אחד החידושים החשובים ביותר מוול סטריט היה מעשה איגום הלוואות ביחד כדי להתפצל למכשירים נושאי ריבית נפרדים. תפיסה זו של בטחונות ומימון מובנה קודמת לשוק של התחייבויות משכנתא בטוחות (CMO) והתחייבויות חוב בטחונות (CDO). רק בראשית שנות השמונים פורסמה הרעיון על ידי אריזת משכנתא מחדש ליצירת ענף האבטחה המגובה במשכנתא (MBS).
מגבלות MBS מאובטחות על ידי מאגר משכנתאות בהן כל הריבית והקרן פשוט עוברים למשקיעים. ארגונים ממשלתיים מתוכננים הוקמו כדי לתת למשקיעים תזרימי מזומנים ספציפיים במקום רק לעבור את הריבית והקרן. בנקים להשקעות הונפקו לראשונה בשנת 1983 עבור הפדרל למשכנתאות למשכנתאות פדרליות (פרדי מק) על ידי בנקי ההשקעות פירסט בוסטון וסלומון ברדרס, שלקחו מאגר הלוואות משכנתא, חילקו אותם לסניפים עם שיעורי ריבית ותחילת זמן שונים והנפיקו ניירות ערך על בסיס המנות האלה. המשכנתאות שמקורן שימשו כבטוחות.
בניגוד למגזרים מוסדיים, CDO, שהגיעו מאוחר יותר בשנות השמונים, מקיפים מגוון רחב של הלוואות מעבר למשכנתא. אמנם ישנם קווי דמיון רבים בין השניים, אך ישנם הבדלים ברורים בבנייתם, סוגי ההלוואות המוחזקות במלואן וסוגי המשקיעים המחפשים אחת מהן.
CMO - נולד מתוך צורך
התחייבויות משכנתא בטוחות (CMO), סוג אבטחה מגובה משכנתא (MBS), מונפקות על ידי צד ג 'העוסק במשכנתא למגורים. מנפיק העמותה גובה משכנתא למגורים ואורז אותם מחדש למאגר הלוואות המשמש כבטוחה להנפקת מערך ניירות ערך חדש. המנפיק מפנה מחדש את תשלומי ההלוואות מהמשכנתא ומחלק הן את הריבית והן את הקרן למשקיעים בבריכה. המנפיק גובה אגרה, או פרוס, לאורך הדרך. עם ארגוני CMO, המנפיקים יכולים לחתוך מקורות הכנסה צפויים מהמשכנתא באמצעות סניפים, אך כמו כל מוצרי MBS, גם גמ"צים עדיין נתונים לסיכון כלשהו לתשלום מראש עבור המשקיעים. זהו הסיכון כי המשכנתא בבריכה תשולם מראש מוקדם, ממומנת מחדש ו / או ברירת מחדל. שלא כמו תואר שני במנהל עסקים, המשקיע יכול לבחור כמה סיכון השקעה מחדש הוא מוכן לקחת בעמותה.
להלן דוגמה לגרסה מפושטת של שלוש סניפים עם פירעונות שונים תוך שימוש במבנה תשלומים עוקב. נתח A, B ו- C יקבלו כולם תשלומי ריבית לאורך חייהם, אולם התשלום העיקרי זורם ברצף עד שכל קופת גמ"ס תפרוש. לדוגמא: נתח ג 'לא יקבל כל תשלומי קרן עד שתפסק נתח B, ותחתית ב' לא תקבל כל תשלומי קרן עד שתפרוש נתח A.
אמנם ניירות הערך עצמם יכולים להיראות מורכבים וקל ללכת לאיבוד בכל ראשי התיבות, אך תהליך הבטוחה של הלוואות הוא די פשוט.
