יש לך שתי אפשרויות בסיסיות כאשר אתה מממן מחדש את המשכנתא כדי לחסוך או להשיג כסף. ראשית, אם אתה פשוט מממן מחדש את ההלוואה הקיימת שלך בכדי לקבל ריבית נמוכה יותר או לשנות את התנאים, זה נקרא למחזר מחדש לטווח הארוך. או שנית, יתכן שתרצה לחלץ חלק מההון העצמי בביתך - אולי לבצע שיפוץ, לשלם חובות או לעזור בתשלום עלויות המכללות - באמצעות הלוואה למזומן. הנה כיצד שתי האפשרויות למחזר מחדש יכולות להשפיע על המצב הכספי שלך.
היסודות של מימון מחדש של משכנתא
חשבו על מימון מחדש כאל החלפת משכנתא קיימת באחרת, או איחוד של זוג משכנתאות להלוואה יחידה. יצא עם הישן (משכנתא) ועם החדש, כמו שאומרים. לאחר המימון מחדש, ההלוואה (או ההלוואות) הישנות משולמות, והלוואה חדשה מחליפה אותה.
Takeaways מפתח
- האפשרויות הבסיסיות בעת מימון מחדש של משכנתא הינן מימון מחדש של מזומנים או מימון מחדש לטווח הארוך. אתה יכול לחלץ חלק מההון העצמי בביתך באמצעות refi מזומן. במימון מחדש לטווח הארוך, הלווה מחליף את הנוכחי הלוואות עבור אחת עם תנאים טובים יותר. הלוואות לעזיבה בדרך כלל מגיעות עם עמלות נוספות, נקודות או ריבית גבוהה יותר מכיוון שהם מהווים סיכון גדול יותר למלווה. יתכן שניתן יהיה להפיק קצת מזומנים מהמחזור שלך מבלי לשאת בתשלום נוסף. של הלוואת מזומן על ידי ניצול חפיפה של כספים בסוף הלוואה אחת ותחילתה של אחרת.
ישנן סיבות רבות לשקול לממן מחדש. חיסכון בכסף הוא הברור מאליו. באוגוסט 2008, המשכנתא הקבועה הממוצעת של 30 שנה הייתה בריבית של 6.48%. לאחר המשבר הפיננסי, שיעורי אותו סוג משכנתא ירדו בהתמדה. עד דצמבר 2012, שיעור המשכנתא הקבוע ל -30 שנה נחתך כמעט במחצית מארבע שנים קודם לכן ל -3.35%. הממוצע השנתי הממוצע לשנת 2017 הגיע לרמה של 3.99%. עד 2018 הוא עלה ל -4.54%, לפי פרדי מק. אבל אפילו שיעורים גבוהים יותר אלה עשויים להיות נמוכים מאלו של משכנתא ישנה יותר.
במרץ 2019, שיעורי המשכנתא ירדו ל -4.27%, שפל של 60 שבועות. בשבוע שהסתיים ב -29 במרץ, 2019, עלו בקשות המשכנתא ב -18.6%, על פי איגוד בנקאי המשכנתאות. רמת המימון מחדש עלתה 39% ל -47.4% מכלל הבקשות, שהייתה הרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2016. (הגל האחרון במימון המשכנתא האחרון התרחש בשנים 2011-2013 ו -2015 ל -2016, אז הריבית הייתה קרובה לשפל של שיא.) מדד המימון מחדש ירד ל -44.1% מסך היישומים בשבוע שלאחר מכן, עלויות גיוס נמוכות ושוק עבודה חזק ממשיכים להניע יישומים.
מבחינה היסטורית, שיעורים עדיין נמוכים יחסית וזו סיבה חשובה לבעלי בתים עם משכנתא מבוגרת בריבית גבוהה יותר (או כאלה שההון העצמי שלהם עלה, או שיש להם דירוג אשראי טוב בהרבה מאשר כאשר הם מימנו במקור את הבית שלהם) לבחון מימון מחדש. עכשיו.
כאשר הריבית עולה גבוה יותר, מימון מחדש יכול להציע סיכוי להמיר משכנתא בריבית מתכווננת למשכנתא בריבית קבועה, כדי לנעול תשלומי ריבית נמוכים לפני שיעורי העלייה גבוהים אף יותר. עם זאת, לא פעם מאתגר לחזות את כיוון הריבית העתידי, אפילו עבור הכלכלנים המנוסים ביותר.
