האם רוג'רס המליץ פעם לאנשים לקנות אדמות בגלל המחסור שלה. מתוך מחשבה זו, המשקיעים צריכים להבין את המעשיות של בעלות על קרקעות וניהול של מיזם עסקי יבשתי. הם גם צריכים להיות מודעים לסוגים הספציפיים של אפשרויות השקעה הקשורות לקרקעות הזמינות באמצעות מוצרי השקעה כמו קרנות הנסחרות בבורסה (ETF) ושטרות הנסחרים בבורסה (ETN).
סוגי השקעות קרקעות
עשירים באופן עצמאי יכולים לרכוש אדמות לשימוש אישי, לבילוי - וכן, להשקעה. לרוע המזל, רוב האנשים אינם נכללים בקטגוריה זו. זה מעלה את השאלה: האם הזדמנויות בעלות קרקעות ומיזמים עסקיים מסוגלים לייצר תשואה על ההשקעה המקובלת עבור משקיעים קטנים, ובכל זאת להעניק להם את ההנאות והתכונות הקשורות בבעלות על הקרקעות? כדי לענות על שאלה זו, אתה צריך להיות מסוגל להעריך 10 קטגוריות כלליות של השקעות אדמות אפשריות:
- קרקע לפיתוח מגורים קרקע לייצור מינרלי אדמה חקלאית בלתי אפשרית כרמים מרדכי קרקע לשבת
השקעות קרקעות למגורים ומסחר
פיתוח קרקעות למגורים ומסחר מציע דרך אפשרית להשקעה, מכיוון שכמעט ואפשר לבנות מספר בלתי מוגבל של הזדמנויות לפיתוח קרקעות כדי לעמוד בהון המשקיע ובאילוצי הזמן. עבור מרבית המשקיעים הקטנים תעודות סל השקעות בנדל"ן (REIT) הן בחירה אידיאלית מכיוון שאינן דורשות ניהול ישיר, הן מגוונות באופן נרחב לפי סוג נכס, הן מגוונות גיאוגרפית, ניתן לרכוש או למכור בזמן אמת, והם מאוד לא יקרים. חלקם מתמחים בסוג של נדל"ן, אך אחרים, כמו ה- Vanguard REIT ETF (VNQ), מספקים חשיפה מגוונת לפיתוחים תעשייתיים, משרדים, קמעונאות, שירותי בריאות, אחסון ציבורי ונכסי מגורים.
למרבה הצער, השקעות מסוג זה מבטלות את יכולתו של בעל המקרקעין ליהנות משימוש בקרקע. לפיכך, פיתוחים של קרקעות למגורים ומסחר אינן אפשרות אפשרית עבור אנשים שרוצים לחוות באמת את התחושה של בעלות על קרקעות.
יבול אדמה ושורות עבור פעולות בעלי חיים
אדמות שנרכשות לחקלאות גידולי שורות או לניהול פעולת בעלי חיים מקנות יכולת ליהנות מאדמות במובן הביתי, כמו גם מנקודת המבט של הכנסה. עם זאת, קיימות שורה של בעיות עבור משקיעים קטנים הרוכשים קרקעות לצורך הפעלת סוגים אלה של חברות. ראשית, הסולם הדרוש להפעלת פעולת גידולי שורות או פעולת בעלי חיים צריך להיות גדול מאוד כדי להיות בר-קיימא כלכלית. זה, בתורו, מצריך הוצאה משמעותית של הון מקדימה הרבה מעבר למה שרוב האנשים יכולים להרשות לעצמם. יתר על כן, העלויות הקבועות השוטפות הכרוכות בניהול פעולות חקלאיות מסוג זה הינן גבוהות ביותר.
