לבעלות על נכסים להשכרה יש הטבות. אם בחרתם בנכס להשכרה המתאים, תוכלו לקבל זרם הכנסות קבוע המכסה את המשכנתא ומספק לכם רווח מכובד בכל חודש. כשאתה מוכר את הנכס, יתכן שתגיע למצב רוח גדול.
עם זאת, אותה מכונה מניבה הכנסות יכולה לעלות לך כשאתה מוכר. הסיבה לכך היא שתשלמו מיסים על רווחי ההון (רווח) כשנמכר הנכס. לשנת 2018, שיעור מס רווחי ההון לטווח הארוך הוא 15% אם הינך נשוי הגשת במשותף עם הכנסה חייבת בין 77, 201 $ ל 479, 000 $. אם הכנסותיך הן 479, 001 $ ומעלה, שיעור רווחי ההון הוא 20%.
מכירת נכסים להשכרה עלולה לגרום לנשיכה משמעותית במס, תלוי ברווח שאתה מבין מהמכירה. עבור זוג נשוי המתגבש יחד עם הכנסה חייבת במס של 480, 000 $ ורווחי הון של 100, 000 $, למשל, המסים על אותם רווחים מהשכרה יסתכמו ב 20, 000 $. אך ישנן דרכים להפחתת הנטל בעת מכירת נכס להשכרה; להלן שלוש אסטרטגיות.
רווחי אופסט עם הפסדים
מה זה: קציר אובדן מס
למי מיועד: כל מי שיש לו הפסדי הון בשנת מס נתונה
מה תקבלו: היכולת להפחית את ההפסדים הללו מרווחי ההון שנמכרו ממכירת נכסי השכירות
דרך יעילה להפחית את חשיפת המס שלך בעת מכירת נכס להשכרה היא לשייך את הרווח מהמכירה לבין הפסד בתחום אחר בהשקעותיך. זה נקרא קציר הפסדי מס. אנשים רבים מנצלים אסטרטגיה זו בסוף השנה כדי להפחית את הסכום שהם חייבים מרווחי מניות, אך ניתן להשתמש בה גם להשכרת נכסי נדל"ן. הסיבה לכך היא ששירות הפדיון הפנימי מאפשר לך להתאים רווחים להפסדים כדי להוריד את הסכום שאתה חייב לממשלה.
נניח שביצעת 50, 000 דולר ממכירת דירה להשכרה, אך התקלחת בשוק המניות והפסדת 75, 000 $. אתה יכול לקזז את מלוא רווח ההון של 50, 000 $, מה שהופך את הרווח ממכירת הנכסים להשכרה לרחיצה.
נצל את סעיף 1031 לקוד המס
מה זה: מס הכנסה בסעיף 1031 "כמו סוג" Exchange
למי מיועד : כל מי שמסוגל להשקיע מחדש את התמורה ממכירת נדל"ן להשקעה (כלומר נכס להשכרה) בנדל"ן חדש
מה אתה מקבל: היכולת לדחות חלק או את כל המסים על רווח ההון
משקיעים בנדל"ן שאינם מתכוונים לפדות כסף יכולים לדחות מסי רווח הון בזכות סעיף 1031 בקוד המס. החלפה של סעיף 1031 מאפשרת לך למכור את הנכסים להשכרה, לרכוש נכס מסוג "סוג" ולדחות את תשלום המס בעת ביצוע ההחלפה. ניתן לבצע חילופי 1031 כמה פעמים שתרצו, אך כאשר בסופו של דבר אתם מרוויחים, ייגבו מיסים. לפני מעבר לחוק קיצוץ מס ומשרות משנת 2017, החלפת סעיף 1031 שלך עשויה אפילו להיות כרוכה בסוגים מסוימים של רכוש אישי. על פי החוק החדש, על ההחלפה להיות כרוכה בנדל"ן.
הדרך הפשוטה ביותר לדחות מיסים היא להחליף נכס אחד לאחר. אסטרטגיה מורכבת יותר הנקראת החלפה נדחית מאפשרת לך למכור נכס ואז לרכוש נכס חלופי מסוג אחר או אחר. למונח "דומה" יש פרשנות רחבה מאוד. אינך צריך להחליף דירה אחת עבור עסק אחר או עסק אחר עבור עסק אחר. התניה העיקרית עם הנכס היא שהיא חייבת להיות למטרות שכירות וצריכה להכניס הכנסה. הבית האישי, בית הנופש שלכם או נכס אחר אינם נחשבים.
תזמון חשוב. יש לך 45 יום ממועד המכירה כדי לזהות נכסים חלופיים פוטנציאליים ועליך לסגור את הנכס החלופי תוך 180 יום. אם החזר המס שלך אמור להגיע לפני אותה תקופה של 180 יום, עליך לסגור מוקדם יותר. התגעגע למועדים ותצטרך לשלם מיסים על מכירת הנכס המקורי להשכרה.
הפוך את נכס ההשכרה שלך למגורים הראשיים שלך
מה זה: המרת נכסים להשכרה למגורים ראשוניים
למי מיועד : כל מי שמסוגל להמיר נכס להשכרה למגורים הראשיים שלו לטיפול מס טוב יותר בעת מכירתו
מה תקבלו: היכולת להחריג רווחי הון ממסים בסכום של 500, 000 $
למכירת בית בו אתה גר יש יתרונות מס טובים יותר מאשר לפרוק נכס להשכרה ברווח, וזו הסיבה שאנשים מסוימים ממירים נכסים להשכרה למגורים הראשיים שלהם כדי להימנע מהתקף המס על רווחי ההון. סעיף 121 של מס הכנסה מאפשר לך להחריג עד 250, 000 $ מהרווחים ממכירת מגוריכם העיקריים אם אתם רווקים ועד 500, 000 $ אם אתם נשואים הגשתם במשותף. כדי להיות זכאי בוודאי שהיית בבעלות הבית במשך חמש שנים וחיית בו לפחות שנתיים מתוך החמש. סכום הניכוי שלך תלוי בכמה זמן שימש הנכס להשכרה לעומת בית מגורים ראשוני.
נניח למשל שקנית בית לפני חמש שנים תמורת 200, 000 $ ושכרת אותו בשלוש השנים הראשונות. לפני שנתיים עברת לגור ואז מכרת את הבית לאחרונה תמורת 300, 000 $. הייתם מבינים רווח הון של 100, 000 $ אך תוכלו לנכות רק שתי רבעיות (40%) מהסכום הזה מכיוון שחייתם בבית רק שנתיים מתוך חמש שנים. רווח ההון הנותר של 60, 000 $ יחול על מס רווח הון.
ניכויים ממס לבעלי נכסי השכרה
בשורה התחתונה
מס רווחי ההון יכול להוציא נתח גדול מהרווח שלך ממכירת השקעה בנדל"ן, אך למרבה המזל יש דרכים לעקוף זאת. בין אם אתם עוסקים בחילופי נכס אחד לאחר, מזווגים הפסדי השקעה עם רווחים בכדי לקזז את הפגיעה במס או להמיר את שכירתכם למגורים הראשיים שלכם, אסטרטגיות אלה יעזרו לכם לדחות או להימנע מתשלום מס או על כל רווחי ההון. בלעדיהם, רווחי הון יכולים לעלות לך עד 15% או 20% מהרווח שלך, תלוי בהכנסה החייבת שלך.
