אחת ההחלטות הכספיות הגדולות ביותר שאנשים מקבלים במהלך חייהם היא לקנות בית. מדוע כל כך הרבה אנשים מתחייבים כה התחייבות כספית כה גדולה כאשר השכירות זולה יותר והינה חובה קצרה וגמישה בהרבה?
אחת הסיבות לכך היא שבעלות בתים מאפשרת לאנשים לבנות הון עצמי ולנכות ריבית משכנתא מהמסים שלהם, מה שהופך אותו לחלל המס הגדול ביותר שיש. יש גם את היתרון בהשקעה בבית שיעלה בתקווה בערך לאורך זמן. ישנם גם יתרונות בלתי מוחשיים כמו שליטה רבה יותר בשיפוצים.
כאשר אדם קונה בית, התשלומים החודשיים שלו גדלים, אך בעלות על הבית יכולה להיות מתגמלת אם ההחלטות הנכונות מתקבלות מההתחלה.
שלב ראשון: פינוי חוב קיים
הכנה מתאימה היא מחצית הקרב להעפיל למשכנתא. הדבר הראשון שהלווה הפוטנציאלי צריך לעשות הוא להשיג עותק של דוח האשראי שלהם בכדי לקבוע את ציון ה- FICO שלהם ואת ערך האשראי שלהם. בשנת 2018 נדרש מנהל השיכון הפדרלי, או FHA, ציון אשראי של 500 לפחות עבור הלוואת FHA; עם זאת, רבים המלווים דורשים ציון של 620 עד 640. אם הציון שלך נמוך, עליך לנסות לשפר את זה על ידי שמירה על יתרות נמוכות בכרטיסי האשראי, תשלום חשבונות בזמן, ופירעון החוב שלך בריבית גבוהה. אל תסגור כרטיסי אשראי שאינם בשימוש, מכיוון שדבר כזה יכול להשפיע לרעה על ציון ה- FICO שלך ועל יחס השימוש באשראי שלך (למידע נוסף על יחס זה קרא " יחס ניצול אשראי" ). פשוט שמור על איזון נמוך. כמו כן, בדוק אם יש שגיאות או אי התאמות בדיווח הנושים שלך ותקן אותם.
במקביל, עליכם לחסוך כמה שיותר כסף בתשלום המקדמה. עם זאת, חשוב יותר לשלם חוב בריבית גבוהה. שיעורי כרטיסי האשראי שיש להם ריבית גבוהה פי שניים מריבית הפריים גבוהים מדי. לדוגמה, אם ריבית הפריים הנוכחית עומדת על 6%, עליכם לנסות לשלם את כל כרטיסי האשראי שלכם בריבית של 12% ומעלה, או לחפש אחר מלווה אחר עם שיעור טוב יותר להעביר את החוב שלכם.
שלב שני: חנות למלווים
ברגע שניקוד האשראי שלך הוא המקום שאתה רוצה בו, עליך לקנות מלווה. בהנחה שאתה סיכוי טוב, תן לשלושה או ארבעה מלווים להתמודד על העסק שלך. אל תיתן לכל מלווה אישור לגשת לדוח האשראי שלך. השג עותק מקדים של "אומדן תום הלב" (טופס HUD-1) ונתח כל מטען. רק כשבחרתם המלווה, עליכם לאפשר להם לבדוק את אשראיכם.
שכר המלווים ללווה יצירתי מאוד ומשתנה. עמלות כמו מקור הלוואה, דמי עיבוד. ולעיתים קרובות ניתן יהיה לנהל משא ומתן על דמי חיתום על ידי לפחות 50% או אפילו לוותר על ידי המלווה אם הם רוצים את העסק שלך. הימנע מנקודות אם אתה יכול. כשאתה משלם נקודות אתה משלם ריבית (נקודה = 1 אחוז) בסכום חד פעמי בכדי לקבל ריבית נמוכה יותר על המשכנתא בריבית קבועה, מה שבעצם מגדיל את סכום המקדמה שלך. נקודות הן חיובים נוספים מיותרים על ידי המלווה. סרב לשלם אגרות אלה, או קח את העסק שלך למקום אחר.
במקרים מסוימים, אולי כדאי יהיה לשכור עורך דין מקרקעין שיכול לזהות עלויות מיותרות. סוכן נדל"ן הבקיא יכול גם להדריך אותך באילו עלויות נהוגות ואילו ניתן לחסל. לדוגמה, עלויות הכותרת במדינת פלורידה הינן באחריות הקונה (אלא אם כן המוכר מסכים להרים את העלויות), לכן עליכם לדעת כי עלויות אלה צריכות להופיע באומדן תום לבכם. אם המלווה שלך הוא מלווה מחוץ למדינה, עשויים להיות להם עמלות שונות (אשר בדרך כלל עולות על 1, 000 דולר) ועשויות להופיע כעלות מפתיעה בהצהרת הפשרה שלך ב- HUD-1 לפני הסגירה.
