מהי משכנתא אקזוטית
משכנתא אקזוטית היא סוג של הלוואת דירה המציעה תשלומים חודשיים נמוכים יותר בשנים הראשונות אך נחשבת לסיכון גבוה בגלל תנאיו הקשים להבנה ותשלומים עתידיים גבוהים יותר. אנשים משתמשים לעתים קרובות במשכנתאות אקזוטיות בכדי לקנות בתים יקרים יותר מכפי שהיו יכולים להרשות לעצמם. בעלי בתים עשויים גם למחזר למשכנתאות אקזוטיות כדי להוריד את התשלומים החודשיים שלהם. משכנתא אקזוטית, הנקראת גם משכנתא לא מסורתית, מהווה חלק קטן משוק המשכנתא.
פורץ משכנתא אקזוטית
עם משכנתא אקזוטית, התשלומים יכולים לגדול באופן דרמטי לאחר התקופה הראשונית לתשלום פעמיים או יותר. לוחות הזמנים לתשלומים שלהם יכולים גם לגרום לווים בסופו של דבר להיות יותר ממה שהם שאלו במקור.
משכנתא בריבית בלבד היא סוג משכנתא אקזוטי. במקום לדרוש מבעל הבית לשלם קרן וריבית כאחד, הם רק דורשים תשלומי ריבית לשנים הראשונות, שמשמעותה תשלום חודשי קטן יותר. למשכנתאות אלה בדרך כלל יש שיעורי ריבית מתכווננים, כך שהתשלום החודשי הראשוני יכול לקפוץ אם הריבית עולה, בנוסף לזינוק כאשר מסתיימת תקופת ריבית בלבד ונדרש החזר קרן.
סוג נוסף של משכנתא אקזוטית הוא המשכנתא בשיעור מתכוונן לתשלום. הלוואה זו מאפשרת לבעלי בתים לבחור סכום שונה שיש לשלם בכל חודש. הם יכולים אפילו לבחור לשלם פחות מהריבית החייבת.
מלבד הבעיות של תשלומים חודשיים בלתי צפויים לאחר תקופת ההיכרות והקושי בהבנת תנאיהם, בעיה מרכזית במשכנתאות אקזוטיות היא שאם בעלי בתים במקור מוציאים אותם מכיוון שהם יכלו רק להרשות לעצמם תשלום חודשי קטן מאוד, יתכן שהם לא יוכלו להרשות לעצמם את התייקרות העתידית. בשוק הדירות היורד בו מחירי הדירות יורדים, בעלי בתים אינם יכולים למכור את בתיהם או למחזר מחדש כדי לצאת ממשכנתא אקזוטית שאינה משתלמת עוד. הבחירות היחידות שלהם הן מכירה או עיקול קצר. תרחיש זה התרחש באופן קבוע במהלך משבר הדיור של 2008.
כיצד משפיעה על תקנת הלוואת המשכנתא על משכנתא אקזוטית
רבים מהמשכנתאות האקזוטיות שהיו זמינות במהלך שנות הפריחה לקראת משבר הדיור נעשו בלתי חוקיים על ידי תקנות חדשות. אחרים פשוט נפלו לטובתם שכן שיעורי המשכנתא לטווח הארוך ירדו לרמות נמוכות מאוד שהפכו הלוואות אקזוטיות פחות תחרותיות עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה או סוב-פריים.
למרות תקני ההלוואות הדוקים יותר שנעשו על פי חוק דוד-פרנק ובדיקה רבה יותר של המלווים למשכנתאות, משכנתא אקזוטית עדיין חותמת. הם עומדים לרשות הלווים בצורה של ריבית מתכווננת, ריבית בלבד ובמידה מוגבלת, הלוואות הכנסה כאמור. מלווים למשכנתאות הם גם משכנתא שנייה עם פיגי -back, המאפשרים ללווים לעקוף את מגבלות ההלוואות.
