בענף המשכנתאות בארצות הברית ישנם שני מוסדות ענקיים: פאני מיי ופרדי מק. רוב האנשים שמעו עליהם, אך מעטים מבינים מה הם עושים או את התפקיד החשוב שהם ממלאים במימון בעלי בתים אמריקאים. רוב האנשים לא מבינים את הסיכון השיטתי הפוטנציאלי שהם מהווים לכל המערכת הפיננסית שלנו. נדון במה שהם עושים, סטטוס הארגון בחסות הממשלה שלהם (GSE), המשימות הציבוריות שלהם וכיצד הם מרוויחים. לאחר מכן נבדוק את הסכנה שהבורגות הללו עלולות להוות לשוק המשכנתאות בארה"ב אם לא יצליחו לנהל את הסיכון שלהם בצורה יעילה. זכרו, כשענקים נופלים, הם האיכרים שנמוכים.
מה שהם עושים
פאני מיי ופרדי מק רוכשות ומשובחות משכנתא דרך המשכנתא המשנית. הם לא מקורם או משכנתא.
יוצרי משכנתא מוכרים משכנתאות ישירות לפני מיי ופרדי מק, או מחליפים עימם בריכות משכנתא בתמורה לניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) המגובים באותן משכנתאות אך נושאים בערבות נוספת לתשלום בזמן של קרן וריבית מחזיק אבטחה. כאשר יוצרי משכנתא מוכרים משכנתאות לפני מיי או לפרדי מאק, או מוכרים את ה- MBS שהונפקו בחזרה אליהם, זה בתורו משחרר את הכספים ששימשו למקורות משכנתא אלה כדי שהמקוריים יוכלו ליצור משכנתא עוד יותר. פאני מיי ופרדי מאק משקיעים גם הם רבות ב- MBS משלהם במה שמכונה תיקים שמורים שלהם.
בקיצור, הם מקלים על זרימת הכסף מוול סטריט לרחוב מיין.
ראה: מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך
ארגונים בחסות ממשלתית
פאני מיי ופרדי מאק הם GSEs. שניהם נוצרו על ידי מעשי קונגרס; פאני מיי בשנת 1938, ופרדי מק בשנת 1970. שתיהן חברות הנסחרות בבעלות ציבורית, אשר שכרו בכדי לשרת משימה ציבורית. המניות שלהם נסחרות ב- NYSE תחת הסמלים FNM ו- FRE, בהתאמה. בעוד שהן חברות הנסחרות בפומבי, בגלל הצ'רטרים שלהן, יש להן את הקשרים הבאים לממשלה הפדרלית:
- לשתי החברות יש דירקטוריון המורכב מ -18 חברים, מתוכם חמישה ממונים על ידי נשיא ארצות הברית. כדי לתמוך בנזילותם, מזכיר האוצר מורשה, אך לא נדרש, לרכוש עד 2.25 מיליארד דולר של ניירות ערך מכל חברה. שתי החברות פטורות ממסים ממלכתיים ומקומיים.
בגלל קשרים אלה, השוק נוטה להאמין כי ניירות הערך שהונפקו על ידי פאני מיי ופרדי מאק נושאים בערבות המשתמעת של ממשלת ארה"ב. במילים אחרות, השוק מאמין שאם משהו היה משתבש אצל פאני מיי או פרדי מק, ממשלת ארה"ב הייתה נכנסת לחילוצם. ערבות מרומזת זו באה לידי ביטוי באיזו מידה בזול הם יכולים לגשת למימון. פאני מיי ופרדי מק מסוגלים להנפיק חובות תאגידים, המכונים "אגרות חוב של סוכנות", בתשואות נמוכות ממוסדות אחרים.
המטרה והמשימה הציבורית של פאני מיי ופרדי מק
על פי אמנתם, המטרה הציבורית של פאני מיי ופרדי מאק היא להקל על הזרם המתמיד של קרנות המשכנתא בעלות נמוכה.