פירוש הדבר, גם כי המינוף הפיננסי והסיכון העסקי לפעולות מסוג זה הם גבוהים מאוד. כתוצאה מכך, לחץ לא מבוטל על בעל הקרקע על מנת להפוך סוגים אלה של מיזמים עסקיים למוצלחים כלכלית. במקרים רבים, רמת הלחץ עולה בהרבה על היתרונות שאנשים כמהים אליהם כבעלים של קרקעות. בהתחשב בכך, זוהי הערכה הוגנת לומר שרוב המשקיעים הקטנים צריכים להימנע מלהשתמש בסוגים אלה של פעולות חקלאיות רחבות היקף, שכן הסיכונים והמצוקות בפעילות כזו ככל הנראה יעלו על כל היתרונות.
אף שביכולתה של בעלת גידול מסורתית או גידולי בעלי חיים אינה אפשרית עבור מרבית המשקיעים הקטנים, אפשרויות השקעה חקלאיות רבות מספקות חשיפה מקובלת על השקעות למפעלים חקלאיים מסורתיים. לדוגמה, קרן אינדקס החקלאות של ארצות הברית (USAG) היא קרן הנסחרת בבורסה המספקת חשיפה לפולי סויה, תירס, חיטה, כותנה, סוכר, קפה, שמן סויה, בקר חי, בקר מזין, קקאו, חזירים רזים, קנזס סיטי חיטה, שמן קנולה וארוחת סויה. לכן, על ידי השקעה במוצר זה, למשקיעים קטנים תהיה חשיפה רחבה להשקעות בפעילות חקלאית מסורתית. זה, בתורו, יכול לשמש את המשקיע כדי לעזור להתעדכן בנוהגי החקלאות המסורתיים, כמו גם לייצר תשואה אטרקטיבית לאורך זמן.
משקיעים קטנים יכולים גם להשתמש במגוון שטרות הנסחרים בבורסה (ETN) לצורך השקעה בסוגים ספציפיים של פעולות חקלאיות מסורתיות. לדוגמה, ה- Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) מספק חשיפה להשקעה לסחורות רכות כמו תירס, חיטה, פולי סויה, סוכר, כותנה וקפה, ו- Barclays iPath Pure Beta בעלי חיים ETN (LSTK) מספק חשיפה להשקעה לבקר ו חזירים.
מבחינת השימוש בתעודות סל ותעודות סל כאופציות השקעה הקשורות לקרקע וחקלאות, המשקיעים צריכים להבין שרבים מסוגים אלה של מוצרים משתמשים במכשירים נגזרים כמו חוזים עתידיים על מנת לייצר חשיפה לשוק. כתוצאה מכך, על המשקיעים לבצע בדיקת נאותות מעמיקה על סוגים אלה של השקעות בכדי להבין היטב את הסיכונים והתגמולים שלהם. עם זאת, השימוש בתעודות סל ותעודות תעודה עשוי להוות את ההזדמנות הטובה ביותר לעסוק בפעולות חקלאיות מסורתיות רחבות היקף.
הזדמנויות השקעה בחווה קטנה
כדי שמשקיעים קטנים יוכלו ליהנות באמת מהתחושה המסורתית יותר של בעלות על קרקעות, אולי האפשרויות הטובות ביותר הן חוות עץ, אדמות פיתוח מינרלים, גינות ירק, מטעים, כרמים ואדמות בילוי. סוגים אלה של פעולות חקלאיות מושכים הרבה יותר למשקיעים קטנים: ניתן להתאים את גודל רכישת הקרקעות כדי לעמוד באילוצי ההון של המשקיע; בפעילות יש פוטנציאל לייצר זרם הכנסות מתמשך, ומשקיעים יכולים ליהנות מלהיות על האדמה בזמן השימוש.
עם זאת, שורה של תעודות סל ו תעודות סל קשורות ישירות לסוגי החקלאות הללו. לפיכך, משקיעים קטנים עשויים לרצות לשקול להשקיע בהם, אם הם יחליטו שניהול פעילות חקלאית בהיקף קטן דורש יותר מדי מזמנם ומשאביהם.
