חוק המס לבעלי בתים בקנדה שונה מאוד מהמערכת בארה"ב. ראוי לציין כי הריבית על משכנתא למגורים פרטיים עיקרית אינה ניתנת לניכוי מס. עם זאת, כל רווחי ההון במכירת הבית פטורים ממס.
אבל יש דרך שקנדים יכולים להפחית למעשה את ריבית המשכנתא הזו.
המטרה הפיננסית
ראשית, כמה הגדרות בסיסיות:
השווי הנקי שלך הוא הנכסים שלך minus כל התחייבויות. כדי להגדיל את השווי הנקי שלך, עליך להגדיל את הנכסים שלך או להקטין את ההתחייבויות שלך, או את שניהם.
תזרים המזומנים החופשי שלך הוא סכום המזומנים שנשאר לאחר ביצוע כל ההוצאות ותשלומי החוב. כדי להגדיל את תזרים המזומנים שלך, עליכם לבזבז פחות, להשיג עבודה טובה יותר בתשלום או לשלם פחות מס.
בואו נסתכל על אסטרטגיה שתעזור לכם להגדיל את נכסיכם על ידי בניית תיק השקעות, להקטין את החובות שלכם על ידי פירעון המשכנתא מהר יותר, ולהגדיל את תזרים המזומנים שלכם באמצעות תשלום פחות מס. באופן יעיל, תגדיל את שוויך נטו ותזרים המזומנים בו זמנית.
האסטרטגיה
בכל פעם שאתה מבצע תשלום משכנתא, חלק מהתשלום מוחל על ריבית והשאר מוחל על הקרן. תשלום קרן זה מגדיל את ההון שלך בבית וניתן להשאיל אותו כנגד, בדרך כלל בשיעור טוב יותר מאשר הלוואה לא מובטחת.
אם הכסף המושאל משמש אז לרכישת השקעה מניבה, הריבית על ההלוואה ניתנת למס, מה שהופך את הריבית האפקטיבית על ההלוואה לטובה עוד יותר.
אסטרטגיה זו קוראת לבעל הבית להשיב את החלק העיקרי של כל תשלום משכנתא ולהשקיע אותו בתיק מניב. לפי קוד המס הקנדי, הריבית המשולמת בכספים שהושאלו כדי להרוויח הכנסה ניתנת לניכוי מס.
ככל שהזמן מתקדם, סך החוב שלך נשאר זהה, מכיוון שהתשלום העיקרי מושאל בחזרה בכל פעם שמתבצע תשלום. אבל חלק גדול יותר ממנו הופך לחובות המנוכים במס. במילים אחרות, מדובר בחוב "טוב". וכן, פחות נותרו מחובות שאינם ניתנים להפחתה או חוב "רע".
כדי להסביר זאת טוב יותר, עיין באיור שלהלן, שם תוכלו לראות כי תשלום המשכנתא בסך 1, 106 $ לחודש מורכב מסכום של 612 $ וריבית של 494 $.
תמונה מאת ג'ולי באנג © Investopedia 2019
כפי שאתה יכול לראות, כל תשלום מצמצם את הסכום החייב בהלוואה ב- $ 612. לאחר כל תשלום 612 $ מושאלים בחזרה ומושקעים. זה שומר על רמת החוב הכוללת על 100, 000 $, אך חלק ההלוואה המנוכה ממס גדל בכל תשלום. אתה יכול לראות באיור לעיל כי לאחר חודש של יישום אסטרטגיה זו, 99, 388 $ הם עדיין לא ניתנים להפחתה של חובות, אך 612 $ כעת ניתנים לניכוי מס.
ניתן לנקוט באסטרטגיה זו צעד אחד קדימה: החלק המוחזר לניכוי המס של הריבית ששולמה יוצר החזר מס שנתי, שאפשר להשתמש בו כדי לפרוע את המשכנתא ביתר שאת. תשלום משכנתא זה יהיה 100% קרן (מכיוון שהוא תשלום נוסף) וניתן היה להשאיל אותו בחזרה בשלמותו ולהשקיע באותו תיק מניב.
השלבים באסטרטגיה חוזרים על עצמם מדי חודש ושנה עד שהמשכנתא ניתנת להפחתה לחלוטין ממס. כפי שניתן לראות מהנתון הקודם ומהנתון הבא, המשכנתא נותרה קבועה על 100, 000 $, אך החלק המנוכה ממס עולה בכל חודש. תיק ההשקעות, בצד, גדל גם הוא על ידי התרומה החודשית ורווחי ההכנסה וההון שהוא מייצר.
