מהי הלוואת הון ביתית?
הלוואה להון עצמי, המכונה גם "הלוואת הון", הלוואה לתשלומי הון עצמי, או משכנתא שנייה, היא סוג של חוב צרכני. זה מאפשר לבעלי בתים ללוות כנגד ההון העצמי שלהם במעון. סכום ההלוואה מבוסס על ההפרש בין שווי השוק הנוכחי של הבית לבין יתרת המשכנתא של בעל הבית.
כיצד עובד הלוואת הון ביתית
בעיקרון, הלוואת הון ביתית היא משכנתא. ההון העצמי שלך בבית משמש כבטוחה למלווה. הסכום שמותר לבעל הבית לשאול יתבסס באופן חלקי על יחס משולב של הלוואה לערך (CLTV) של 80% עד 90% מהשווי המוערך של הבית. כמובן שסכום ההלוואה, כמו גם שיעור הריבית שגובה, יהיו תלויים גם בציון האשראי של הלווה ובהיסטוריית התשלומים. הלוואות הון ביתיות מסורתיות כוללות תקופת פירעון, ממש כמו משכנתא רגילה. אתה מבצע תשלומים קבועים וקבועים המכסים קרן וריבית כאחד. כמו בכל משכנתא, אם לא תפרע את ההלוואה, ניתן היה למכור את הבית בכדי לספק את החוב שנותר.
הלוואת הון ביתית היא דרך טובה להמיר את ההון שבנית בביתך למזומן. אבל זכרו תמיד, אתם מעמידים את הבית שלכם על הקו.
שיקולי מס בגין הלוואות הון ביתיות
הלוואות להון לבית התפוצצו בפופולריות לאחר חוק רפורמת המס משנת 1986, מכיוון שהן סיפקו דרך לצרכנים לעקוף את אחת ההוראות העיקריות שלה - ביטול הניכויים בגין ריבית רכישות הצרכנים ביותר. החוק הותיר במקומו חריג גדול אחד: עניין בשירות החוב מבוסס מגורים. עם זאת, חוק קיצוצי מיסים ומשרות משנת 2017 השעה את הניכוי בגין ריביות ששולמו על הלוואות הון עצמי וקווי אשראי עד שנת 2026, אלא אם כן, על פי מס הכנסה, "הם משמשים לקנות, לבנות או לשפר משמעותית את הבית של הנישום שמאבטח. ההלוואה. "הריבית על הלוואת הון ביתית המשמשת לאיחוד חובות או לשכר עבור הוצאות מכללת ילד אינה ניתנת לניכוי מס.
הלוואות הון ביתיות לעומת קווי אשראי ביתיים
הלוואות להון ביתי מגיעות בשני סוגים - הלוואות בריבית קבועה וקווי אשראי ביתיים (HELOC).
הלוואות להון ביתי בריבית קבועה מספקות לווה תשלום בודד בסכום חד פעמי, אשר מוחזר לפרק זמן מוגדר (בדרך כלל 5 עד 15 שנים) בריבית מוסכמת. התשלום וריבית נשארים זהים לאורך חיי ההלוואה. יש להחזיר את ההלוואה במלואה אם נמכר הבית עליו הוא מבוסס.
HELOC הוא קו אשראי מסתובב, בדומה לכרטיס אשראי, שתוכלו למשוך עליו לפי הצורך, להחזיר ואז להמשיך שוב, לתקופה שנקבעה על ידי המלווה. אחרי תקופת ההגרלה (5 עד 10 שנים) ואחריה תקופת החזר כאשר אסור עוד לבצע משיכות (10 עד 20 שנה). בדרך כלל יש ל- HELOC ריבית משתנה, אך חלק מהמלווים עשויים להמיר לשיעור קבוע לתקופת ההחזר.
יתרונות וחסרונות של הלוואת הון ביתית לצרכנים
ישנם מספר יתרונות מרכזיים בהלוואות להון עצמי, כולל עלות. אבל יש גם חסרונות.
מקצוענים
הלוואות הון ביתיות מספקות מקור קל למזומן ויכולות להוות כלים חשובים עבור הלווים האחראיים. אם יש לך הכנסה קבועה ואמינה ויודע שתוכל להחזיר את ההלוואה, הריבית הנמוכה שלה והניכוי המס האפשרי הופכים אותה לבחירה הגיונית.
קבלת הלוואה להון עצמי די פשוטה עבור צרכנים רבים מכיוון שמדובר בחוב מובטח. המלווה מנהל בדיקת אשראי ומורה על הערכת ביתך לקביעת מידת האשראי שלך ויחס ההלוואה לערך המשולב.
הריבית בהלוואת הון עצמי - אף שהיא גבוהה מזו של משכנתא ראשונה - נמוכה בהרבה מכרטיס האשראי והלוואות צרכניות אחרות. זה עוזר להסביר מדוע הסיבה העיקרית שהצרכנים לווים כנגד שווי בתיהם באמצעות הלוואת הון ביתית בשיעור קבוע היא לשלם יתרות בכרטיסי אשראי.
הלוואות להון עצמי הן בדרך כלל בחירה טובה אם אתה יודע בדיוק כמה אתה צריך ללוות ולשם מה תשתמש בכסף. מובטח לך סכום מסוים שתקבל במלואו בסגירה. "הלוואות להון עצמי מעדיפות בדרך כלל יעדים גדולים ויקרים יותר כמו שיפוץ, תשלום עבור השכלה גבוהה או אפילו איחוד חובות מכיוון שהקרנות מתקבלות בסכום חד פעמי", אומר ריצ'רד איירי, קצין הלוואות במימון משכנתא של אמריקה ב- פורטלנד, מיין.
