ראשון

תוכן העניינים

• יתרון לקונה בית בפעם הראשונה
• שקול אלה לפני שאתה קונה
• תהליך הקנייה
• ייעוץ לבעלי בתים חדשים
• בשורה התחתונה

קניית בית יכולה להיות מאתגרת עבור טיימר ראשון. אחרי הכל, יש כל כך הרבה צעדים, משימות ודרישות, ואתם עשויים לחשוש מטעות יקרה. אך רוכשי הדירות הראשונים נהנים למעשה מכמה יתרונות מיוחדים שנוצרו לעידוד נכנסים חדשים לשוק הנדל"ן. כדי להרוס את התהליך כדי להפיק את המרב מהרכישה שלך, להלן פירוט של מה שאתה צריך לקחת בחשבון לפני שאתה קונה ומה אתה יכול לצפות מתהליך הקנייה עצמו, בנוסף טיפים להקל על החיים לאחר רכישת הבית הראשון שלך.

Takeaways מפתח

• רוכשי בית ראשונים, כפי שהוגדרו על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב, יכולים לקבל עזרה מתוכניות מדינה, הקלות מס והלוואות מגובות פדרליות. לפני שתתחיל לחפש, שקול את סוג המגורים שישרת את הצרכים שלך, מה אתה יכול להרשות לעצמך, כמה מימון אתה יכול להבטיח ומי יעזור לך לבצע את החיפוש. קניית בית כרוכה במציאת הנכס, הבטחת מימון, הצעת מחיר, קבלת בדיקת בית וסגירת הרכישה. ברגע שעברת בתוך, חשוב לשמור על הבית שלך וגם להמשיך לחסוך.

היתרון של קונה בית בפעם הראשונה

קניית בית עדיין נחשבת להיבט מרכזי בחלום האמריקני. כקונה לראשונה, יש לך גישה לתוכניות מדינה, הקלות מס והלוואות מגובות פדרליות אם אין לך את המקדמה המינימלית הרגילה - באופן אידיאלי 20% ממחיר הרכישה של הלוואה קונבנציונלית - או שאתה חבר בקבוצה מסוימת (ראה הסבר חשוב, להלן). ואתה עשוי להיחשב כקונה לראשונה גם אם אינך טירון.

רוכש בית לראשונה, לפי מחלקת השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD), הוא מישהו שעומד בכל אחד מהתנאים הבאים:

• אדם שלא היה בעל מגורים ראשיים מזה שלוש שנים. אם בבעלותך בית אך בן / בת הזוג שלך לא, אז אתה יכול לרכוש מקום יחד כקונים בית לראשונה. הורה יחיד אשר היה בעל בית בלבד עם בן זוג לשעבר בזמן שהיה נשוי. עקרת בית שעקרה רק עם בן / בת זוג. יחיד שרק היה בעל מגורים ראשיים שלא הוצמד באופן קבוע לקרן קבע בהתאם לתקנות החלות. אדם שרק היה בעל נכס שלא היה תואם לקודי בניין מדינה, מקומיים או מודליים - ואשר לא ניתן להביא עמידה בפחות מהעלות של הקמת מבנה קבוע.

טיפים מובילים לרכישת הבית הראשון שלך

6 שאלות שכדאי לקחת בחשבון לפני שאתה קונה

הצעד הראשון שלך הוא לקבוע מהן המטרות שלך לטווח הארוך ואיך הבעלות על הבית משתלבת עם אותם יעדים. אולי אתה פשוט מחפש להפוך את כל אותם תשלומי שכר דירה "מבוזבזים" לתשלומי משכנתא שנותנים לך משהו מוחשי: הון עצמי. או אולי אתה רואה בבעלות על הבתים סימן לעצמאות ונהנה מהרעיון להיות בעל הבית שלך. קניית בית יכולה להיות גם השקעה טובה. צמצום יעדי הבעלות על התמונות הגדולות שלך יכוון אותך לכיוון הנכון. להלן שש שאלות שיש לקחת בחשבון.

1. איך הבריאות הכלכלית שלך?

