מלווים למשכנתאות עשויים לקבל שכר במספר דרכים. כאשר רוכשי הדירות מחנכים את עצמם לשיטות אלה, יתכן שהם יוכלו לחסוך אלפי דולרים על המשכנתא שלהם.
דמי מקור
מכיוון שמלווים משתמשים בכספם שלהם בעת הארכת משכנתא, הם בדרך כלל גובים דמי מקור של 0.5% עד 1% מערך ההלוואה, המגיע לתשלומי המשכנתא. אגרה זו מעלה את הריבית הכוללת שמשולמת על משכנתא ואת עלות הבית הכוללת.
לדוגמא, הלוואה של 200, 000 דולר עם ריבית של 6% במשך 30 שנה כוללת עמלת מקור של 2%. קונה הבית משלם את דמי ההקמה של 4, 000 דולר, יחד עם עמלות רלוונטיות אחרות, בעת סגירת ההלוואה. תשלום המשכנתא החודשי, 6% מ- 200, 000 $, הוא 1, 199 $. עם זאת, כשמוסיפים את דמי המוצא בסך 4, 000 $ ומחלקים אותה לאורך ההלוואה ל -30 שנה, התשלומים גדלים ב- 11.11 $ לחודש תמורת תשלום חודשי כולל של 1, 210 $. בסך הכל, בעל הבית משלם ריבית של 8% ולא את שיעור 6% הנתפס. הריבית הגבוהה מביאה לכך שיותר מכספי בעל הבית עוברים למשכנתא ומגדילים משמעותית את העלות הכוללת של ההלוואה.
Takeaways מפתח
- מלווים למשכנתא יכולים להרוויח כסף במגוון דרכים, לרבות דמי מקור, פרמיות על תפוצה, נקודות הנחה, עלויות סגירה, ניירות ערך מגובים במשכנתא ושירות הלוואות. עלויות הסגירה עמלות שמלווים עשויים להרוויח כסף מהן כוללות יישום, עיבוד, חיתום, נעילת הלוואות ושכר טרחה אחר. מרווחי היבול כוללים את התפשטות השיעור שמלווה משלם עבור כסף שהם לווים מבנקים גדולים יותר ואת התעריף שהם גובים מהלווים. מגובים בהלוואות ניירות ערך מאפשרים למלווים להרוויח מאריזות ומכירת הלוואות. המלווים עשויים גם לקבל כסף עבור שירות ההלוואות שהם מארזים ומוכרים באמצעות MBS.
תפוקת פרמיה פרמיום
מלווים למשכנתאות משתמשים בכספים מהפקידים שלהם או לווים כסף מבנקים גדולים יותר בריבית נמוכה כדי להאריך הלוואות. ההבדל בין הריבית שהמלווה גובה על בעלי בתים בגין הארכת משכנתא לבין השיעור שהמלווה משלם בגין החלפת הכסף שהושאל הוא פרמיית התפוצה (YSP). לדוגמא, המלווה לווה כספים בריבית של 4% ומאריך משכנתא בריבית של 6%, ומרוויח 2% בריבית על ההלוואה.
נקודות הנחה
חלק מההלוואה, הידועה כנקודת הנחה, אולי בסגירה כדי לסייע בהורדת ריבית המשכנתא. נקודת הנחה אחת שווה ל -1% מסכום המשכנתא ועשוי להפחית את סכום ההלוואה 0.125% ל 0.25%. לדוגמה, שתי נקודות במשכנתא בסך 200, 000 $ הן 2% מסכום ההלוואה, או 4, 000 $.
תשלומי נקודות מקדימה מורידים בדרך כלל את תשלומי ההלוואה החודשית, מה שחוסך לבעלי בתים כסף לאורך חיי ההלוואה. מידת הורדת הריבית תלויה במלווה שנבחר, סוג המשכנתא ותנאי השוק. רוכשי בית צריכים להיות בטוחים כי המלווים יסבירו כיצד תשלום נקודות הנחה משפיע על הריבית על המשכנתא שלהם.
עלויות סגירה
בנוסף לדמי מקור ההלוואה, בתשלום דמי בקשה, דמי עיבוד, דמי חיתום, עמלת נעילת הלוואה ושכר טרחה אחר שגובים המלווים משלמים במהלך הסגירה. מכיוון שעלויות סגירה אלה עשויות להשתנות לפי המלווה, העמלות מוסברות לפני כן בהערכה של אמונה טובה. רוכשי בית צריכים לקרוא בעיון את רשימת העמלות ולשוחח עם המלווה לפני שיחליטו על משכנתא כדי לקבוע האם רוכש הבית רשאי לנהל משא ומתן על חיובים מסוימים או לחסוך כסף באמצעות עסק עם מלווה אחר.
ניירות ערך מגובים במשכנתא
לאחר סגירת משכנתא מסוגים שונים, המלווים יקבצו הלוואות ברמות רווח משתנות לניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) וימכרו אותם ברווח. זה מפנה כסף למלווים להארכת משכנתא נוספת ולהרוויח יותר הכנסות. קרנות פנסיה, חברות ביטוח ומשקיעים מוסדיים אחרים רוכשות את ה- MBS להכנסות ארוכות טווח.
מכירת ניירות ערך מגובים במשכנתא יכולה לשחרר הון לצורך הלוואות נוספות.
שירות הלוואות
המלווים עשויים להמשיך להרוויח הכנסות על ידי שירות ההלוואות הכלולות ב- MBS שהם מוכרים. אם רוכשי ה- MBS אינם מסוגלים לעבד תשלומי משכנתא ולטפל במשימות ניהוליות הכרוכות בשירות הלוואות, המלווים עשויים לבצע את המשימות הללו בשיעור קטן מערך המשכנתא או בתשלום שנקבע מראש.
בשורה התחתונה
מכיוון שרוכשי דירות מתמודדים עם הוצאות משמעותיות בעת אבטחת משכנתא, חשוב שהם יבינו כיצד המלווים למשכנתאות מקבלים שכר ומרוויחים כסף. כאשר רוכש בית מחנך את עצמו לתהליך, יש סיכוי גבוה יותר שיחסכו אלפי דולרים על המשכנתא וירגישו בטוחים יותר בקנייה.