תעודת הסל העולמית MSCI Global Timber (CUT) מיועדת לעקוב אחר הביצועים של חברות עצים ברחבי העולם, והיא כוללת אחזקות בחברות המחזיקות או מחכירות אדמות מיוערות וקצרות העץ לשימוש מסחרי ומכירה של מוצרים מבוססי עץ. בנוסף SPF S&P קרן ETF לחקירה וייצור נפט וגז (XOP) היא אחת מאפשרויות ההשקעה הרבות המספקות חשיפה לפיתוח קרקע מינרלית.
סוגיות שיש לקחת בחשבון
לאחר שהתקבלה ההחלטה לרכוש אדמות גולמיות כהשקעה או לפיתוח, המשקיעים צריכים להבין סוגיות רבות הנוגעות לחוקיות הקשורות לשימוש בחבילות רכוש ספציפיות. לדוגמה, מגבלות על שימוש בקרקע עשויות לצמצם את אופן השימוש בקרקע על ידי הבעלים, הקלות מקרקעין עשויות להעניק גישה לחלק מהנכס לצד שאינו קשור, והעברת זכויות מינרליות עשויה להעניק לצד שאינו קשור הרשאה למיצוי ומכירת מינרלים לרווח כספי.
בנוסף, זכויות על-שם ושפיות יכולות לקבוע את הגישה שיש לבעל המקרקעין לתעלות מים סמוכות, ושכבת הארץ עשויה להכתיב אם היא שוכנת במישור שיטפון, דבר שישפיע רבות על אופן השימוש באדמה. למרבה המזל, רוכשי קרקעות פוטנציאליים יכולים לקבל תשובות לשאלות אלה על ידי עיון במפרט החוקי לחבילה של קרקעות, שנמצאת במסמך המכונה שטר-קרקע. מסמך מסוג זה זמין בדרך כלל לקהל הרחב דרך האינטרנט, או שניתן להשיג אותו בדרך המיושנת, על ידי ביקור בחטיבת רישומי השטח והמעשים במשרד פקיד המחוז המתאים.
בנוסף לסוגיות משפטיות, על משקיעים קטנים לשקול את הגישה של האדמה לכלי שירות בסיסיים כמו חשמל או טלקומוניקציה. על המשקיעים לבדוק גם את התחייבות הארנונה השנתית של הקרקעות, להעריך את הפוטנציאל להפרות הסגת גבול ולנתח את מרחוק האדמות מבעל הקרקע, כמו גם מהקהילה הקרובה. כל הנושאים הללו חשובים, מכיוון שהיעדר כלי עזר עשוי להפריע מאוד ליכולת השימוש בקרקע, מרחוק האדמה עשוי להשפיע על ההזדמנויות שיש לבעל אדמות ליהנות מהנכס, ומסי רכוש עשויים להשפיע על כספי בעל הקרקע. עם נושאים אלה בחשבון, על בעלי קרקעות פוטנציאליים לבצע הערכת בדיקת נאותות מקיפה לפני שהם מחליטים לרכוש קרקעות.
סקירה כללית של הערכת מקרקעין
משקיעים השוקלים רכישה של קרקע גולמית צריכים להבין שהם עוסקים בהשקעה ספקולטיבית גרידא. הסיבה לכך היא שאדמות לא מפותחות אינן מניבות הכנסה כלשהי, ולכן כל תשואה על ההשקעה תצטרך להגיע מרווח ההון הפוטנציאלי שעשוי להתקבל לאחר מכירת הקרקע. עם זאת בחשבון, ניתן להשתמש בעלות החוב של הלוואת מקרקעין בחווה כדי לסייע בניתוח השקעה מקדים.
