מה המשמעות של כספים זמינים להפצה?
כספים זמינים להפצה (FAD) הם מדד פנימי לסכום ההון שיש ברשותו של אמון להשקעות בנדל"ן (REIT) כדי לשלם לבעלי מניות משותפים ולבעלי מניות משותפים. ריט מחזיקה בתיק נכסים מניבים ו / או משכנתא והיא נדרשת לחלק כמעט את כל הרווח הנקי החייב במס שלה בכל שנה על מנת לשמור על מעמד REIT. אין שיטה סטנדרטית לחישוב הכספים הזמינים להפצה; עם זאת, רבים מחשבים את ה- FAD באופן דומה על ידי התאמת הכספים מערך הפעילות עבור דמי שכירות בקווים ישרים, פריטים שאינם מזומנים וכל הוצאות הקשורות בנדל"ן.
הבנת הכספים הזמינים להפצה (FAD)
REIT הוא מאגר נכסים ומשכנתאות המקובצים יחד ומוצעים כערך אבטחה בצורה של נאמנות השקעה ביחידות. כל יחידה ב- REIT מייצגת חלק יחסי מהבעלות בכל אחד מהנכסים הבסיסיים. על מנת להיחשב לריט לפי כללי נציבות ניירות ערך (SEC), על חברת נכסים לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת במס למשקיעים שלה. הכספים הזמינים להפצה, מדד שאינו GAAP, מהווים מעניק לתזרים המזומנים של REIT למשקיעים. מדד נוסף הוא כספים מפעילות (FFO), אך FAD נחשבת לייצוגית יותר של תזרים המזומנים בגלל התאמות מסוימות המספקות תמונה כלכלית אמיתית יותר על פעילותה של REIT.
דוגמה לכספים זמינים לחישוב הפצה
בוסטון נכסים בע"מ, נכס מסחרי REIT שבבעלותו בניינים בבוסטון, ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס, מחשבת את FAD על ידי הוספת עלויות חכירה של FFO העשויות להעידד שכר דירה, פחת בנדל"ן, הפסדים שאינם במזומן (או חיסור רווחים) מכיבוי מוקדם של החוב והוצאות פיצויים מבוססות מניות; ביטול ההשפעות של שכר דירה ישר ושינוי הוצאות שכר דירה קרקע ישר; וחיסור הוצאות הון תחזוקה, שיפורים במלונות ושדרוגים והחלפות ציוד. רשימה זו של פריטי התאמה אינה ממצה, אך היא מראה כיצד מטפלים במזומנים ובלתי מזומנים כדי להציג נתון מדויק יותר של הכספים בפועל העומדים להפצה למשקיעים. החברה מחשבת עוד יותר את יחס התשלום של FAD, אותו היא מגדירה כהפצות מחולקות על ידי FAD. בשנת 2014 יחס ה- FAD של REIT עמד על 64.8% והוא עלה ל 74.8% בשנת 2017.