תמונה מאת ג'ולי באנג © Investopedia 2019
כפי שניתן לראות לעיל, משכנתא המוחזקת במלואה תתרחש ברגע שהחלק האחרון של הקרן יושאל והושקע. החוב המגיע הוא עדיין 100, 000 $; עם זאת, 100% מכאן ניתנים לניכוי מס. בשלב זה ניתן להשקיע גם את החזרי המס שמתקבלים, כדי לסייע בהגדלת הקצב בו גדל תיק ההשקעות.
היתרונות
מטרות אסטרטגיה זו הן הגדלת תזרים המזומנים והנכסים תוך הקטנת ההתחייבויות. זה יוצר ערך נטו גבוה יותר עבור האדם שמיישם את האסטרטגיה. זה גם נועד לעזור לך להיות מהיר יותר ללא משכנתא ולהתחיל לבנות תיק השקעות מהר יותר ממה שאתה יכול אחרת.
בואו נסתכל על אלה קצת יותר מקרוב:
- להיות מהיר יותר ללא משכנתא. הנקודה בה אתה נטול משכנתא טכנית היא כאשר תיק ההשקעות שלך מגיע לערך החוב שלך. זה אמור להיות מהיר יותר מאשר במשכנתא מסורתית מכיוון שתיק ההשקעות צריך להיות גדל ככל שתשלמו משכנתא. תשלומי המשכנתא שמתבצעות תוך שימוש בתמורת ניכויי המס יכולים לשלם את המשכנתא עוד יותר מהר. בנה תיק השקעות תוך כדי תשלום הבית. זוהי דרך נהדרת להתחיל לחסוך. זה גם מסייע בפניית מזומנים שאולי לא הייתם מסוגלים להשקיע לפני שמשלמים את המשכנתא.
מקרה מבחן
להלן השוואה בין ההשפעה הכספית על שני זוגות קנדיים, האחד משלם משכנתא באופן המסורתי ואחר משתמש באסטרטגיית ניכוי המס.
זוג א ' קנה בית של 200, 000 $ עם משכנתא של 100, 000 $ שהופחתה במשך 10 שנים בשיעור של 6%, עם תשלום חודשי של 1, 106 $. לאחר פירעון המשכנתא הם משקיעים את 1, 106 הדולרים שהם שילמו במשך חמש השנים הבאות, ומרוויחים 8% מדי שנה.
לאחר 15 שנה הם מחזיקים בית משלהם ויש להם תיק ששוויו 81, 156 דולר.
זוג ב ' קנו בית במחיר זהה עם אותם תנאי משכנתא. כל חודש הם שואלים את הקרן ומשקיעים אותו. הם גם משתמשים בהחזרי המס השנתיים שהם מקבלים מהחלק המנוכה ממס הריבית שלהם כדי לפרוע את קרן המשכנתא. לאחר מכן הם לווים את סכום הקרן בחזרה ומשקיעים אותו. לאחר 9.42 שנים, המשכנתא תהיה חוב של 100% טוב ותתחיל לייצר החזר מס שנתי של 2, 340 דולר בהנחה של שיעור מס שולי (MTR) של 39%. לאחר 15 שנה הם מחזיקים בית משלהם ויש להם תיק שווה 138, 941 דולר. זו עלייה של 71%.
מילת אזהרה
אסטרטגיה זו אינה מיועדת לכולם. הלוואה נגד ביתך יכולה להיות קשה פסיכולוגית. גרוע מכך, אם ההשקעות לא מניבות תשואות צפויות אסטרטגיה זו עשויה להניב תוצאות שליליות.
על ידי הלוואה מחדש של ההון בביתך, אתה גם מסיר את כרית הבטיחות שלך אם שוק הנדל"ן או ההשקעות, או שניהם, יבצעו תפנית לרעה.
על ידי יצירת תיק מניב בחשבון לא רשום, אתה עלול להיתקל בתוצאות מס נוספות. עליך להתייעץ עם יועץ פיננסי מקצועי כדי לקבוע אם אסטרטגיה זו מתאימה לך. אם כן, עזר בעזרה המקצועית שתתאים אותה לך ולמצב הכלכלי האישי של משפחתך.
