עשרות מלווים למשכנתא מצהירים על פשיטת רגל תוך מספר שבועות. השוק מלא בדאגות ממצוקת אשראי עולמית משמעותית, שעלולה להשפיע על כל סוגי הלווים. בנקים מרכזיים משתמשים בסעיפי חירום כדי להזרים נזילות לשווקים פיננסיים מפוחדים. שוקי הנדל"ן צנחו לאחר שנים של שיאים. שיעורי העיקול כפול משנה לשנה במהלך המחצית השנייה של 2006 ובשנת 2007.
הדיווחים נשמעים מאיימים, אך מה המשמעות של כל זה?
אנו נמצאים כרגע בעמוק במשבר פיננסי שמתרכז בשוק הדיור בארה"ב, שם נשירה משוק המשכנתאות הקפוא הסאב-פריים גולשת לשוקי האשראי, כמו גם לשוק המניות המקומי והעולמי. המשך לקרוא כדי ללמוד עוד על איך השווקים נפלו עד כה ועל מה שעומד לפנינו.
הדרך למשבר
האם זה היה המקרה של קבוצה אחת או חברה אחת שנרדמת על ההגה? האם זו תוצאה של מעט מדי פיקוח, יותר מדי תאוות בצע, או פשוט לא מספיק הבנה? כפי שקורה לעתים קרובות כששווקים פיננסיים משתבשים, כנראה שהתשובה היא "כל האמור לעיל"
זכרו , השוק שאנו צופים בו כיום הוא תוצר לוואי של השוק מלפני שש שנים. חזרו אחורה לסוף 2001, כאשר הפחד מפני פיגועי טרור עולמיים לאחר 11 בספטמבר הסתובב בכלכלה שנאבקת כבר, שהתחילה לצאת מהמיתון שנגרמה על ידי בועת הטכנולוגיה של סוף שנות ה -90. (לקריאה קשורה ראו קריסות השוק הגדולות ביותר וכאשר פחד ותאוות בצע משתלטים .)
בתגובה, במהלך 2001 החל הפדרל ריזרב להפחית את התעריפים באופן דרמטי, ושיעור הכספים שהוזנו הגיע ל -1% בשנת 2003, אשר בבנק המרכזי של הבנקים הוא למעשה אפס. המטרה של שער קרנות פדרלי נמוך היא להרחיב את היצע הכסף ולעודד הלוואות, מה שאמור לדרבן הוצאות והשקעה. הרעיון שהוצאות "פטריוטיות" הופץ באופן נרחב וכולם - מהבית הלבן ועד עמותת ההורים-מורים המקומית - עודדו אותנו לקנות, לקנות, לקנות.
זה עבד, והמשק החל להתרחב בהתמדה בשנת 2002.
נדל"ן מתחיל להראות אטרקטיבי
ככל שהריבית הנמוכה עשתה את דרכה אל המשק, שוק הנדל"ן החל להתמודד עם טירוף ככל שמספר הבתים שנמכרו - והמחירים שהם מכרו עבורם - גדלו באופן דרמטי החל משנת 2002. באותה עת, השיעור על משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה הייתה ברמות הנמוכות ביותר שנראו כמעט 40 שנה, ואנשים ראו הזדמנות ייחודית להשיג גישה לכמעט מקור זול להון זמין. (לקריאה קשורה, ראה מדוע בועות הבתים בשוק הדיור וכיצד הריבית משפיעה על שוק המניות .)
בנקי השקעות והביטחון המגובה בנכס
אם רק לשוק הדיור הייתה יד הגונה - נניח, עם ריביות נמוכות וביקוש עולה - כל הבעיות היו מוכלות למדי. לרוע המזל היא קיבלה יד פנטסטית, בזכות מוצרים פיננסיים חדשים שהוטלו בוול סטריט. מוצרים חדשים אלה בסופו של דבר התפשטו לרחבה ונכללו בקרנות הפנסיה, בקרנות הגידור ובממשלות בינלאומיות.
וכפי שלומדים כעת, רבים מהמוצרים הללו בסופו של דבר לא היו שווים כלום.