לפני שאתה לוחץ על דפי רישומים מקוונים או מתאהב בבית החלומות שלך, עשה ביקורת רצינית על הכספים שלך. אתה צריך להיות מוכן גם לרכישה וגם להוצאות שוטפות של בית. התוצאה של ביקורת זו תגלה לך אם אתה מוכן לעשות את הצעד הגדול הזה, או אם אתה צריך לעשות יותר כדי להתכונן. בצע את הצעדים הבאים:

התבונן בחיסכון שלך. אל תשקול אפילו לקנות בית לפני שיש לך חשבון חיסכון חירום עם הוצאות מחיה של שלושה עד שישה חודשים. כשאתה קונה בית, יהיו עלויות גדולות מראש כולל עלות המקדמה ועלויות הסגירה. אתה צריך להכניס כסף לא רק עבור עלויות אלה, אלא גם עבור קופת החירום שלך. המלווים ידרשו זאת.

אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא שמירת החיסכון שלך ברכב נגיש ובטוח יחסית שעדיין מספק החזר כך שתמשיך להתמיד באינפלציה.

• אם יש לך שנה עד שלוש להגשים את מטרתך, תעודת הפקדה עשויה להיות בחירה טובה. זה לא יעשה אותך עשיר, אבל גם אתה לא הולך להפסיד כסף (אלא אם כן תיפגע בעונש בגין פדיון מוקדם). ניתן ליישם את אותו רעיון ברכישת אג"ח לטווח קצר או תיק הכנסה קבוע שיעניקו לך צמיחה מסוימת, אך גם יגן עליך מפני האופי הסוער של שוקי המניות. אם יש לך שישה חודשים לשנה, שמור את הכסף נזיל. חשבון חיסכון בעל תשואה גבוהה יכול להיות האפשרות הטובה ביותר. וודאו שהוא מבוטח ב- FDIC (רוב הבנקים הם) כך שאם הבנק ייכנס תחתכם תהיה לכם עדיין גישה לכספכם עד 250, 000 $.

סקור את ההוצאות שלך. אתה צריך לדעת בדיוק כמה אתה מוציא מדי חודש - ולאן זה הולך. חישוב זה יגיד לך כמה אתה יכול להקצות לתשלום משכנתא. ודא שאתה אחראי לכל דבר - שירותים, מזון, אחזקת רכב ותשלומים, חוב סטודנטים, ביגוד, פעילויות לילדים, בידור, חיסכון בפרישה, חסכון קבוע וכל פריט אחר.

בדוק את אשראיך. באופן כללי, כדי להיות זכאי להלוואת בית, תזדקק לאשראי טוב, היסטוריה של תשלום החשבונות שלך בזמן ויחס מקסימלי לחוב להכנסה (DTI) של 43%. המלווים בימים אלה מעדיפים בדרך כלל להגביל את הוצאות הדיור (ביטוח קרן, ריבית, מיסים, ובעלי בתים) לכ- 30% מההכנסה החודשית של הלווים, אם כי נתון זה יכול להשתנות במידה רבה בהתאם לשוק הנדל"ן המקומי.

2. איזה סוג בית מתאים ביותר לצרכים שלך?

עומדות בפניך מספר אפשרויות ברכישת נכס למגורים: בית חד-משפחתי מסורתי, דופלקס, בית עירוני, דירה, קואופרטיב או בניין רב-משפחתי עם שתיים עד ארבע יחידות. לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות שלה, תלוי ביעדי בעלות הבית שלך, ולכן עליך להחליט איזה סוג נכס יעזור לך להגיע למטרות אלה. אתה יכול לחסוך במחיר הרכישה בכל קטגוריה על ידי בחירת מסדר עליון, אך יש להיזהר מראש: כמות הזמן, ההון העצמי והכסף הנדרש בכדי להפוך מסדר עליון לבית החלומות שלך עשויים להיות הרבה יותר ממה שהתמקחת ל.

3. אילו תכונות ספציפיות אתה רוצה שיהיה בבית האידיאלי שלך?