מנפיק העמותה, כישות משפטית, הוא הבעלים החוקי של מאגר משכנתאות שנרכשים מבנקים וחברות משכנתא. לפני כניסתו של אריזות משכנתא מחדש, הלווה היה מבקר בבנקו המקומי אשר היה מלווה כסף לרכישת בית. לאחר מכן הבנק היה מחזיק את המשכנתא תוך שימוש בבית כבטוחה עד שתפרעה או מכירת הבית. בעוד שבנקים מסוימים עדיין מחזיקים משכנתא על ספריהם, רוב המשכנתאות נמכרות זמן קצר לאחר סגירתם לצדדים שלישיים שאורזים אותם מחדש. עבור המלווה הראשוני, זה נותן תחושת הקלה מאחר שהם כבר לא מחזיקים בבעלות על ההלוואה או צריכים לשירות את ההלוואה. משכנתאות אלה הופכות לאחר מכן לביטחונות ומקובצות יחד עם הלוואות באיכות דומה למסגרות (שהן רק פרוסות מאגר ההלוואות). על ידי יצירת קרנות רווח-ארגוניות ממאגר משכנתאות, המנפיקים יכולים לתכנן זרמים ספציפיים, נפרדים וריביים ספציפיים באורכי פירעון שונים, כך שיתאימו את צרכי המשקיע לתזרימי המזומנים והפדיון שהם רוצים. למטרות משפטיות ומיסיות, גמ"חים מוחזקים בתוך צינור השקעות נדל"ן למשכנתא (REMIC) כישות משפטית נפרדת. ה- REMIC פטור ממס פדרלי על הכנסות שהם גובים מהמשכנתא הבסיסית ברמת התאגיד, אך הכנסות המשולמות למשקיעים נחשבות חייבות במס.
CDO - כמה טובים כמה רעים
התחייבות החוב הבוטחני (CDO) קמה לתחייה בסוף שנות השמונים וחולקת רבים מהמאפיינים של GMO: הלוואות מחוברות יחד, נארזות מחדש לניירות ערך חדשים, המשקיעים מקבלים ריבית וקרן כהכנסה והבריכות נפרסות למחלקות עם דרגות שונות של סיכון ובשלות. CDO נופל תחת הקטגוריה המכונה נייר ערך מגובה בנכס (ABS) וכמו MBS, משתמש בהלוואות הבסיס כנכס או כבטוחה. פיתוח ה- CDO מילא חלל וסיפק דרך חוקית למלווים למוסדות להעביר למעשה את החוב להשקעות באמצעות איגוח, באותה דרך שבה אוגדו המשכנתאות לקופות החולים. בדומה לקבוצת GMO שהונפקו על ידי REMICs, CDOs משתמשים בגופים ייעודיים מיוחדים (SPE) כדי לאגדן את הלוואותיהם, לספק להם שירות ולהתאים בין משקיעים לניירות ערך להשקעה. היופי של CDO הוא שהוא יכול להחזיק כמעט בכל חוב שמניב הכנסה כמו כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, הלוואות סטודנטים, הלוואות מטוסים וחובות ארגוניים. בדומה לקבוצת מנהלים ארציים, גם פרוסת חלקי ההלוואות בנויה מבכירים לזוטרים עם פיקוח של סוכנויות הדירוג שמקצות דירוג ציונים ממש כמו אג"ח הנפקה יחידה, למשל AAA, AA +, AA וכו '.
להלן דוגמה למבנה של CDO. לכל CDO יש מאזן בדיוק כמו לכל חברה. הנכסים מורכבים מהרכיבים המניבים הכנסות כמו הלוואות, אג"ח וכו '. כל איגרות חוב שהונפקו משמאל נקשרות למאגר נכסים ספציפי מימין. לאחר מכן מדורגים האג"ח על ידי צדדים שלישיים על פי הוותק של תביעותיהם למאגר והאיכות הנתפסת של הנכסים הבסיסיים. להלכה, אג"ח בעלות דירוג איכות ותק נמוך יותר היו מצריכות שיעורי תשואה גבוהים יותר של המשקיעים.
CMOs לעומת CDOs
ישנם קווי דמיון רבים בין CMOs ו- CDOs כפי שהאחרונים עוצבו על פי הקודם על ידי העיצוב. ניתן להנפיק את העמותות על ידי גורמים פרטיים או לגבות על ידי סוכנויות הלוואות ממשלתיות מעולות (איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי, האיגוד הלאומי למשכנתאות ממשלתיות, הפדרל המשכנתא למשכנתאות ביתיות וכו ') בעוד CDOs הם בעלי תווית פרטית.