האמנים שלהם כוללים את הדברים הבאים:
- המיקוד הייחודי שלהם הוא שוק המשכנתאות למגורים. הם אינם רשאים להיכנס לקווי עסק לא קשורים או להפסיק את התמיכה בשוק המשכנתא למגורים. המשכנתאות שהם רוכשים ומחייבות חייבות להיות מתחת לסכום שצוין על ידי משרד הביטחון הפדרלי לדיור (OFHEO). נאסר עליהם להיכנס לעסקיהם של חברות מימון אחרות לדיור - למשל, מקור משכנתא. עליהם לעמוד ביעדים שנתיים שנקבעו על ידי המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני (HUD). יעדים אלה מתרכזים בדיור דיור נמוך ומתון למיעוטים. הם כפופים לדרישות הון מבוססות סיכון ובדיקות שנתיות של OFHEO.
האתר של פרדי מק קובע כי המשימה שלו היא לספק נזילות, יציבות ומשכירות לשוק הדיור. באתר האינטרנט של פאני מיי נאמר כי ייעודו הוא להרחיב דיור בר השגה ולהביא הון עולמי ליישובים מקומיים על מנת לשרת את שוק הדיור בארה"ב. (כדי להמשיך לקרוא על נדל"ן, ראה השקעה בנדל"ן , עסקאות נדל"ן חכמות ולימוד ההשקעות שלנו בנושא השקעות בנדל"ן .)
חברות מונעות רווח עם משימה ציבורית
אל תטעו - פאני מיי ופרדי מק מונעים על ידי רווחים, כפי שדורשים בעלי המניות שלהם. תוך כדי מילוי המשימה הציבורית שלהם, הם מרוויחים את עצמם בשתי דרכים עיקריות: הכנסות מדמי ערבות ותיקים בתמורה.
- ראשית, בואו לכסות הכנסות מדמי ערבות, או "דמי g". פאני מיי ופרדי מק שומרים על אחוז מסוים מכל תשלום משכנתא עבור כל משכנתא שהם הבטיחו לתשלום בזמן של קרן וריבית למחזיק MBS (משקיע). לדוגמא, כל תשלום משכנתא חודשי יכול להיות מחולק לקרן וריבית. עקרון וריבית, כפי שנאסף על ידי נותן משכנתא, מועבר לאחת משתי החברות, נניח פאני מיי. לאחר מכן, פאני מיי מעבירה את הקרן והריבית למחזיק בניירות הערך המגובים במשכנתא; עם זאת, היא שומרת על אחוז מסוים מהריבית כדמי הערבות - לרוב בין 0.12% ל- 0.50% בשנה. חשוב על זה כפוליסת ביטוח. יש לקוות שפני מיי גובה יותר הכנסות מדמי ערבות מכפי שהיא משלמת לבעלי ניירות הערך המגובים במשכנתא בגלל ברירות מחדל של לווים. זו פוליסת ביטוח גדולה מאוד. בסוף שנת 2006, שתי החברות קיבלו ערבויות אשראי בסך 2.9 טריליון דולר של מגה-בייט (MBS), כך אמר שר האוצר רוברט ק. סטיל (עד 15 במרץ, 2007 עדות בפני הוועדה לשירותים פיננסיים של בית המשפט האמריקני בנושא רפורמה ב- GSE).
שנית, פאני מיי ופרדי מק מחזיקים בתיקים ענקיים של משכנתאות ו- MBS. הם משקיעים רבות בניירות ערך שלהם - זה בזה -. בגלל הערבות הפדרלית המרומזת שלהם, כפי שנדון קודם לכן, הם מסוגלים להנפיק חוב בתשואות נמוכות יותר מתאגידים אחרים כדי לממן את תיקי החזקות שלהם. במילים אחרות, הם מסוגלים להרוויח ממרחים על תיקיהם שהם פוטנציאליים גדולים יותר ממוסדות אחרים בגלל יתרון מימון זה. לומר שגודל התיקים שלהם הוא עצום זה אנדרסטייטמנט. ב -2006 שלהם, תיקי המשכנתא המשולבים של שתי החברות היו 1.4 טריליון דולר, שוב על פי פלדה (15 במרץ, 2007).