אמנם טוב לשמור על גמישות מסוימת ברשימה זו, אך אתם מבצעים את הרכישה הגדולה ביותר בחייכם, ומגיע לכם שהרכישה הזו תתאים הן לצרכים והן לרצונות שלכם ככל האפשר. הרשימה שלך צריכה לכלול רצונות בסיסיים, כמו גודל ושכונה, עד לפרטים קטנים יותר כמו פריסת אמבטיה ומטבח עם מכשירים עמידים.

4. לכמה משכנתא אתה זכאי?

לפני שתתחיל לעשות קניות, חשוב לקבל מושג כמה המלווה ייתן לך לרכוש את הבית הראשון שלך. אתה יכול לחשוב שאתה יכול להרשות לעצמך בית של 300, 000 $, אך המלווים עשויים לחשוב שאתה טוב רק עבור 200, 000 $ על סמך גורמים כמו כמה חובות אחרים יש לך, הכנסה חודשית שלך וכמה זמן עבדת במשרה הנוכחית שלך. בנוסף, מתווכים רבים לא יבלו עם לקוחות שלא הבהירו כמה הם יכולים להרשות לעצמם להוציא.

הקפד לקבל אישור מראש להלוואה לפני שתציב הצעה לבית: במקרים רבים, המוכרים אפילו לא יתקיימו בהצעה שאינה מלווה בהקפאת אישור למשכנתא. אתה עושה זאת על ידי בקשת משכנתא והשלמת הניירת הדרושה. מועיל לחפש מלווה ולהשוות בין שיעורי ריבית ועמלות באמצעות כלי כמו מחשבון משכנתא או חיפושים בגוגל.

5. כמה בית אתה באמת יכול להרשות לעצמך?

לפעמים בנק ייתן לך הלוואה ליותר בית ממה שאתה באמת רוצה לשלם עבורו. רק בגלל שבנק אומר שהוא ישאיל לך 300, 000 $ זה לא אומר שאתה צריך באמת ללוות כל כך הרבה. רוכשי בית ראשונים רבים מבצעים את הטעות הזו ובסופו של דבר "עניים בתים" נותרו מעט לאחר שהם משלמים את המשכנתא החודשית כדי לכסות עלויות אחרות, כמו בגדים, שירותים, חופשות, בילויים, או אפילו אוכל.

כשאתה מחליט כמה גדול יש הלוואה לקחת, תרצה להסתכל על העלות הכוללת של הבית, ולא רק על התשלום החודשי. קחו בחשבון כמה גבוה מיסי הנכסים בשכונה שבחרתם, כמה יעלה ביטוח בעלי בתים, כמה אתם מצפים להוצאות לתחזוקה או לשיפור הבית וכמה יעלו עלויות הסגירה שלכם.

6. מי יעזור לכם למצוא בית ולהדריך אתכם במהלך הרכישה?

סוכן נדל"ן יעזור לך לאתר בתים העונים על צרכיך ונמצאים בטווח המחירים שלך, ואז ייפגש איתך לצפייה בבתים אלו. לאחר שבחרתם בית לקנות, אנשי מקצוע אלו יכולים לסייע לכם במשא ומתן על כל תהליך הרכישה, כולל הצעה, קבלת הלוואה והשלמת ניירת. מומחיותו של סוכן נדל"ן טובה יכולה להגן עליך מפני כל החסרונות שתיתקל בהם במהלך התהליך. מרבית הסוכנים מקבלים עמלה, המשולמת מכספי המוכר.

1:34

זיכויים לרוכשי בית בפעם הראשונה

תהליך הקנייה

כעת, לאחר שהחלטתם לעשות את הצעד, בואו ונבדוק למה אתם יכולים לצפות מתהליך הרכישה הביתית עצמה. זו יכולה להיות תקופה כאוטית עם הצעות וסופרים מנוגדים שטסים בזעם, אך אם אתה מוכן לטרחה (והניירת) אתה יכול לעבור את התהליך כששפיותך שלמה. להלן ההתקדמות הבסיסית שתוכלו לצפות לה:

מצא בית

הקפד לנצל את כל האפשרויות הזמינות למציאת בתים בשוק, כולל שימוש בסוכן הנדל"ן שלך, חיפוש רישומים באופן מקוון והסתובבות בשכונות שמעניינות אותך בחיפוש אחר שלטים למכירה. תוציא גם כמה תחושות עם אנשי קשר, משפחה ועסק. אתה אף פעם לא יודע מאיפה עלולה להגיע התייחסות או עופרת טובה לבית.