רעיון פשוט מוביל לבעיות גדולות
האבטחה המגובה בנכס (ABS) קיימת כבר עשרות שנים, וביסודה טמון עיקרון השקעה פשוט: קח חבורה של נכסים שיש להם תזרימי מזומנים צפויים ודומים (כמו משכנתא ביתית של אדם), צרפו אותם לחבילה מנוהלת אחת. שגובה את כל התשלומים האישיים (תשלומי המשכנתא) ומשתמש בכסף כדי לשלם למשקיעים קופון על החבילה המנוהלת. זה יוצר נייר ערך מגובה נכס, שבו הנדל"ן שבבסיס משמש כבטוחה. (לקבלת תובנה נוספת, קרא הקצאת נכסים עם הכנסה קבועה .)
יתרון גדול נוסף היה שסוכנויות דירוג אשראי כמו מודי'ס וסטנדרד אנד פורס היו שם חותמת אישור 'AAA' או 'A +' על רבים מניירות הערך הללו, ומסמלות את ביטחונם היחסי כהשקעה. (לקבלת תובנה נוספת, קרא מהי דירוג אשראי תאגידי? )
היתרון עבור המשקיע הוא בכך שהוא או היא יכולים לרכוש תיק מגוון של נכסים בעלי הכנסה קבועה המגיעים כתשלום קופון אחד.
איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי (ג'יני מיי) איגד ומכר משכנתאות מאוגדות כמכוניות ABS במשך שנים; לרייטינג ה- AAA שלהם היה תמיד הערבות שהגיבוי הממשלתי של ג'יני מיי נתן. המשקיעים השיגו תשואה גבוהה יותר מאשר על האוצר, וג'יני מיי הצליחה להשתמש במימון כדי להציע משכנתאות חדשות.
הרחבת השוליים
הודות לשוק הנדל"ן המתפוצץ נוצרה גם צורה מעודכנת של ה- ABS, רק מכשירי ה- ABS הללו היו ממולאים בהלוואות משכנתא לסאב פריים, או הלוואות לקונים עם אשראי פחות מהמכירות. (למידע נוסף על תת-פריים, קרא תשאיל של תת-פריים הוא לעתים קרובות משאבים סוב - ספריים ותת - פריים: עוזר ביד או תחת כף יד? )
הלוואות הסאב-פריים, יחד עם סיכוני ברירת המחדל הגבוהות בהרבה, הוכנסו לקטגוריות סיכון שונות, או לסניפים, שכל אחת מהן הגיעה ללוח החזר משלה. נתחים עליונים הצליחו לקבל דירוג 'AAA' - גם אם היו בהם הלוואות סאב-פריים - מכיוון שהובטחו על השלוחות הללו הדולרים הראשונים שנכנסו לביטחון. סניפים נמוכים יותר נשאו שיעורי קופון גבוהים יותר כדי לפצות על עליית סיכון ברירת המחדל. כל הדרך בתחתית, נתח ה"הון עצמי "היה השקעה ספקולטיבית ביותר, מכיוון שיכול היה לזרום את תזרימי המזומנים שלה במידה ושיעור ברירת המחדל על ABS כולו יתגנב מעל רמה נמוכה - בטווח של 5 עד 7%. (למידע נוסף, קרא מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך .)
פתאום, אפילו למלווים המשנה למשכנתא היה אמצעי למכור את חובם המסוכן, מה שאפשר להם לשווק את החוב הזה בצורה אגרסיבית עוד יותר. וול סטריט היה שם כדי לאסוף את הלוואות הסאב-פריים שלהם, לארוז אותם בהלוואות אחרות (חלקן איכותיות, חלקן לא) ולמכור אותן למשקיעים. בנוסף, כמעט 80% מניירות הערך הקבועים הללו הפכו באורח קסם להשקעה ('A' או יותר), הודות לסוכנויות הדירוג, שהרוויחו עמלות משתלמות עבור עבודתן בדירוג ה- ABS. (לקבלת תובנה נוספת, ראה מה המשמעות של ציון השקעה? )
כתוצאה מפעילות זו, הפך להיות רווחי מאוד במקור משכנתא - אפילו מסוכן. לא עבר זמן רב ואפילו המלצות על המשכנתאות לא התעלמו אפילו מדרישות בסיסיות כמו הוכחת הכנסה ומקדמה. 125% משכנתא בערך הלוואות הוחתמו ונמסרו לבעלי בתים פוטנציאליים. ההיגיון הוא שכאשר מחירי הנדל"ן עלו כל כך מהר (מחירי הבתים החציוניים עלו עד 14% בשנה עד שנת 2005), משכנתא בהיקף של 125% לטוויטר תעלה מעל פני פחות משנתיים.
