גישת השוואת מכירות היא שיטת הערכת נדל"ן המשווה נכס לנכסים אחרים עם מאפיינים דומים שנמכרו לאחרונה. השיטה לוקחת בחשבון את ההשפעה שיש לתכונות אישיות על ערך הנכס הכולל. במילים אחרות, הערך הכולל של נכס הוא סכום הערכים של כל התכונות שלו. סוכני מקרקעין ושמאים עשויים להשתמש בגישת השוואת מכירות בעת הערכת נכסים למכירה.
הבנת גישת השוואת מכירות (SCA)
גישת השוואת המכירות מסייעת לאנשי מקצוע וקונים בנדל"ן לקבוע אם מחיר הבית הוגן ומשווה לשוק הנוכחי.
הגישה משמשת עמוד שדרה לניתוח שוק השוואתי, שהוא ניתוח המחירים של נכסים שנמכרו לאחרונה הדומים ובתוך אותו אזור גיאוגרפי. במילים אחרות, הגישה כרוכה לעתים קרובות בבחינת נכסים מקומיים בכדי לראות את המשותף להם. משם, שמאים יכולים לקבוע ערך עבור נכס בהתבסס על התכונות שלו. על ידי בחינת נכסים באותו מיקום, היא נמנעת משימוש בשיטות פחות אמינות כמו השוואת מכירות נכסים על פני שטח גיאוגרפי רחב יותר.
החלת גישת השוואת מכירות
למרות שיש כמה צעדים שמאי מקרקעין יכול לנקוט בהערכת שווי הנכס, המפורטים להלן הם כמה מהנפוצים ביותר. חשוב לציין כי גישת השוואת המכירות איננה הערכה רשמית, ואם נכס ייחודי, יתכן ויהיה צורך בהערכה רשמית.
מיקום ושכונה
הגיאוגרפיה של מיקומם של הנדל"ן ומצבה של הטופוגרפיה המקומית עשויים להשפיע ישירות על הערך המוקצה לכל הנכסים הדומים. לדוגמא, בשורת בתים הממוקמים בסמוך לשדה תעופה יהיו כולם בעיות רעש שיהיו חלק מההשוואות המכירות שלהם. אם אותם בתים היו ממוקמים בחלק שקט יותר של העיר, הערכת השווי הייתה שונה.
יהיה נכון יותר להשוות בין בתים הממוקמים באותה שכונה מאשר בתים באזור אחר בעיר, גם אם הם חולקים אותם עיצובים אדריכליים. חלק מהגורמים שיש להיזהר בהם בהערכת שכונה כוללים,
- קרבה לבתי ספר סמוכים, אם יש מים, אגמים, או חופים פארקים או אזורים משותפים קירבה לכבישים מהירים או מעברים מבנים מנוהלים, פסי רכבת, מבני תעשיה
גורמים חיצוניים אחרים יכולים להיכנס לשחק עם הערכה כמו רמות זיהום בנכס והסביבה.
רשימות שנמכרו לאחרונה
בדוק את ערך הנכס של הבית ואת העלות למטר מרובע. רשימות שנמכרו לאחרונה יכולות לעזור לספק נקודת התחלה לערך הבתים באזור. למרות שבתים נמכרים במחירים שונים בהתאם לתכונותיהם והשוק בזמן המכירה, סקירת ערכי הנכסים והמכירות האחרונות יספקו נקודת התחלה טובה או מספר בסיסי.
תכונות של בית למכירה עם דומים
יש להשוות בית עם נכסים שיש להם אותו מספר חדרי שינה, מוסכים וחדרי אמבטיה. ההשוואה צריכה לכלול בתים בגודל זהה של ריבועי שטח על חבילות קרקע בערך באותו גודל.
גיל ומצב בתים
השווה את הבית עם דירות בגיל דומה, ואם בית מבוגר, האם הוא זקוק לשדרוגים. מצבו הכללי של הבית יכול להשפיע באופן משמעותי על הערכה. לדוגמא, שני בתים עשויים להיות בעלי אותו עיצוב, עם אותו מספר חדרים, אך יתכן כי אחד הבתים יזדקק לתיקון. יתכנו נזקי טרמיט, בעיות באינסטלציה או קירוי שיש להחליף או לתקן. כל שיפורים הנדרשים ישפיעו על ערך הנכס, ללא קשר לתכונות דומות.
חישוב מחיר ממוצע לכיכר
לאחר שילוב הבתים עם המאפיינים, הגיל והגיאוגרפיה הדומים, קחו כל אחד ממחירי המכירה שלהם וחלקו אותם בקטעים המרובעים שלהם. התוצאה תניב את העלות למטר מרובע על בסיס הבתים בניתוח השוואת מכירות. ממוצע של עלות למ"ר עבור כל הבתים השווים והכפיל את המספר בקטעים המרובעים של הבית הנבדק.
לדוגמה, בואו נסתכל על בתים באותו אזור ונחשב את הממוצעים המרובעים הממוצע שלהם. שלושה בתים באזור נמכרו לאחרונה ומופיעים כדלקמן:
- 300, 000 $ עם 3, 500 רגל מרובע ומחיר למ"ר של 85.70 $ (300, 000 / 3, 500) 285, 000 $ עם 2, 800 רגל מרובע ומחיר למ"ר של 101.78 $ 232, 000 $ עם 2, 500 רגל מרובע ומחיר למ"ר של 92.80 $ המחיר הממוצע לכל מדה מרובעת לשלוש הנכסים היא 93.42 $ או ((85.70 + 101.78 + 92.80 = 280.28 $) / 3)
לבית הנבדק יש שטח מרובע של 2, 600 וכשאנחנו מכפילים את המרחב הממוצע המרובע עבור הבתים השווים, אנו מגיעים לסכום מוערך של 242, 892 $ או (93.42 $ 2, 600 $). הניתוח אמור לספק ערך סביר לבית.
כמובן, תכונות רבות אחרות עשויות להגדיל את ערך הבית. עם זאת, ניתוח השוואת מכירות אינו מדע מדויק מכיוון שערך הבית הוא סובייקטיבי במקצת, כלומר משפחה אחת עשויה למצוא בו ערך רב יותר מאשר אחר ולהגדיל את הצעתם. כאמור, גורמים חיצוניים כמו תנאים כלכליים, שוק העבודה ומצבו של שוק הנדל"ן משחקים כולם במידה רבה של מכירת הבית או כמה זמן הוא יושב בשוק.