מזומנים לעומת Refi לשיעור וטווח
ישנם שתי הלוואות בסיסיות למחזר. הפשוטה והישירה ביותר היא מימון המחזור לטווח הארוך. אף כסף בפועל לא מחליף ידיים במקרה זה, מחוץ לדמי המשויכים להלוואה. גודל המשכנתא נותר זהה; אתה פשוט סחר בתנאי המשכנתא הנוכחיים שלך בתנאים חדשים (ככל הנראה טובים יותר).
לעומת זאת, במימון מחדש של מזומן, המשכנתא החדשה גדולה מזו הישנה. יחד עם תנאי הלוואה חדשים, אתה גם כסף מתקדם - למעשה הוצאת הון מהבית שלך בצורה של מזומנים.
אתה יכול להעפיל למימון מחדש לטווח הארוך ביחס גבוה יותר בין הלוואה לערך (סכום ההלוואה חלקי הערך המוערך של הנכס). קל יותר לקבל את ההלוואה, במילים אחרות, גם אם אתה סיכון אשראי גרוע יותר מכיוון שאתה לווה אחוז גבוה משווי הבית.
חשוב היטב לפני שקיבלת הלוואה במזומן כדי להשקיע, מכיוון שלא הגיוני להכניס את הכספים לתקליטור שמרוויח 2.5% כאשר ריבית המשכנתא שלך היא 5% או 6%.
הלוואות למזומן מגיעות בתנאים קשים יותר. אם אתה רוצה להחזיר חלק מההון שהקמת בביתך בצורה של מזומנים, כנראה שזה יעלה לך - כמה תלוי בכמות ההון שבנית בבית שלך ובציון האשראי שלך.
אם לדוגמא, ציון ה- FICO של הלווה הוא 700, יחס ההלוואה לערך הוא 76%, וההלוואה נחשבת למזומן, המלווה עשוי להוסיף 0.750 נקודות לעלות ההלוואה מלפנים. אם סכום ההלוואה היה 200, 000 $, למשל, המלווה היה מוסיף 1, 500 $ לעלות. (כל מלווה שונה.) לחלופין, הלווה יכול לשלם ריבית גבוהה יותר - 0.125% עד 0.250% יותר, תלוי בתנאי השוק.
מדוע התנאים הקשים יותר? מכיוון שהלוואות למזומן נושאות סיכון גבוה יותר למלווה, כך אומרת קייסי פלמינג, יועצת המשכנתאות, C2 Financial Corporation ומחברת מדריך ההלוואות: כיצד להשיג את המשכנתא הטובה ביותר . לפי פלמינג,
"סטטיסטית, הלווה הוא הרבה יותר סביר להתרחק מבית אם הוא מסתבך אם הוא כבר הוציא אותו מההון. זה נכון במיוחד אם הוא שלף יותר ממה שהשקיע בתחילה במקדמה. כתוצאה מכך, כל הלוואה שנחשבת למזומן מתומחרת גבוהה יותר כדי לשקף את הסיכון הזה, עד שיש כל כך הרבה הון שהלווה כבר לא צפוי להתרחק. "
אולם ציון אשראי גבוה יותר ויחס הלוואה לערך נמוך יותר יכולים להעביר את המספרים לטובתם באופן משמעותי. לווה עם ציון אשראי של 750 ויחס הלוואה לערך של פחות מ- 60%, למשל, לא יחויב בעלות נוספת בגין הלוואת מזומן; המלווים מאמינים כי הוא או היא לא צפויים יותר להחליף את ההלוואה מאשר אם מבצעים refi לשיעור וטווח.
ההלוואה שלך עשויה להיות הלוואת מזומן, גם אם אינך מקבל מזומנים. אם אתה משלם כרטיסי אשראי, הלוואות רכב או כל דבר אחר שלא היה במקור במשכנתא שלך, כנראה שהמלווה מחשיב זאת כהלוואת מזומן. אם אתה מגבש שתי משכנתאות לאחת - ואחת במקור הייתה הלוואה במזומן - ההלוואה המאוחדת החדשה תוגדר גם כמזומן.
סיבה אחת נוספת לחשוב פעמיים על מזומנים: ביצוע מימון מחדש של מזומנים עלול להשפיע לרעה על ציון ה- FICO שלך.
83%
מספר המחזר המשכנתא שהיה הלוואות מזומן ברבעון הרביעי של 2018.