ברגע שאתה קונה ברצינות בית, אל תכנס לבית פתוח בלי שיהיה לך סוכן (או לפחות היה מוכן לזרוק את שמו של מישהו שאתה כביכול עובד איתו). אתה יכול לראות כיצד יתכן שזה לא יפעל לטובתך להתחיל להתמודד עם סוכן מוכר לפני שתפנה לאחד משלך.

אם מדובר בתקציב, חפש בתים אשר מלוא הפוטנציאל שלהם עדיין לא מומש. גם אם אינך יכול להרשות לעצמך להחליף את הטפט המחריד בחדר האמבטיה כעת, יתכן שאתה מוכן לחיות איתו זמן מה בתמורה להכנס למקום שאתה יכול להרשות לעצמך. אם הבית עונה על צרכיך מבחינת הדברים הגדולים שקשה לשנות, כגון מיקום וגודל, אל תתנו לפגמים פיזיים להעלים אתכם. רוכשי בית ראשונים צריכים לחפש בית שאליו הם יכולים להוסיף ערך, מכיוון שזה מבטיח חבלה בהון העצמי שיעזור להם במעלה סולם הנכסים.

שקול את אפשרויות המימון שלך ומימון מאובטח

לרוכשי דירות ראשונים יש מגוון רחב של אפשרויות שיעזרו להם להיכנס לבית - הן אלה העומדים לרשות כל קונה, כולל משכנתאות המופעלות על ידי רשות הדיור הפדרלית (FHA), והן אלה המיועדות במיוחד למתחילים. תכניות רבות של רוכשי בית בפעם הראשונה מציעות תשלומי מקדמה מינימליים עד 3% עד 5% (לעומת 20% הסטנדרטיים), ומיעוטם אינו דורש מקדמה כלל. הקפד לבדוק או לשקול:

• רשימת המשאבים של HUD. למרות שהסוכנות הממשלתית עצמה אינה מעניקה מענקים ישירות ליחידים, היא אכן מעניקה כספים המיועדים לרוכשי בית בפעם הראשונה לארגונים עם מעמד פטור ממס הכנסה. באתר HUD יש פרטים. ה- FHA (ותוכנית ההלוואות שלו) הוא חלק מ- HUD. ה- IRA שלך. כל קונה בית בפעם הראשונה יכול למשוך עד 10, 000 דולר מתוך ה- IRA המסורתי או רוט IRA האישי שלהם מבלי לשלם את העונש של 10% בגין משיכה מוקדמת (אך עדיין תשלם מיסים אם תשתמש ב- IRA מסורתי). המשמעות היא שזוג יכול למשוך מקסימום 20, 000 $ (10, 000 $ מכל חשבון) בכדי לרכוש את הבית הראשון. רק דעו לכם שאם לא תשיבו את הכסף תוך 120 יום - ואתם מתחת לגיל 59 וחצי - זה יהיה כפוף לעונש של 10%. אתם גם חייבים מס הכנסה על המשיכה. התוכניות של המדינה שלך. מדינות רבות, כולל אילינוי, אוהיו, וושינגטון, מציעות עזרה כספית עם מקדמות ועלויות סגירה, כמו גם עם הוצאות לגמילה או שיפור נכס, עבור רוכשי בתים ראשונים העומדים בדרישות. בדרך כלל הזכאות בתוכניות אלה מבוססת על הכנסה ולעיתים קרובות על גודל מחיר הרכישה של נכס. אפשרויות ילידי אמריקה. רוכשי בית אינדיאנים יכולים לבקש הלוואה בסעיף 184. הלוואה זו מחייבת דמי ערבות של 1.5% הלוואה מראש ומקדמה של 2.25% על הלוואות מעל 50, 000 $ (עבור הלוואות מתחת לסכום זה 1.24%). הלוואות לסעיף 184 ניתנות לשימוש רק לבתים צמודי קרקע (אחת לארבע יחידות) ולמגורים ראשוניים.