למה המלווים אוהבים PMI
המלווים יכולים לטרף רוכשי בית בפעם הראשונה. רוב המלווים גובים ביטוח משכנתא פרטי (PMI) אם אינך מצליח לבצע מקדמה ראשונית של 20% ומעלה על ביתך. ביטוח זה מגן על המלווה ולא עלייך במקרה של ברירת מחדל להלוואתך. באופן כללי, המלווה יבחן הלוואה הממומנת ביותר מ- 80% מערך הבית כסיכון ברירת מחדל גדול יותר ותדרוש את תשלום ה- PMI. כמה עולה התשלום עבור PMI? אם אתה מגיש בקשה להלוואה בסך 200, 000 $ עם מקדמה של 10 אחוזים, אתה יכול לצפות לשלם לפחות 100 $ לחודש עבור תשלום PMI. לא יוצא דופן לראות תשלומי PMI בטווח שבין 150 עד 200 דולר לחודש.
שלב שלישי: צא עם המקדמה
מה אתה יכול לעשות אם אינך יכול להרשות לעצמך את 20% המקדמה בהלוואת הבית שלך? אם אתם בוחנים בית של 200, 000 $ ויש לכם 10, 000 דולר למקדמה, רוב המלווים ידרשו תשלום PMI אם לא תקדישו לפחות 40, 000 $ לבית (דמי ההלוואות / הלוואות לא נכללו בחישוב ההלוואה שלנו). עבור מרבית רוכשי הדירות הראשונים, מקדמה בסך 40, 000 $ אינה באה בחשבון.
עם זאת, אתה יכול לנסות "להחזיר" את ההלוואות שלך כך ששני המלווים ישתתפו בהלוואה. זה יכול להידמות לתוכנית מסוג 80-15-5: אתה מממן 80% על משכנתא ראשית, 15% על משכנתא שנייה או הלוואת הון עצמי ו -5% כמקדמה. על ידי שימוש בהלוואה להון עצמי בתשלום המקדמה שלך, אתה יכול למנף סכום זה כנגד מחיר הרכישה של הבית שלך ולכסות את דרישת המקדמה של 20%, ובכך להימנע מ- PMI. ההון העצמי או ההלוואה השנייה יהיה ככל הנראה שיעור משתנה או שיעור גבוה יותר מהמשכנתא הראשית שלך, כך שתצטרך לפקוח עין על ההלוואה הזו ולנסות לשלם אותה קודם. הריבית מהלוואת ההון העצמי הינה גם ריבית ניכרת על מיסים פדרליים בארה"ב (חוב ההון העצמי כפוף לתקרה של 100, 000 $ לדמי ניכוי).
סוגי הלוואות
הלוואות בריבית קבועה בת 30 שנה הן הלוואת המשכנתא הנפוצה ביותר מכיוון שהריבית אינה משתנה לאורך חיי ההלוואה. רוב בעלי הבתים מעדיפים הלוואה מסוג זה מכיוון שהתשלומים החודשיים שלהם יישארו יציבים לאורך השנים. הלוואה קבועה למשך 15 שנים הופכת פופולרית יותר מכיוון שהיא מקטינה את אופק הזמן של ההלוואה, מה שמוריד את גובה הריבית ששולמה לאורך חיי ההלוואה. הלוואות קצרות טווח אלה בדרך כלל הן בעלות ריבית גבוהה יותר מכיוון שהמלווה מוותר על ההזדמנות להרוויח כסף, במיוחד אם הריבית עולה.
משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) מציעה ריבית נמוכה לתקופה מסוימת. ניתן להתאים את הריבית מדי שנה או שהם רשומים כ- "3-1", "5-1, " "7-1, " או משהו דומה. במסגרת הלוואה "7-1" בשיעור מתכוונן, סכום ההלוואה נקבע לשבע השנים הראשונות ואז הוא יותאם בשנה השמינית על סמך תנאי השוק הנוכחיים, אשר בדרך כלל מבוססים על שנה אחת מדד האוצר. בתחילה, שיעורי הריבית על ARM יכולים להיות בין נקודת אחוז לשלוש נקודות אחוז מתחת למשכנתא הקבועה הקונבנציונאלית, ואז בדרך כלל מותאמים מדי שנה לאחר תום התקופה הקבועה. השאלה אם ARM מתאים לך תלויה לעתים קרובות בכמה זמן אתה מתכנן להישאר בבית. במקרה של "7-1", אם אתה מתכנן להישאר בבית במשך שבע שנים, יתכן שזו ההלוואה המושלמת עבורך. עם זאת, אם אתם מתכננים להישאר בבית לאורך זמן והריבית תתחיל לעלות; התשלומים החודשיים שלך יכולים לעלות משמעותית.
בשורה התחתונה
שווה את המאמץ הנוסף לבדוק את הצהרת הפשרה שלך ב- HUD-1 לפני תאריך הסגירה של הבית החדש שלך; המספרים המפורטים שם צריכים להיות תואמים את הנתונים שנמסרו לך לפי הערכת תום הלב. אם הנתונים מנופחים, או שאתה רואה חיובים חדשים, צור קשר עם המלווה ובקש מהם להסביר או לתקן את הטעויות. רכישת בית הינה התחייבות לטווח ארוך, לכן וודאו כי הבנתם היטב את כל תנאי ההלוואה ואל תתעלמו מכל חיובים נסתרים שתוכלו להתחרט עליהם אחר כך.