פיקוח על פאני מיי ופרדי מק
פאני מיי ופרדי מק מוסדרות על ידי ה- OFHEO וה- HUD. OFHEO מסדירה את הבטיחות והסמינות הכספית של פאני מיי ופרדי מק, כולל יישום, אכיפה ופיקוח על תקני ההון שלהם והגבלת גודל התיקים השמורים שלהם. OFHEO קובע גם את גבולות ההלוואות התואמות השנתיות. HUD אחראית למשימת הדיור של פאני מיי ופרדי מק. כל תוכניות ההלוואות החדשות בהן הן עשויות להשתתף (רכישה ו / או ערבות) חייבות להיות מאושרות על ידי HUD. בנוסף, HUD מציבה יעדים שנתיים עבור פאני מיי ופרדי מק לבצע את משימת הדיור שלהם. יעדים אלו מתרכזים בדיור דיור נמוך ומתון למיעוטים.
יותר מדי סיכון מרוכז בשתי חברות עם קשרים פדרליים?
אין ספק שפני מיי ופרדי מק ממלאים תפקידים קריטיים במערכת מימון הדיור שלנו. עם זאת, יש סכנה בריכוז סיכון כה גדול בשתי חברות בלבד. הם מנהלים סכום אדיר של סיכון אשראי וריבית. אם משהו השתבש בנהלי ניהול סיכונים ו / או ניהול תיקים שלהם, אין ספק כי כאב ומתח יורגש בכל השווקים הפיננסיים ברחבי העולם. מבקרים רבים חשים כי בשל גודלם והמורכבות בניהול סיכון המשכנתא הם מהווים סיכון שיטתי מדי למשק שלנו. יתרה מזאת, יש הסבורים שלפני מיי ופרדי מק יש יתרון לא הוגן בגלל הערבות הפדרלית המרומזת שלהם המאפשרת להם להנפיק חובות בריבית שאינה זמינה לתאגידים אחרים - ספציפית, כי הערובה המרומזת הזו היא שאפשרה לפאני מיי ופרדי מאק לבצע גדלים כל כך גדולים.
במילים פשוטות, יש סכנה ששתי החברות הורשו לקחת סיכון רב מדי על חשבון פוטנציאל משלם המס האמריקני. על מנת להציב את הדברים בפרספקטיבה, על פי שר האוצר פלדה, בסוף 2006, היו לפני מיי ופרדי מק כ -4.3 טריליון דולר של חשיפת אשראי למשכנתא, שהם כ -40% מסך חוב המשכנתא המצטיין בארה"ב (15 במרץ, 2007). או כפי שנראה אחרת, לשתי החברות יש 5.2 טריליון דולר של חובות והתחייבויות MBS, העולות על הטריליון דולר של 4.9 טריליון דולר של ממשלת ארה"ב, על פי יו"ר הדירקטוריון של הפדרל ריזרב בן ברננקי (אפריל 2007).
יתרה מזאת, איש מעולם לא טען כי סיכון האשראי או סיכון הריבית של משכנתא מנוהל או מתמעט בקלות באמצעות נגזרים.
סיכום
בקיץ 2007, שוק כל המשכנתאות פרט לאלה שהובטחו על ידי פאני מיי ופרדי מאק, נבלם לחלוטין והדגיש את חשיבות התפקידים שמילאו שתי החברות. בסתיו 2007, פרדי מק זעזע את השוק כשהכריז על הפסדים גדולים הקשורים לאשראי, והדלק את האש מהטענה כי שתי החברות מהוות סיכון אדיר למערכת הפיננסית כולה. האם היתרונות שפני מיי ופרדי מאק יוצרים עבור בעל הבית האמריקני עולים על הסיכונים שהם מהווים לכלל המערכת הפיננסית שלנו ולנישום האמריקני? רק הזמן יגיד.
לגבי שני מוסדות אלה, בדוק רווח מחובות משכנתא עם MBS .