נכון לפברואר 2018, שיעור האחוזים השנתי להלוואת נדל"ן לחוות נדל"ן שהופחתה במלואה היה 6%. בהתבסס על תעריף זה, קרקעות שנרכשו באמצעות הלוואת קרקע יצטרכו לעלות בכ -6% בכל שנה כדי שההשקעה בקרקעות תתפרק. ברוב אזורי ארה"ב זה לא צפוי לקרות, במיוחד לאורך תקופה ממושכת. לפיכך, מבחינה השקעה גרידא, לאדמות גולמיות יש תשואה מאוד לא מושכת, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון את משך הזמן בו בדרך כלל המשקיעים חייבים להחזיק קרקעות כדי לייצר החזר השקעה. בנוסף, שיעורי הריבית להלוואות בקרקעות צפויות לעלות בעתיד, מה שאומר שגם שיעור הפירוק לרכישות קרקע עתידיות יעלה.
אם עלות החוב בהלוואת נדל"ן בחווה לא מניעה משקיעים קטנים לרצות לרכוש קרקעות כהשקעה ספקולטיבית, והם באמת מאמינים שהם יכולים להקים עסק חקלאי קטן שיעמוד בדרישות ההון, דרישות ההכנסה ואילוצי הזמן שלהם., דוחות הערכה רבים זמינים. ניתן לקבל דוחות אלו מהמחלקות החקלאיות באוניברסיטאות ציבוריות בכדי לעזור להעריך את היתכנות הקמת פעילות עסקית בחווה קטנה. לכן, משקיעים קטנים שרוצים להקים חוות עצים, חוות ירקות, כרם או בוסתן צריכים להיות מסוגלים למצוא ניתוח מקיף ומתוזמן המסביר כיצד להקים סוגים אלו של פעולות, את כמות העבודה שהם ככל הנראה יהיו כרוכים בהם, את הוצאת ההון. נדרש, משך הזמן הדרוש לקבלת החזר השקעה, והתשואה ההשקעה הסבירה שתשיג החווה הקטנה לאורך זמן.
לבסוף, ואולי הכי חשוב, המשקיעים צריכים להבין שהשקעה בקרקע להפעלת עסק קטן בחווה קטנה עשויה להיות הסוג הקשה והמסוכן ביותר של מיזם עסקי שניתן לבצע. הסיבה לכך היא שבנוסף לסיכון שנמצא בכל העשייה העסקית, פעולות החקלאות נוטלות שורה של סיכונים שעסקים שאינם חקלאיים אינם צריכים להתמודד איתם. דוגמאות לכך הן האיום של מגוון מחלות גידולים, פוטנציאל להדבקות מזיקים, סביבת מזג אוויר משתנה תדיר ומחירי שוק לא יציבים. מסיבות אלה, יחד עם העובדה כי הפעלת עסק בחקלאות קטנה דורשת כמות משמעותית של כוח פיזי, סיבולת ומוסר עבודה חזק מאוד, סביר להניח שרובם הגדול של המשקיעים לא יוכלו לעמוד בכל דרישות החקלאות בסיס בר-קיימא.
השורה התחתונה של השקעות קרקעות
קניית אדמות גולמיות היא השקעה מסוכנת מאוד מכיוון שהיא לא תייצר הכנסה ועשויה לא לייצר רווח הון בעת מכירת הנכס. יתר על כן, השימוש בהלוואת נדל"ן בחווה לרכישת קרקעות הוא מאוד מסוכן. עם נקודות אלה בחשבון, מומלץ שרוב המשקיעים הקטנים עם כמיהה להחזיק קרקעות או להפעיל עסק חקלאי קטן, צריכים לנצל את המגוון הרחב של תעודות סל ו תעודות סל, העומדות כעת לרשות משקיעים קטנים הזדמנויות שבעבר היו זמינות רק לגידור כספים. על ידי שימוש במוצרי השקעה מסוג זה, המשקיעים צריכים להיות מסוגלים להגשים את רצונם לפעילות פנאי הקשורה לקרקעות תוך ייצור תשואה סבירה לאורך זמן.
