מה המשמעות של כספים מפעולות?
כספים מפעילות (FFO) מתייחסים לנתון המשמש את נאמני השקעות הנדל"ן (REIT) להגדרת תזרים המזומנים מפעילותם.
FFO מחושב על ידי הוספת פחת והפחתות לרווחים ואז גורע רווחים ממכירות. לעיתים הוא מצוטט על בסיס מניה. יש להשתמש ביחס ה- FFO למניה במקום הרווח למניה (EPS) בעת הערכת REIT ומאמני השקעה דומים אחרים.
כספים מפעולות (FFO)
הבנת כספים מפעולות (FFO)
FFO הוא מדד למזומן שנוצר על ידי REIT; חברות נדל"ן משתמשות ב- FFO כמדד לביצועי תפעול. האיגוד הלאומי של נאמני השקעות בנדל"ן (NAREIT) החלוץ במקור בנתון זה, שהוא מדד שאינו GAAP.
הנוסחה ל- FFO היא:
FFO = הכנסה נטו + פחת + הפחתות - רווחים ממכירת נכסים.
כל מרכיבי חישוב ה- FFO מופיעים בדוח רווח והפסד של REIT. אם לדוגמא ל- REIT היה פחת של 20, 000 $, רווחים במכירת נכסים בסך 40, 000 $ ורווח נקי של 100, 000 $, ה- FFO שלה היה 80, 000 $. כל הריטים נדרשים להציג את חישובי ה- FFO שלהם בדוחות הכספיים הציבוריים. בדרך כלל הם חושפים את המדד כהערת שוליים בדוח רווח והפסד.
אין להתבלבל בין FFO לבין תזרים המזומנים של REIT מפעילות, המדווח על דוח תזרימי המזומנים של החברה ובמקום זאת מודד את סכום המזומנים והשווי הנקי המוזרמים לחברה מפעילות עסקית שוטפת ומתמשכת. אין לראות ב- FFO אלטרנטיבה לתזרים המזומנים כמדד לנזילות.
מדוע FFO הוא מדד טוב לביצועים של REIT
FFO מפצה על שיטות חשבונאות בעלות העלולות לתקשר באופן מדויק את הביצועים האמיתיים של REIT. חשבונאות לפי GAAP מחייבת כי כל ה- REIT יפחת את נכסי ההשקעה שלהם לאורך זמן, באמצעות אחת משיטות הפחת הסטנדרטיות. עם זאת, נכסי השקעה רבים למעשה עולים בערך לאורך זמן, מה שהופך את הפחת לא מדויק בתיאור שווי ה- REIT. יש להוסיף פחת והפחתות לרווח הנקי כדי ליישב סוגיה זו.
FFO גורע גם את כל הרווחים במכירת נכסים מכיוון שסוגי מכירות אלה נחשבים כלא פעמיים. REITs חייבים לשלם 90% מכלל ההכנסה החייבת במס בצורה של דיבידנדים. רווחים ממכירת נכסים אינם מוסיפים הכנסה חייבת במס של REIT ולכן אין לכלול אותם במדידת הערך והביצועים.
כאמור, לעיתים FFO למניה ניתנת על ידי חברות כתוספת לנתון ה- EPS שלהן מהסיבות שצוינו לעיל. באופן דומה, אנליסטים ומשקיעים רבים מעריכים את יחס מחיר ה- FFO של REIT כתוספת ליחס המחיר-רווח.
כספים מותאמים מפעולות
יותר ויותר אנליסטים בנדל"ן מחשבים את הכספים המותאמים של REIT מפעילות (AFFO). חישוב זה לוקח את ה- FFO של REIT ומחסיר את כל ההוצאה החוזרת אשר מהוונת ואז מופחתת, כמו גם כל רירית שכר דירה. הוצאות הון חוזרות ונשנות אלה עשויות לכלול הוצאות תחזוקה כמו פרויקטים לצביעה או החלפת גג. AFFO צברה משיכה כאומדן מדויק יותר של פוטנציאל הרווחים של REIT.
מדד ה- AFFO פותח כדי לספק מדד טוב יותר לכושר המזומן שנוצר או לשלם דיבידנד של REIT. בנוסף ל- AFFO, נקרא לעיתים אמצעי חלופי זה כספים העומדים להפצה או מזומנים הזמינים להפצה.
דוגמא ל- FFO של REIT
הקניון הפופולרי REIT Simon Property Group דיווח על כספים מפעילות בדוח הרווח וההכנסה של 2017 בסך 4 מיליארד דולר, עלייה של 6% לעומת 2016. הרווח הנקי של החברה הסתכם בינתיים ב -2.2 מיליארד דולר. כדי להגיע ל- FFO, החברה הוסיפה פחת והפחתות בסך 1.8 מיליארד דולר, והתאמה נוספת לדמויות קטנות יותר - כולל הפחתה של 5.3 מיליון דולר לתשלום חלוקות ודיבידנדים מועדפים, וחלק אינטרסים ללא שליטה מפחת והפחתות שהביאו. בהפחתה נוספת של 17.1 מיליון דולר. בנוסף, סיימון דיווח על נתון מדולל של FFO למניה של 11.21 דולר, לעומת נתון EPS מדולל של 6.24 דולר.