חסרונות
שימו לב שגם הלוואות להון עצמי יכולות להסתכן בסיכונים. הבעיה העיקרית בהלוואות להון עצמי היא שהן יכולות להיראות כפתרון קל מדי עבור לווה שאולי נפל למעגל תמידי של הוצאות, הלוואות, הוצאות ושקיעה עמוקה יותר בחובות. למרבה הצער, תרחיש זה שכיח כל כך שלמלווים יש מונח לכך: טען מחדש, שהוא בעצם ההרגל לקחת הלוואה על מנת לפרוע את החוב הקיים ולשחרר אשראי נוסף, אותו לווה משתמש אז לביצוע רכישות נוספות.
הטעינה מחדש מובילה למעגל חובות סלולרי שלעתים קרובות משכנע את הלווים לפנות להלוואות הון ביתיות המציעות סכום בשווי של 125% מההון העצמי בבית הלווה. הלוואה מסוג זה מגיעה לעתים קרובות עם עמלות גבוהות יותר מכיוון שכפי שהלווה הוציא יותר כסף ממה שהבית שווה - ההלוואה אינה מובטחת במלוא הבטוחות. כמו כן, דעו כי הריבית ששולמה על חלק ההלוואה שהיא מעל לערך הבית אינה ניתנת לניכוי מס.
בעת הגשת בקשה להלוואה להון עצמי, יכול להיות פיתוי כלשהו ללוות יותר ממה שאתה זקוק מייד, מכיוון שאתה מקבל את התשלום רק פעם אחת ואינך יודע אם אתה זכאי להלוואה נוספת בעתיד.
שאלות שיש לקחת בחשבון בעת קניות להלוואת הון ביתי
לפני שאתה לוקח הלוואת הון ביתית, הקפד להשוות בין תנאים ושיעורי ריבית. כשמסתכלים, "אל תתמקד אך ורק בבנקים גדולים, אלא יש לשקול הלוואה עם איחוד האשראי המקומי שלך", ממליץ Movearoo.com מומחה הנדל"ן והמעבר דירה קלייר ג'ונס. "איגודי אשראי מציעים לפעמים שיעורי ריבית טובים יותר ושירות חשבון אישי יותר אם אתה מוכן להתמודד עם זמן עיבוד אפליקציות איטי יותר."
כמו במשכנתא, אתה יכול לבקש הערכת תום לב. אך לפני שתעשה זאת, ערוך הערכה כנה משלך לגבי הכספים שלך. קייסי פלמינג, יועצת משכנתאות בחברת C2 Financial Corporation, ומחברת הספר "מדריך ההלוואות: כיצד להשיג את המשכנתא הטובה ביותר", אומרת, "צריך להיות לך תחושה טובה היכן נמצא האשראי וערך הבית שלך לפני הגשת בקשה, כדי לחסוך כסף. במיוחד על ההערכה, שזו הוצאה גדולה. אם הערכתך נמוכה מכדי שתתמוך בהלוואה, הכסף כבר הוצא "- ואין החזרים בגין אי זכאות.
לפני החתימה - במיוחד אם אתה משתמש בהלוואת ההון העצמי לצורך איחוד חובות - הרץ את המספרים בבנק שלך וודא שהתשלומים החודשיים של ההלוואה אכן יהיו נמוכים מהתשלומים המשולבים של כל ההתחייבויות הנוכחיות שלך. למרות שללוואות הון ביתיות יש ריביות נמוכות יותר, תקופת ההלוואה החדשה שלך עשויה להיות ארוכה יותר מזו של החובות הקיימים שלך.
נניח שיש לך הלוואה אוטומטית עם יתרה של 10, 000 $ בריבית של 9% עם שנתיים שנותרו לתקופה. איחוד חוב זה להלוואת הון עצמי בשיעור של 4% עם תקופה של חמש שנים יעלה לך בפועל יותר כסף אם היית לוקח את כל חמש השנים לשלם את הלוואת ההון הביתה. כמו כן, זכור כי הבית שלך הוא עכשיו בטחונות להלוואה במקום הרכב, כך שאם ברירת המחדל להלוואת ההון העצמי, הבית שלך מונח על כף המאזניים ולא המכונית שלך. לאבד את הבית שלך יהיה קטסטרופלי משמעותית.
בשורה התחתונה הלוואות הון ביתיות
הלוואת הון ביתית יכולה להיות דרך טובה להמיר את ההון העצמי שבנית בבית למזומן, במיוחד אם תשקיע את המזומנים הללו בשיפוצים ביתיים המגדילים את ערך הבית שלך. אבל זכרו תמיד, אתם מעמידים את הבית שלכם על הקו: אם ערכי הנדל"ן יורדים, אתם עלולים בסופו של דבר להיות יותר ממה ששווה הבית. אם תרצה לעבור לאחר מכן, ייתכן שתפסיד כסף על מכירת הבית או לא תוכל לעבור. ואם אתה מקבל את ההלוואה לשלם פלסטיק, התנגד לפיתוי להפעיל שוב את שטרות כרטיסי האשראי שלך. לפני שאתה עושה משהו שמכניס את הבית שלך לעקב (או עמוק יותר בתוך הוק), שקל את כל האפשרויות שלך.