מינוף בריבוע
לולאת החיזוק התחילה להסתובב מהר מדי, אבל עם וול סטריט, מיין סטריט וכל מי שבין לבין הרוויחו מהנסיעה, מי הולך לשים את הבלמים?
שיעורי ריבית נמוכים היו בשילוב עם סטנדרטים של הלוואות שהתרופפו ללא הפסקה כדי לדחוף את מחירי הנדל"ן לשיא שיא ברוב ארצות הברית. בעלי בתים קיימים מימנו מחדש מספרים שיאים, והקפידו על הון עצמי שהרוויח לאחרונה בעזרת כמה מאות דולרים שהוצאו על הערכת בית. (לקריאה קשורה ראו הלוואות להון הבית: העלויות והלוואת ההון הביתי: מה זה ואיך זה עובד .)
בינתיים, בזכות הנזילות בשוק, בנקים להשקעות ומשקיעים גדולים אחרים הצליחו ללוות יותר ויותר (מינוף מוגבר) ליצירת מוצרי השקעה נוספים, שכללו נכסי סובפריים רעועים.
חוב בטחונות מצטרף לקלחת
היכולת ללוות יותר בנקים ומשקיעים גדולים אחרים ליצור חובות חוב לביטחונות (CDO), שבאמצעותם אספו הון עצמי ו"מזניני "(דרגות בינוניות-נמוכות) ממגבלות MBS וארזו אותם מחדש, הפעם למייזנין CDOs.
על ידי שימוש באותה תכנית תשלומי "טפטוף", מרבית CDO הביניים עשויים להשיג דירוג אשראי 'AAA' ולהחזיק אותו בקרנות גידור, קרנות פנסיה, בנקים מסחריים ומשקיעים מוסדיים אחרים.
ניירות ערך מגובים במשכנתא למגורים (RMBS), בהם תזרימי המזומנים נובעים מחובות מגורים, ו- CDOs הסירו למעשה את קווי התקשורת בין הלווה למלווה המקורי. לפתע, משקיעים גדולים שלטו בביטחונות; כתוצאה מכך, עוקף המשא ומתן על תשלומי משכנתא מאוחרים למודל "ישירות לעיקול" של משקיע המבקש לקצץ את הפסדיו. (למידע נוסף, קרא את שמירת הבית שלך מעיקול .)
עם זאת, גורמים אלה לא היו גורמים למשבר הנוכחי אם 1) שוק הנדל"ן המשיך לעלות ו -2) בעלי בתים היו יכולים לשלם את המשכנתא שלהם . אולם מכיוון שזה לא התרחש, גורמים אלה רק עזרו לתדלק את מספר העיקולים בהמשך.
שיעורי טיזר ו- ARM
כאשר מלווים למשכנתאות ייצאו חלק ניכר מהסיכון בהלוואות הסאב פריים לדלת למשקיעים, הם היו חופשיים להמציא אסטרטגיות מעניינות להיווצאת הלוואות בהון המשוחרר שלהן. על ידי שימוש בשיעורי טיזר (שיעורים נמוכים מיוחדים שיימשכו השנה או השנתיים הראשונות של המשכנתא) במסגרת משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), ניתן היה לפתות לווים למשכנתא בהתחלה במחיר סביר, בה התשלומים ירקיעו שחקים בשלוש, חמש או שבע שנים. (למידע נוסף, קראו את החלום האמריקני או סיוט משכנתא של חמוש ומסוכן ומסוכן ? )
כששוק הנדל"ן נסע לשיאו בשנים 2005 ו -2006, שיעורי הטיזרים, ARMs והלוואה "ריבית בלבד" (בה לא מתבצעים תשלומים עקרוניים בשנים הראשונות) נדחקו יותר ויותר לבעלי בתים. ככל שהלוואות אלה הפכו נפוצות יותר, פחות לווים הטילו ספק בתנאים ובמקום זאת פיתו הסיכויים שהם יוכלו לממן מחדש בעוד כמה שנים (ברווח עצום, כך טען הוויכוח), מה שמאפשר להם לבצע את כל תשלומי המלכוד שיהיו נחוץ. אולם מה שהלווים לא לקחו בחשבון בשוק הדיור הפורח היה שכל ירידה בערך הבית תשאיר את הלווה עם שילוב בלתי נסבל של תשלום בלון ותשלום משכנתא גבוה בהרבה.
