מהו שיעור התשואה לניהול פיננסי - FMRR?
שיעור התשואה הניהול הכספי (FMRR) הוא מדד המשמש להערכת ביצועי השקעה בנדל"ן ונוגע לאמון השקעות נדל"ן (REIT). ריטים הם מניות המוצעות לציבור על ידי חברת נדל"ן או נאמנות המחזיקה בתיק נכסים מניבים ו / או משכנתא.
ה- FMRR דומה לשיעור התשואה הפנימי ולוקח בחשבון את האורך והסיכון של ההשקעה. ה- FMRR מציין תזרימי מזומנים (תזרים ויציאות) בשני שיעורים ברורים המכונים התעריף הבטוח ושיעור ההשקעה מחדש.
שיעור ההחזר הפיננסי הוסבר
מכיוון שחישוב שיעור התשואה לניהול הפיננסי כה מורכב, אנשי מקצוע רבים בתחום הנדל"ן בוחרים להשתמש במדדים אחרים לניתוח נדל"ן. היתרון בשימוש ב- FMRR הוא בכך שהיא מאפשרת למשקיעים להשוות בין הזדמנויות השקעה זה לזה.
למרות ששיעור ההחזר הפנימי (IRR) הוא כבר מזמן מדד לתשואה סטנדרטית בתוך הלקסיקון הפיננסי, החיסרון העיקרי הוא חוסר היכולת של הערך לדווח על זמן או תקופת החזקה. ככזו, זהו אינדיקטור חלש לנזילות, אשר ממלא תפקיד מהותי בקביעת רמת הסיכון הכוללת של כל אבטחה או רכב השקעה נתון. לדוגמה, כאשר משתמשים רק ב- IRR, שתי קרנות עשויות להיראות זהות בהתבסס על שיעורי התשואה שלהן, אולם האחת עשויה להימשך כפליים מהשנייה כדי פשוט לחזור לסכום השקעה עיקרי מקורי. אנליסטים רבים ישלימו אמצעי החזר IRR או MIRR עם תקופת ההחזר בכדי להעריך את משך הזמן הנדרש להחזר סכום השקעה עיקרי.
שיעור התשואה הפנימי שהשתנה משתפר בשיעור הפנימי הרגיל של ערך ההחזר על ידי התאמה להבדלים בשיעורי ההשקעה המחודשת של הוצאות מזומנים ראשוניות ותזרימי המזומנים הבאים. FMRR לוקח את הדברים צעד נוסף קדימה על ידי ציון תזרימי מזומנים ותזרים מזומנים בשני שיעורים שונים המכונים "שער בטוח" ו"שיעור השקעה מחדש. "FMRR גם מניח הנחה נוספת שלא כלולה עם IRR ו- MIRR כי תזרימי מזומנים חיוביים המתרחשים מייד לפני לתזרים מזומנים שלילי ישמש לכיסוי תזרים מזומנים שלילי.
- שערים בטוחים מניחים כי כספים הנדרשים לכיסוי תזרימי מזומנים שליליים מרוויחים ריבית בשיעור שניתן להשיג בקלות וניתן למשוך אותם בעת הצורך בהתראה של רגע (כלומר כמו מיום חשבון הפיקדון). במקרה זה, שער הוא "בטוח" מכיוון שהקרנות נזילות ביותר וזמינות בבטחה עם מינימום סיכון בעת הצורך. שיעורי השקעה מחדש כוללים שיעור שיש להתקבל כאשר תזרימי מזומנים חיוביים מושקעים מחדש בהשקעה ביניים או לטווח ארוך דומה עם סיכון דומה. שיעור ההשקעה מחדש גבוה מהשיעור הבטוח מכיוון שהוא אינו נזיל (כלומר הוא נוגע להשקעה אחרת) ולכן נדרש שיעור ניכיון בסיכון גבוה יותר.
Takeaways מפתח
- שיעור ההחזר הפיננסי (FMRR) הוא מדד המשמש להערכת ביצועי השקעה בנדל"ן ונוגע ל REIT. ה- FMRR מסתמך על ניסוח IRR שונה המשמש שיעור תשואה בטוח ושיעור השקעה מחדש של תשואה. בגלל חישוב שיעור ההחזר הפיננסי הוא כה מורכב, אנשי מקצוע רבים בתחום הנדל"ן ומשקיעים בוחרים להשתמש במדדים אחרים לניתוח נדל"ן.
חישוב FMRR
מכיוון ש- FMRR הוא שיעור תשואה פנימי שונה, אין דרך פורמלית לחשב אותו, אלא יש לחשב אותו באמצעות איטרציות של ניסוי וטעייה, הקלים על ידי תוכנת מחשב. לפני השימוש בתוכנה כזו, ישנם כמה צעדים חשובים שיש לנקוט בכדי לקבוע שיעור בטוח ושיעור השקעה מחדש (הגבוה מהשיעור הבטוח) שיחולו על כל תזרימי המזומנים העתידיים במהלך תקופת החזקה ספציפית.
- הוצא את כל תזרימי המזומנים השליליים העתידיים על ידי התבוננות בתזרימי המזומנים החיוביים של השנה הקודמת בכל הזדמנות אפשרית. במקום זאת מוחזרים התזרים בשיעור ההחזר הבטוח ומופרעים מכל תזרימי המזומנים החיוביים. הסר את כל התזרים המזומנים האחרים שאולי לא חלו על שלב 1 להווה גם בשיעור הבטוח. התחבר קדימה עד סוף ההחזקה. תקופת יתר תזרימי המזומנים החיוביים בשיעור ההשקעה מחדש. לאחר מכן יתווספו תזרימי המזומנים הצפויים ממכירת בסוף תקופת ההחזקה של ההשקעה. חישוב ה- IRR.
התוצאה של שלבים אלה היא שיעור ההחזר הפיננסי.
