כמעט אינו דומה לאומה. עבור שנת הכספים 2018–2019 חויבו בעלי בתים על 1.163% מערך הבית המוערך. כך שחשבון הארנונה בערך החציון הביתי של 1, 375, 500 דולר עליו דיווחה זילוב יהיה כמעט 16, 000 דולר.
תושבי סן פרנסיסקו משלמים יותר עבור אוכל מרוב האמריקנים האחרים.
השכרה בסן פרנסיסקו
למרות שזה עשוי להגיע עם פחות טרדות, השכרה בסן פרנסיסקו אינה זולה יותר. שכר הדירה הממוצע לדירה עם שני חדרי שינה בעיר היה בערך 4, 400 דולר, או 52, 800 דולר בשנה, לפי Smart Asset. מחקר האתר מצא כי עיר זו זקוקה לתושבים כדי להרוויח את ההכנסה הגבוהה ביותר במדינה כדי שיוכלו לשלם את שכר הדירה שלהם.
על פי Curbed, בערך 65% מתושבי סן פרנסיסקו היו שוכרים. ולמרות שהשכירות גבוהות במידה ניכרת, זו עשויה להיות האופציה הזולה יותר, תלוי איך מסתכלים עליה - במיוחד בהשוואה לערכי הבית הנוכחיים.
למרות ששכירות עשויה להיות יקרה, שוכרים רבים אינם צריכים להתמודד עם העלויות הרבות שעומדות בפני בעלי בתים. קיצוץ המחאה בשכר הדירה עשוי להיות כדאי כאשר אינכם צריכים לשלם עבור ארנונה, תיקונים, דמי דירות או שירותים, אם החכירה שלכם כוללת את עלות המים, החום והחשמל. אז יתכן שיש לך קצת הכנסה נוספת לחסוך בנכס משלך בהמשך הדרך.
אבל זה לא אומר שאתה מחוץ ליער. דמי השכירות נוטים להשתנות ככל שהכלכלה מתחזקת ונחלשת. בעלי הבית בסן פרנסיסקו יכולים לקבוע את סכום ההשכרה בכל רמה שהם יבחרו ביחידה פנויה, אך בעיר יש בקרת שכר דירה. המשמעות היא שבעלי הבית מורשים רק להגדיל את שכר הדירה בסכום מסוים אם הוא תפוס. בין ה- 1 במרץ, 2019 וה- 29 בפברואר 2020, העיר איפשרה לבעלי הבית להעלות את שכר הדירה בשיעור מקסימאלי של 2.6%.
שיקולים מיוחדים
יחס מחיר להשכרה
יחס מחיר לשכירות מספק רמזים לשאלה האם השכרה או קנייה הגיוניים מבחינה פיננסית בשוק נדל"ן מסוים. כדי לחשב, חלק את מחיר המכירה החציוני בשכירות השנתית הממוצעת עבור בית דומה.
באופן כללי, השוק מעדיף את הקונים אם היחס הוא פחות מ -15 והשוכרים אם היחס הוא יותר מ -20 (יחסים בין 15 ל -20 יכולים ללכת לכאן או אחרת). על פי הנתונים שצוינו לעיל, יחס מחיר לשכירות בסן פרנסיסקו יהיה 24.6 (1, 299, 000 דולר חלקי 52, 800 דולר), כלומר עדיף לשכור. עם זאת, בעוד שיחס למחיר להשכרה הוא נקודת התחלה טובה, הוא לא מספר את כל הסיפור.
ורבהאוס
ורבהאוס הוא סן פרנסיסקו שקיבל את מושג הנדל"ן להשכרה. שילוב הגמישות בהשכרה עם היתרונות לטווח הארוך של בעלות, התוכנית המקומית מאפשרת למשתתפים, או לוורבי, לעבור לבית מגורים עם האפשרות - אך לא החובה - לקנות אותה במועד מאוחר יותר. ורבים נועלים את שכר הדירה שלהם יחד עם מחיר רכישה של עד חמש שנים. לאחר מכן הם מבצעים תשלומים חודשיים ובונים הון עצמי כלפי בעלות. כל זה יכול לבטל את הצורך במקדמה גדולה כשמגיע הזמן לממן.
התוכנית מיועדת לבעלי בתים שואפים שלא חסכו מקדמה או שיש להם בעיות אשראי קטנות שניתן לתקן במהלך השנים הקרובות.
"ורבהאוס מאמינה שהיתרונות הרגשיים, החברתיים והכספיים של בעלות בתים צריכים להיות בר-השגה עבור כולם", אומרת מנכ"ל Verbhouse מרג'ורי שולץ.