בעוד שקבוצי CMO ו- CDO מכילים עטיפות דומות מבחוץ, הם שונים מבפנים. CMO מעט קל יותר להבנה שכן תזרים המזומנים שהוא מספק הוא מאגר משכנתאות ספציפי ואילו את תזרימי המזומנים של CDO ניתן לגבות על ידי הלוואות רכב, הלוואות בכרטיסי אשראי, הלוואות מסחריות ואפילו כמה סניפים מ- CMO. בעוד ששוק ה- CMO אכן ספג השפעה מסוימת מההשפעה על הנדל"ן בשנת 2007, שוק CDO נפגע קשה יותר. רק חלק קטן משוק ה- CMO נחשב לתת-פריים ואילו CDOs הפכו את ה- CMO לתת פריים להחזקות הליבה שלהם. CDOs שרכשו את הענפים הנמוכים והמסוכנים ביותר של חברות אזרחיות המזרחיות המיזוג אותם עם נכסי ABS אחרים, סבלו ביוקר כאשר הטרנזיטות המשנה-פריים נסעו דרומה. אין זה סביר כי טעויות העבר יבוצעו שוב מכיוון שיש הרבה יותר פיקוח מצד ה- SEC ממה שהיה בעבר, אך לפעמים ההיסטוריה חוזרת על עצמה. שני המוצרים ממלאים את אותו תפקיד של איחוד הלוואות ונכסים יחד ואז התאמת המשקיעים לתזרימי המזומנים, ולכן על המשקיע להחליט כמה סיכון הם רוצים לקחת.
CDOs היו קטע יחסית יחסית בשוק ABS עם רק 340 מיליון דולר מצטיינים ב -2002 לעומת כלל CMO של 4.7 טריליון דולר. שוק ה- CDO זינק לאחר שנת 2002 עם התגברות האיגוח של הלוואות מגובות בנכסים והמנפיקים קידמו את רכישותיהם של סניפי CMO מסוכנים יותר. עם התפשטות שוקי הנדל"ן, כך גם שוקי ה- CDO / CMO עברו. סכומי CDO / CMO המצטיינים הגיעו לשיא של 1.3 טריליון דולר בשנת 2007. צמיחה פנומנלית זו נעצרה בפתאומיות עם התפוצצות בועת הנדל"ן והפחיתה את שוק ה- CDO לסביבות 850 מיליון דולר. 2013.
אף על פי שנראה טוב על הנייר לקנות את הטרנסות המסוכנות יותר של חברות אזרחיות שאינן מבוקשות ומצרפות אותם ל- CDO, הרי שהאיכות של הענפים שנחשדו כתת-פריים התבררה כתת-פריים הרבה יותר ממה שחשבו לראשונה. סוכנויות הדירוג ומנפיקי CDO עדיין נותנים אחריות, משלמים קנסות ומחזירים את השבתם לאחר התמוטטות שוק הדיור של 2007 שהובילה להפסדים של מיליארדים ב- CDO. רבים הפכו חסרי ערך בן לילה, שהורדו מ AAA לזבל. אלה שהשקיעו רבות ב- CDOs המסוכנים ביותר חוו הפסדים גדולים כאשר בסופו של דבר ההנפקות נכשלו. מספר מנפיקי CDO חויבו ו / או נקנסו בגין תפקידם באריזת נכסים מסוכנים שנכשלו. אחד המקרים הגדולים והמתוקשרים היה נגד גולדמן זאקס (NYSE: GS) בשנת 2010, אשר הואשם רשמית וקנס בגין בניית CDOs ולא דיווח כנדרש ללקוחותיה על הסיכונים הפוטנציאליים. בהתבסס על הערכות של נציבות ניירות ערך, המשקיעים הפסידו יותר ממיליארד דולר לאחר שהאבק התיישב בשנת 2010.
CDOs קיימים כיום אך לנצח לובשים את צלקות ההחלטות הטובות.
בשורה התחתונה
משקיעים ברחבי העולם למדו לקח חשוב מימי ראשית הבטוחות. דרוש חשיבה יצירתית כדי למצוא דרך לקחת מאגר הלוואות גדול וליצור השקעות מאובטחות למשקיעים. זה שחרר הון למלווים, יצר מקומות עבודה רבים למנפיקים, יצר נזילות בשוק לא כל כך נזיל וסייע לדלק בעלות בתים. אותו תהליך שהניע את בעלות הבית בסופו של דבר דלק בועת נדל"ן והתמוטטות שלאחר מכן. תהליך הבטחונות הניע את עצמו אך בסופו של דבר גרם להתמוטטותו שלו.
