מהו שיפור הון?
שיפור הון הוא תוספת של שינוי מבני קבוע או שחזור של היבט כלשהו של נכס אשר ישפר את הערך הכולל של הנכס, יאריך את חייו השימושיים או יתאים אותו לשימושים חדשים. אנשים, עסקים וערים יכולים לבצע שיפורים הוניים בנכס שבבעלותם. במובן עסקי או עירוני, תהליך זה עשוי להיקרא גם הוצאות הון.
על פי שירות ההכנסות הפנימיות (IRS), כדי להעפיל, שיפור מסוג זה חייב להימשך יותר משנה עם סיומו. למרות שהיקף השיפור בהון יכול להשתנות, בעלי בתים פרטיים ובעלי נכסים רחבי היקף מבצעים שיפורי הון.
איך עובד שיפור הון
שיפור בהון בדרך כלל מגדיל את שווי השוק של נכס אך עשוי גם להרחיב את שימושיותו של הנכס מעבר למצבו הנוכחי.
פרסום מס הכנסה 523 מתאר את ההגדרה שיפור הון. דוגמאות לשיפורי הון מגורים כוללים הוספת חדר שינה, חדר אמבטיה או סיפון. פרויקטים אחרים שאושרו על ידי מס הכנסה כוללים הוספת מכשירים מובנים חדשים, שטיחים מקיר לקיר או ריצוף, או שיפורים לחוץ הבית, כמו החלפת הגג, ציפוי או חלונות סערה.
לדוגמא, אם אדם קונה מחמם מים חדש וכלי סככה לרכושו, ששניהם צמודים לבית, הם ייחשבו כשיפורי הון לבית. דוגמה לשיפור הון מבוסס עסקים יכולה להיות החלפת ה- HVAC או התקנת אמריקנים בתכונות נגישות (ADA) לבניין קיים. באופן דומה, הקמתו של פארק ציבורי חדש באזור העיר התחתית תחשב גם כשיפור בירה לעיר. בתרחישים אלה התוספות החדשות יהפכו את הנכסים בהתאמה ליותר יקרות, ייחשבו כתוספות קבועות והסרתם תגרום נזק מהותי לנכס.
Takeaways מפתח
- שיפור הון הוא שינוי קבוע או שחזור מבני המשפר את ערך הנכס, מגדיל את חייו השימושיים או מתאים אותו לשימוש חדש. מס הכנסה מגדיר שיפורי הון ומבדיל אותם מתיקונים. בנוסף לשיפור בית, שיפור ההון מגדיל את בסיס עלות של אותו בית, מה שבתורו מקטין את גודל הרווח החייב במס כלשהו בעת מכירתו.
שיפוץ הון בסיס עלות ההשפעה
בסיס עלות הוא העלות המקורית של נכס. מס הכנסה קובע סטנדרטים ספציפיים לשיפור כדי שיהיו בעליות על בסיס עלות. החשש העיקרי הוא שהוא חייב להיות במקום בעת מכירת הנכס. שיפור הון צריך להיות גם חלק מהנכס - או להיות מודבק כל כך באופן קבוע על הנכס - שהסרתו תגרום נזק משמעותי או ירידה בערך הנכס עצמו.
מס הכנסה מבחין בין שיפורי הון ותיקונים. לא ניתן לכלול תיקונים או תחזוקה בבסיס העלות של נכס. עם זאת, תיקונים שהם חלק מפרויקט גדול יותר, כמו החלפת כל חלונות הבית, אכן נחשבים לשיפורי הון. שיפוצים הנחוצים לשמירת בית במצב טוב אינם נכללים אם הם לא מוסיפים ערך לנכס. דוגמאות לתיקונים שאינם מתאימים, על פי מס הכנסה, כוללים צביעה של קירות, תיקון נזילות או החלפת חומרה שבורה.
שיפורי הון משפיעים על רווחי הון
בנוסף לשיפור הבית, שיפור הון - לפי מס הכנסה - מגדיל את בסיס העלויות של מבנה. כלומר, ההוצאות שנגרמו עם ביצוע השיפורים מתווספות לסכום שהבעלים שילם כדי לקנות או לבנות את הנכס. הגדלת בסיס העלות, מצידה, מצמצמת את גודל רווח ההון החייב במס בעת מכירת הנכס.
רווחי הון מנדל"ן מתנהגים באופן שונה מאשר סוגים אחרים של רווחי הון. החל משנת 2019, בעלי בתים זכאים לפטור מרווחי הון בגין כל רווח ממכירת בית מגורים ראשוני עד 250, 000 דולר ארה"ב אם הם רווקים ו -500, 000 דולר אם נשואים והגישו במשותף. לפטור זה יש אזהרה חשובה אחת. בעל הבית כנראה התגורר בנכס לפחות שנתיים מחמש השנים האחרונות לפני המכירה.
כמו כן, אם הרווח גדול משמעותית מהסכומים המפורטים לעיל, השפעת שיפורי ההון על בסיס העלות יכולה להיות משמעותית. גורמים רבים עשויים לגרום לנישום להפר את רמות ההון של 250/500 דולר. אלה כוללים אם הבעלים רכשו את הנכס לפני עשורים רבים ואם ערכי הנדל"ן המקומיים עלו דרמטית מאז הרכישה.
נניח למשל שאדם רוכש בית בסכום של 650, 000 $ ומוציא 50, 000 $ כדי לשפץ את המטבח ולהוסיף חדר אמבטיה. בסיס העלות של הבית עולה מ- 650, 000 $ ל- 700, 000 $. לאחר 10 שנים של בעלות ומחייה בבית, בעל הבית, שהוא יחיד ומגיש מיסים ככאלה, בסופו של דבר מכר את הנכס במחיר של 975, 000 $. אם לא בוצעו שיפורי הון, הסכום החייב במס לרווח ההון היה 75, 000 $ (975, 000 $ מחיר מכירה - 650, 000 $ מחיר רכישה - הרחקת רווח הון של 250, 000 $).
עם זאת, מכיוון ששיפור ההון הגדיל את בסיס העלויות ב- 50, 000 $, הסכום החייב במס עבור רווח ההון יהיה 25, 000 $ (975, 000 $ - (650, 000 $ + 50, 000 $) - 250, 000 $ = 25, 000 $).
דוגמא לחיים האמיתיים לשיפור הון
חוקי שכר הדירה של מדינת ניו יורק כוללים הוראה הנקראת התוכנית לשיפור ההון הגדול (MCI). החל משנות השבעים של המאה הקודמת, הוא מאפשר לבעלי הבית להעלות את שכר הדירה של הבניין המייצב בשכר דירה או מבוקר בשיעור של עד 6% בשנה, כדי להחזיר את העלות של שיפורי הון גדולים למבנים אלה. שדרוג מערכת HVAC, מעליות חדשות, חללים משותפים מעודכנים ושיפורים אחרים כולם נחשבים לכיוון ה- MCI.
בפברואר 2019 הציגו שני חברי מחוקקים במדינה הצעת חוק לביטול התוכנית, והיא גובה כי קל מדי לבעלי הבניינים להתעלל בתוכנית. התעללות באה כשבעלי הבית חסרי המצפון האלה מגישים תביעות הוצאות מנופחות או מפוברקות. פוטנציאל להונאה בצד, תוכנית MCI אינה הוגנת מטבעה, טוענים חלק מהמבקרים. המסיחים הללו אומרים כי שיפור הון הוא עלות חד פעמית עבור בעל בית, אולם גידול בשכר דירה הוא הוצאה שוטפת עבור דייר.