אמריקאים נוספים בוחרים במימון מחדש של מזומנים
למרות שמומחים רבים בתחום הכספים האישיים יעצו להיפטר מהבית שלך מההון העצמי שלו במימון מחדש במזומן, נתונים עדכניים מראים כי אמריקאים רבים בוחרים בסוג ההלוואה הזה. הנתונים הסטטיסטיים על מימון המחזור הרבעוני של פרדי מק הוכיחו כי ברבעון הרביעי של 2018 (שוחרר במרץ 2019), הלווים המוזמנים מייצגים 83% מכלל הלוואות המחזור, הגבוה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2007.
רבים ממחזרי המחזור הללו לא נועדו להפחתה בשיעור. השימושים הנפוצים ביותר בכספים היו שיפורים לבית או לתשלום חשבונות וחובות. סיבות אחרות שצוינו לפירעון כללו תשלום עבור הוצאות מכללות, רכישות רכב והשקעות עסקיות.
פירצה מעניינת מחדש של המשכנתא
בעזרת מתווך המשכנתא יתכן שתוכלו לייצר מעט מזומנים ממימון מחדש מבלי שזה ייחשב כהלוואה במזומן (ולייצר את התשלום הנוסף שמגיע איתו). בעיקרון, זה עובד על ידי ניצול חפיפה של כספים בתום הלוואה אחת ותחילתה של אחרת. זהו תהליך מסובך שישפיע על כל חשבונות נאמנות, אז שימו לב לאופן בו פלמינג מתאר זאת:
"אתה רשאי לממן את עלויות הסגירה בריבית / Refi לטווח. מרבית המלווים מאפשרים לאותם עלויות סגירה לכלול הוצאות ששולמו מראש, כגון ריביות ששולמו מראש, הריבית הצבורה שטרם שולמה על המשכנתא הקיימת שלך, הכסף הדרוש למימון מראש בחשבון ההפקה שלך, ואפילו מסי רכוש וביטוח אם תדאג לזכות זאת.
"כשאתה מממן מחדש אתה משלם את הריבית שנצברה על המשכנתא הקיימת עד ליום הפירעון. אתה משלם מראש את הריבית על ההלוואה החדשה שלך מהיום שאתה מממן עד הראשון לחודש הבא, ואז אתה לא משלם תשלום בחודש הבא. לכן מימנת ריבית של חודש על המשכנתא במסגרת ההלוואה החדשה.
"אם יש לך חשבון (או נאמנות) לשלם ביטוח ומיסים עם המשכנתא הקיימת שלך, המלווה הקיים שלך מחזיק חלק מכספך - לפחות כמה חודשים של מיסים וביטוח כל אחד. כשאתה מממן מחדש, המלווה החדש שלך יצטרך קצת כסף בהישג יד כאשר חשבונות המס והביטוח שלך יגיעו, כך שהם יבקשו כסף מראש. בדרך כלל אתה יכול לממן את זה.
"ואז, לאחר שההלוואה נסגרה, המלווה הזקן שלך - שמחזיק בחלק מהכסף שלך - שולח לך צ'ק השווה ליתרת חשבון ההפקה שלך כשפרעת את ההלוואה. כסף מזומן!
"בנוסף, מכיוון שחלק מהעמלות משתנות מעט עד למימון, מרבית המלווים מאפשרים קצת כרית - עד 2, 000 דולר במזומן בחזרה בפקדון בלי שההלוואה תיחשב למזומן.
"המשמעות של כל זה היא שתוכל לממן 'עלויות' שאינן באמת עלות הקמת ההלוואה אלא מייצגות את עלות קיום ההלוואה. בהלוואה של 200, 000 $ לתעריף לטווח ארוך, יהיה זה אפשרי מאוד לייצר כ -4, 000 $ במזומן - בנסיבות הנכונות, אם היה בנוי בזהירות - מבלי לשלם קנס מזומן. "
בשורה התחתונה
האחריות שלך כמלווה היא להיות מספיק ידע כדי לדון באפשרויות עם המלווה שלך. עבור רוב האנשים, הימנעות מעלות נוספת של הלוואה במזומן היא המהלך הכלכלי הטוב ביותר. אם יש לך סיבה ספציפית להוצאת מזומנים מהבית שלך, הלוואת מזומן עשויה להיות בעלת ערך, אך זכור כי סכום הכסף הנוסף שתשלם בריבית לאורך חיי ההלוואה יכול להפוך אותה לרעיון רע.
