מהו סעיף עקב מכירה?
סעיף המגיע למכירה הוא הפרשה בחוזה משכנתא המחייבת את פירעון המשכנתא במלואה עם מכירה או העברת ריבית חלקית או מלאה בנכס המאבטח את המשכנתא. הוראה זו מכונה לעיתים גם סעיף האצה. משכנתא עם סעיף המכרז אינה ניתנת להניח. סעיף זה מסייע בהגנה על המלווים מפני ריביות מתחת לשוק.
סעיף עקב מכירה
סעיף המוכר למכירה מסייע בהגנה על המלווה, או על בעל המשכנתא האולטימטיבי, מפני הסיכון שהמשכנתא תועבר לבעלים החדש של נכס כאשר השיעור במשכנתא הוא מתחת לשיעורי הריבית הנוכחיים בשוק. זה יאריך את חיי המשכנתא. המחזיקים במשכנתא בריבית מתחת לשוק - או נייר ערך מגובה משכנתא, אבטחה מגובה נכס או התחייבות חוב בטחונות המגובים במשכנתא בריבית מתחת לשוק - מעדיפים בדרך כלל פרישה מוקדמת של אותה משכנתא.
בגלל סעיף המכרז, כאשר בעלי בתים מוכרים את בתיהם, הם לא יכולים להעביר את המשכנתא לקונה. עליהם להשתמש בתמורת המכירה כדי לשלם את המשכנתא, ועל הקונה להשיג משכנתא חדשה. אלמלא הסעיף המוכר למכירה, המשכנתא שניתן היה לקחת ברכישת בית עשויה להיות חלק מהחלטות הרכש של רוכשי הדירות.
חריגים פוטנציאליים לסעיף המכרז
יתכן שאם בעל בית ינסה לעקוף סעיף זה בעת מכירת הנכס לקונה, המלווה עשוי לפתוח בהליכי עיקול ועלול לגרום לקונה הצפוי לאבד את הבית בתהליך. יתכנו גם מקרים בהם המלווה עשוי שלא להפעיל סעיף זה לפעולה גם כאשר יתמודד עם ההסתברות לאבד חלק מהקרן והריבית שהם נועדו להם. לדוגמא, תנאי השוק של קריסת נדל"ן עשויים להכריח את המלווים להיות נוחים יותר לכל הצעה שעשויה לאפשר להם להחזיר חלק מההפסדים שלהם.
תחת גרן-סנט 1982 חוק ז'רמן , המלווים אינם יכולים לאכוף את סעיף המכר למכירה במצבים מסוימים למרות שהבעלות השתנתה. אם יש גירושין או הפרדה חוקית והבעלות בין בני זוג (למשל, הנכס היה בבעלות משותפת והפך לבעלות של בן זוג יחיד), המלווה לא יכול לאכוף את סעיף המכרז. כך גם אם הבעלים מעביר את הנכס לילדיו, אם הלווה נפטר והנכס מועבר לקרוב משפחה, או אם הנכס מועבר לנאמנות חיה והלווה הוא הנהנה של הנאמנות.