שוק קרוב לבית כמו נדל"ן הופך בלתי אפשרי להתעלם ממנו כאשר הוא יורה על כל הצילינדרים. במהלך חמש שנים מחירי הדירות באזורים רבים הכפילו את עצמם כפשוטם, וכמעט כל מי שלא רכש בית או לא מימן מחדש רואים את עצמם מאחור במירוץ להרוויח כסף באותו שוק. מלווים למשכנתאות ידעו זאת, ודחפו בצורה תוקפנית יותר ויותר. לא ניתן היה לבנות בתים חדשים די מהר, ומלאי בנאי הבית זינקו.
שוק ה- CDO (המובטח בעיקר עם חובות סוב-פריים) הפך ליותר מ -600 מיליארד דולר בהנפקה במהלך 2006 בלבד - יותר מפי 10 מהסכום שהונפק רק עשור קודם לכן. ניירות הערך הללו, על אף שאינם בעלי ערך, נאספו בשקיקה בשווקי המשנה, שהשיבו אותם בשמחה לקרנות מוסדיות גדולות בשיעורי הריבית הפועלים בשוק.
סדקים מתחילים להופיע
עם זאת, באמצע שנת 2006 החלו להופיע סדקים. מכירות בתים חדשים נפלו, ומחירי המכירה החציוניים עצרו את העלייה שלהם. שיעורי הריבית - למרות שהם עדיין נמוכים מבחינה היסטורית - עלו, כאשר חששות האינפלציה מאיימים להעלות אותם. כל המשכנתא והמחזור הממומן הקל להשגה כבר בוצעו, והראשון מבין ה- ARM הרעוע, שנכתב 12 עד 24 חודשים קודם לכן, החל לאפס.
שיעורי ברירת המחדל החלו לעלות בחדות. לפתע, ה- CDO לא נראה מושך כל כך למשקיעים בחיפוש אחר תשואה. אחרי הכל, רבים מה- CDO נארזו מחדש כל כך הרבה פעמים, עד שקשה היה לדעת עד כמה באמת הייתה החשיפה לסאב-פריים בהם.
קראנץ 'של אשראי קל
לא עבר זמן רב וחדשות על בעיות במגזר עברו מדיוני דירקטוריון לחדשות הכותרות.
עשרות מלווים למשכנתאות - ללא שווקים משניים משניים או בנקים להשקעות יותר למכור את הלוואותיהם - נותקו ממה שהפך למקור מימון עיקרי ונאלצו להפסיק את הפעילות. כתוצאה מכך, CDOs עברו מלהיות לא נוהגים לסחור.
נוכח כל אי הוודאות הפיננסית הזו, המשקיעים הפכו לביטולי סיכון הרבה יותר, ונראו להירגע במיקומי MBSs שעלולים להיות מסוכנים, וכל נייר ערך קבוע שאינו משלם פרמיית סיכון ראויה עבור רמת הסיכון הנתפסת. המשקיעים הוציאו את קולם בהמוניהם כי סיכונים של תת-פריים אינם כאלה ששווה לקחת.
בין טיסה זו לאיכות, שטרות האוצר של שלושה חודשים הפכו למוצר החדש בעל "ההכרח" בעל הכנסה קבועה והתשואות צנחו ב -1.5% מזעזעים תוך ימים ספורים. עוד יותר בולט מרכישת אגרות חוב מגובות ממשלתיות (ואלו לטווח הקצר בזה) היה הפיזור בין אגרות חוב קונצרניות לטווחים דומים לבין שטרות מט"ח, שהתרחבה מכ- 35 נקודות בסיס ליותר מ -120 נקודות בסיס בפחות מ שבוע.