אל תהיה כפוף לנאמנות למוסד הפיננסי הנוכחי שלך כשאתה מחפש אישור מראש או מחפש משכנתא: קני בחנות, אפילו אם אתה זכאי רק לסוג הלוואה אחד. עמלות יכולות להיות מגוונות באופן מפתיע. הלוואה FHA, למשל, עשויה להיות בעלת עמלות שונות, תלויה אם אתה מבקש את ההלוואה באמצעות בנק מקומי, איחוד אשראי, בנקאי משכנתא, בנק גדול או מתווך משכנתא. שיעורי ריבית המשכנתא, אשר כמובן משפיעים בעיקר על המחיר הכולל שאתה משלם עבור הבית שלך, יכולים להשתנות גם הם.

לאחר שתתייצב במלווה והגשת בקשה, המלווה יוודא את כל המידע הכספי שנמסר (בדיקת ציוני אשראי, אימות מידע על תעסוקה, חישוב תעודות סל וכו '). המלווה יכול לאשר מראש את הלווה בסכום מסוים. שימו לב שגם אם קיבלתם אישור מראש למשכנתא, ההלוואה שלכם יכולה ליפול ברגע האחרון אם תעשו משהו כדי לשנות את ציון האשראי שלכם, כגון מימון רכישת מכוניות.

חלק מהרשויות ממליצות גם לקבל מלווה לגיבוי. כשירות להלוואה אינה ערובה לכך שההלוואה שלך תמומן בסופו של דבר: הנחיות חיתום יכולות לעבור, ניתוח סיכוני המלווה יכול להשתנות ושווקי המשקיעים יכולים להשתנות. לקוחות רשאים לחתום על מסמכי הלוואה ופקדון ואז יודיעו להם 24 עד 48 שעות לפני הסגירה כי המלווה הקפיא מימון בתוכנית ההלוואות שלהם. קבלת מלווה שני שכבר הסמיך אותך למשכנתא נותן לך דרך חלופית להמשיך את התהליך או קרוב לו.

תציע הצעה

סוכן הנדל"ן שלך יעזור לך להחליט כמה כסף אתה רוצה להציע לבית, יחד עם כל התנאים שאתה רוצה לבקש. לאחר מכן הסוכן שלך יציג את ההצעה לסוכן המוכר; המוכר יקבל את הצעתך או ינפיק הנפקה נגדית. לאחר מכן תוכלו לקבל או להמשיך ללכת קדימה ואחורה עד שתגיעו לעסקה או שתחליטו להתפטר ממנו.

לפני שתגיש את ההצעה שלך, התבונן שוב בתקציב שלך. הפעם, גורם בעלויות הסגירה המשוערות (שיכולות להסתכם בין 2% ל- 5% ממחיר הרכישה), עלויות נסיעה לעבודה וכל תיקונים ומכשירים חובה שאפשר להזדקק אליהם לפני שתוכלו לעבור לגור. חישבו קדימה: קל תתארב על ידי שירותים גדולים או לא צפויים ועלויות אחרות אם אתה עובר משכירות לבית גדול יותר. ייתכן שתבקש חשבונות אנרגיה מ -12 החודשים האחרונים, למשל, כדי לקבל מושג לגבי עלויות חודשיות ממוצעות.

כשאתה בודק את התקציב שלך, אל תתעלם מעלויות נסתרות, כגון פיקוח דירה, ביטוח דירה, ארנונה ודמי העמותה של בעלי בתים.

יש לבדוק את הבית

גם אם הבית שאתה מתכנן לרכוש נראה ללא רבב, אין תחליף לכך שאיש מקצוע מיומן יבצע בדיקת בית בנכס על איכות, בטיחות ומצב כללי של הבית הפוטנציאלי החדש שלך. אתה לא רוצה להיתקע עם בור כסף או עם כאב ראש של ביצוע הרבה תיקונים לא צפויים. אם בדיקת הבית חושפת ליקויים חמורים שהמוכר לא גילה, בדרך כלל תוכל לבטל את הצעתך ולקבל את ההפקדה שלך בחזרה. לחלופין, תוכלו לנהל משא ומתן על כך שהמוכר יבצע את התיקונים או יוון את מחיר המכירה.

