מהן ניירות ערך מגובים במשכנתא מסחרית (CMBS)?
ניירות ערך מגובים במשכנתא מסחרית (CMBS) הם מוצרי השקעה בעלי הכנסה קבועה המגובים במשכנתא בנכסים מסחריים ולא בנדל"ן למגורים. CMBS יכולה לספק נזילות למשקיעים בנדל"ן ולמלווים מסחריים כאחד.
מכיוון שאין כללים לתקנון המבנים של CMBS, הערכות השווי שלהם יכולות להיות קשות. ניירות הערך הבסיסיים של CMBS עשויים לכלול מספר משכנתא מסחרית בתנאים, ערכים וסוגי נכסים משתנים - כמו דירות רב משפחתיות ונדל"ן מסחרי. CMBS יכולה להציע פחות סיכון לתשלום מראש מאשר ניירות ערך מגובים במשכנתא למגורים (RMBS), מכיוון שהמונח על משכנתא מסחרית קבוע בדרך כלל.
כיצד עובדים ניירות ערך מגובים במשכנתא מסחריים
בדומה לחובות חוב לביטחונות (CDO) והתחייבויות משכנתא בטוחות (CMO) CMBS הן בצורת אג"ח. הלוואות המשכנתא המהוות אבטחה מסחרית מגובה משכנתא אחת משמשות כבטוחה במקרה של מחדל, כאשר הקרן והריבית מועברות למשקיעים. ההלוואות בדרך כלל כלולות בתוך נאמנות, והן מגוונות מאוד בתנאים שלהן, בסוג הנכסים שלהן ובסכומיהן. ההלוואות הבסיסיות המאוגדות ב- CMBS כוללות הלוואות לנכסים כמו בנייני דירות ומתחמים, מפעלים, בתי מלון, בנייני משרדים, פארקי משרדים וקניונים, לרוב בתוך אותו אמון.
הלוואת משכנתא היא בדרך כלל חובות שאינם ממושכים - כל חוב צרכני או מסחרי המובטח רק בבטחונות. במקרה של מחדל, המלווה אינו רשאי לתפוס נכסים של הלווה מעבר לבטחונות.
מכיוון ש- CMBS הם רכבי השקעה מורכבים, הם זקוקים למגוון רחב של משתתפי שוק - כולל משקיעים, שירות ראשי, שירות אב, שירות מיוחד, בעל תעודת בימוי, נאמנים וסוכנויות דירוג. כל אחד מהשחקנים האלה מבצע תפקיד ספציפי כדי להבטיח ש- CMBS יבצע כהלכה.
שוק CMBS מהווה כ -2% מכלל שוק ההון הקבוע בארה"ב.
סוגי CMBS
המשכנתא המגבה CMBS מסווגת לנתחים לפי רמות סיכון האשראי שלהם, אשר בדרך כלל מדורגים מהבכיר - או האיכות הגבוהה ביותר - לאיכות נמוכה יותר. השלוחות האיכותיות ביותר יקבלו גם תשלומי ריבית וגם קרן ותוך הסיכון הנמוך ביותר. סניפים נמוכים מציעים ריביות גבוהות יותר, אך הענפים הנוטלים סיכון רב יותר סופגים גם את מרבית ההפסד הפוטנציאלי שיכול להתרחש ככל שהענפים יורדים בדרגה.
הטרנץ 'הנמוך ביותר במבנה CMBS יכיל את ההלוואות המסוכנות ביותר - ואולי גם הספקולטיביות - בתיק. תהליך האיגוח המעורב בתכנון מבנה CMBS הוא חשוב גם לבנקים וגם למשקיעים. זה מאפשר לבנקים להנפיק יותר הלוואות בסך הכל, וזה נותן למשקיעים גישה נוחה לנדל"ן מסחרי תוך מתן תשואה גבוהה יותר מאגרות חוב ממשלתיות מסורתיות.
עם זאת, על המשקיעים להבין כי במקרה של ברירת מחדל להלוואה אחת או יותר ב- CMBS, יש לשלם את המלאי הגבוה ביותר עם ריבית, לפני שהענפים הנמוכים יקבלו כספים.
Takeaways מפתח
- CMBS מובטחים על ידי משכנתא בנכסים מסחריים ולא בנדל"ן למגורים. ניירות ערך מגובים במשכנתא מסחריים הם בצורת אגרות חוב. ההלוואות הבסיסיות בדרך כלל כלולות בנאמנויות. ההלוואות באגף CMBS משמשות כבטוחה - כאשר הועברו קרן וריבית המשקיע - במקרה של ברירת מחדל.
ביקורת על CMBS
בדרך כלל, רק משקיעים עשירים מאוד משקיעים ב- CMBS מכיוון שאין כאן הרבה אפשרויות עבור המשקיע הממוצע. קשה למצוא קרנות נאמנות או קרנות נסחרות בבורסה (ETF) שמשקיעות אך ורק בשכבת נכסים זו, אם כי קרנות נאמנות נדל"ן רבות משקיעות חלק מהתיקים שלהן ב- CMBS.
דרישות ל- CMBS
בדצמבר 2016 הציגו נציבות ניירות ערך (SEC) והרשות הרגולטורית לתעשיה הפיננסית (FINRA) תקנות חדשות להפחתת חלק מהסיכונים של CMBS על ידי יצירת דרישות שולי עבור עסקאות סוכנות מכוסות, כולל התחייבויות משכנתא בטוחות.