שינויים אלה אולי נשמעים מינימליים או לא פוגעים בעין הבלתי מיומנת, אך בשווקים עם הכנסה קבועה מודרנית - שם המינוף הוא המלך והאשראי הזול הוא רק הצחוק הנוכחי - מהלך בסדר גודל כזה יכול לגרום נזק רב. זה הוכיח על ידי התמוטטותן של כמה קרנות גידור. (למידע נוסף על התמוטטויות אלה, קרא איבוד ההימור של אמארנט וכישלונות קרן הגידור המאסיבית .)
קרנות מוסדיות רבות התמודדו עם שיחות בטחונות וביטחונות של בנקים עצבניים, שאילצו אותם למכור נכסים אחרים, כמו מניות ואגרות חוב, לגייס מזומנים. לחץ המכירה המוגבר השתלט על שוקי המניות, מכיוון שממוצע המניות העיקרי ברחבי העולם נפגע בירידות חדות במהלך שבועות, מה שבאמת עיכב את השוק החזק שהביא את הממוצע התעשייתי של דאו ג'ונס לשיאים בכל הזמנים ביולי 2007..
כדי לסייע בעיקול השפעת המשבר, הבנקים המרכזיים של ארה"ב, יפן ואירופה, באמצעות הזרקות מזומנים של כמה מאות מיליארד דולר, עזרו לבנקים בסוגיות הנזילות שלהם ועזרו לייצב את השווקים הפיננסיים. הפדרל ריזרב גם קיצץ את שער חלון ההיוון, מה שהפך את הזול יותר עבור המוסדות הפיננסיים ללוות כספים מהפד, להוסיף נזילות לפעילותם ולעזור לנכסים נאבקים. (למידע נוסף, קרא היכרות עם הבנקים המרכזיים הגדולים .)
הנזילות הנוספת סייעה לייצב את השוק במידה מסוימת אך השפעתם המלאה של אירועים אלה עדיין אינה ברורה.
סיכום
אין שום דבר שגוי או רע מטבעו בהתחייבות החוב הבוטח או באחד מקרובי משפחתו הכספיים. זוהי דרך טבעית ונבונה לגוון את הסיכון ולפתוח שוקי הון. כמו כל דבר אחר - בועת הדוטקום, התמוטטות ניהול ההון לטווח הארוך וההינפלציה בראשית שנות השמונים - אם אסטרטגיה או מכשיר מנוצלים לרעה או מבשלים יתר על המידה, יהיה צורך להתנער טוב מהזירה. תקראו לזה הרחבה טבעית של הקפיטליזם, שם תאוות הבצע יכולה לעודד חדשנות, אך אם לא נבדקים, נדרשים כוחות שוק גדולים להחזיר את האיזון למערכת.
מה הלאה?
אז לאן אנחנו הולכים מכאן? התשובה לשאלה זו תרכז במרכז לגלות עד כמה תהיה ההשפעה מרחיקת לכת, הן בארצות הברית והן ברחבי העולם. המצב הטוב ביותר עבור כל הצדדים המעורבים נותר במצב בו מצליחה הכלכלה האמריקאית, האבטלה נשארת נמוכה, הכנסה אישית עומדת בקצב האינפלציה ומחירי הנדל"ן מוצאים תחתית. רק כאשר החלק האחרון יקרה נוכל להעריך את ההשפעה הכוללת של התמוספות הסאב-פריים.
פיקוח רגולטורי צפוי להתקשות לאחר פיאסקו זה, ככל הנראה תוך שמירה על מגבלות ההלוואות ודירוג האג"ח שמרניים מאוד בשנים הקרובות. כל לקח בצד, וול סטריט תמשיך לחפש דרכים חדשות למחיר סיכון ולחבילת ניירות ערך, וזו נותרה חובתו של המשקיע לראות את העתיד דרך המסננים החשובים של העבר.
לקבלת חנות חד פעמית בנושא משכנתא לסאב-פריים והתמוטטות הסאב-פריים, עיין בתכונת המשכנתאות לסאב- פריים .