סגור - או המשך הלאה

אם אתה מסוגל לבצע עסקה עם המוכר, או יותר נכון, אם הבדיקה לא גילתה בעיות משמעותיות, עליך להיות מוכן לסגירה. סגירה בעיקרון כרוכה בחתימה של טונה של ניירת בפרק זמן קצר מאוד, תוך התפילה ששום דבר לא ייפול ברגע האחרון.

דברים שתעסוק בהם ותשלמו עליהם בשלבים האחרונים של הרכישה עשויים לכלול בדיקת הבית (חברות משכנתא דורשות זאת כדי להגן על האינטרס שלהן בבית), לבצע חיפוש כותרות כדי לוודא שאף אחד אחר מאשר למוכר תביעה בנכס, קבלת ביטוח משכנתא פרטי או הלוואת פיגי-קייק אם המקדמה שלך פחותה מ -20% והשלמת ניירת משכנתא. עלויות סגירה אחרות יכולות לכלול דמי מקור הלוואה, ביטוח כותרות, סקרים, מיסים וחיובי דוחות אשראי.

מזל טוב, בעל בית חדש! עכשיו מה?

חתמת על המסמכים, שילמת למובילים והמקום החדש מתחיל להרגיש כמו בבית. נגמר המשחק, נכון? לא בדיוק. עלויות בעלות בתים נמשכות מעבר למקדמות ותשלומי משכנתא חודשיים. בואו נעבור על כמה טיפים אחרונים כדי להפוך את החיים כבעל בית חדש לכיפי ובטוח יותר.

המשיכו לחסוך

עם בעלות בתים מגיעות הוצאות בלתי צפויות משמעותיות, כמו החלפת הגג או קבלת דוד מים חדש. הקם קרן חירום לביתך, כך שלא תישלל ממני כשעלויות אלה בהכרח מתעוררות.

בצע תחזוקה שוטפת

עם הכסף הגדול שאתה מכניס לביתך, תרצה לדאוג לטפל בו בצורה מצוינת. תחזוקה שוטפת יכולה להפחית את עלויות התיקון שלך בכך שהיא מאפשרת לתקן בעיות כאשר הן קטנות וניתנות לניהול.

התעלם משוק הדיור

לא משנה מה הבית שלכם שווה בכל רגע נתון מלבד הרגע בו אתם מוכרים אותו. היכולת לבחור מתי אתה מוכר את הבית שלך, ולא להיות נאלץ למכור אותו בגלל מעבר דירה או מצוקה כלכלית, תהיה הקובעת הגדולה ביותר אם תראה רווח יציב מההשקעה שלך.

אל תסתמך על מכירת הבית שלך למימון פרישתך

למרות שבבעלותך בית, עליך לעשות כמיטב יכולתך לחסוך את המקסימום בחשבונות החיסכון הפרישה שלך בכל שנה. למרות שזה אולי נראה קשה להאמין עבור כל מי שצפה בהון שאנשים עשו במהלך בועת הדיור, לא בהכרח תעשה הרג כשאתה מוכר את הבית שלך. אם אתה רוצה לראות את הבית שלך כמקור לעושר בפרישה, לאחר ששילמת את המשכנתא, שקול את הכסף שהוצאת על תשלומים חודשיים כמקור מימון להוצאות המחיה והרפואה שלך בפנסיה. כמו כן, גמלאים לרוב רוצים להישאר ברורים (למרות כל המאמרים שרואים על צמצום או פרישה באזורים אקזוטיים).

בשורה התחתונה

סקירה כללית זו אמורה לעזור לך לעלות על הדרך למילוי כל פערים בידע שקונה ביתך. זכור שככל שאתה מחנך את עצמך יותר לתהליך לפני כן, הוא יהיה פחות מלחיץ, וסביר להניח שתשיג את הבית שאתה רוצה במחיר שתוכל להרשות לעצמך. כשתסיים את זה, יהיה לך את הביטחון שמקורו במשא ומתן בהצלחה על צעד חשוב בחיים שלך.