מימון מחדש לעתים קרובות נראה כמו דרך נהדרת להפחית את תשלומי המשכנתא החודשיים ולהשאיר לך יותר כסף לדברים אחרים. וזה יכול. אבל כשאתם שוקלים את היתרונות והחסרונות, אל תשכחו לקחת בחשבון כיצד המהלך הזה יכול להשפיע על השווי הנקי שלכם. הסיבה: משכנתא היא יותר מתשלום חודשי. זהו מכשיר חוב המשמש למימון נכס. וז'רגון הפרופסור לחשבונאות אומר שפירושו של משכנתא מוריד את הערך הנקי שלך.
כך עובד קו ההנמקות: במאזן משק הבית משכנתא היא התחייבות. ככאלה, היא מופחתת מנכסי משק הבית כדי לקבוע את השווי הנקי של משק הבית. יותר מדי צרכנים נופלים בפח של מימון מחדש של משכנתא על מנת להקטין את התשלומים החודשיים שלהם מבלי לשקול כיצד מימון מחדש זה משפיע על השווי הנקי הכולל שלהם. האם מימון מחדש של הבית שלך אי פעם משתלם? או שזה רק תיקון לטווח קצר לבעיה גדולה יותר?
תקופת ההחזר
השיטה הפופולרית ביותר לקביעת הכלכלה של מימון מחדש של משכנתא כרוכה בחישוב תקופת החזר פשוטה. משוואה זו נעשית על ידי חישוב סכום החיסכון בתשלום החודשי שניתן לממש על ידי מימון מחדש למשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר וקביעת החודש בו אותו סכום מצטבר של חיסכון בתשלום חודשי גדול מעלויות המימון מחדש.
נניח, למשל, יש לך הלוואת משכנתא ל -30 שנה בסכום של 200, 000 $. כאשר הוצאת אותו, קיבלת ריבית קבועה של 6.5%, והתשלום שלך מתחילת החודש הוא 1, 257 דולר. אם הריבית הקבועה עומדת כעת על 5.5%, הדבר עלול להפחית את התשלום החודשי שלך ל -1, 130 $, וכך לחיסכון חודשי של 127 $, שהם 1, 524 $ בשנה. (כלל האצבע האופייני הוא שאם אתה יכול להפחית את הריבית הנוכחית שלך ב- 0.75% ל- 1% ומעלה, יהיה זה הגיוני לשקול מימון מחדש.)
בשלב הבא תצטרך לבקש מהמלווה החדש שלך לחשב את עלויות הסגירה הכוללות שלך למימון מחדש אפשרי. אם הם יגיעו לכ -2, 300 דולר, אתה יודע שתקופת ההחזר שלך תהיה 1.5 שנים בבית (2, 300 $ חלקי 1, 524 $ שווים לשנה וחצי). לפיכך, אם אתם מתכננים להישאר בבית במשך שנתיים ומעלה, מימון מחדש יהיה הגיוני, לפחות לפי שיטת תקופת ההחזר הפשוטה.
Takeaways מפתח
- בדרך כלל משתמשים בשיטה פשוטה של תקופת החזר לצורך חישוב החודש בו החיסכון המצטבר של בעל הבית גדול יותר מעלות מימון מחדש. דרך כלכלית יותר לחישוב עלות מימון מחדש היא לשקול את ההשפעה על השווי הנקי של משק הבית שלך. כדי למצוא כאשר החלטת מימון מחדש הופכת חסכונית באמת, על בעל בית להשוות את לוח ההפחתה הקיים של המשכנתא הקיימת, לבין לוח ההפחתות של המשכנתא החדשה.
מימון מחדש משפיע על השווי הנקי של משק הבית
עם זאת, שיטה זו מתעלמת מהמאזן של משק הבית ומשוואת סך הערך הנקי. לא מוסברים על שני דברים עיקריים:
- מתעלמים מהיתרה העיקרית של המשכנתא הקיימת לעומת המשכנתא החדשה. מימון מחדש אינו חופשי. יש לשלם את עלויות מימון המחזור מהכיס או ברוב המקרים לגלגל ליתרה העיקרית של המשכנתא החדשה. כאשר יתרת משכנתא גדלה באמצעות עסקת מימון מחדש, הצד החבות במאזן משק הבית עולה, וכל שאר הדברים קבועים, הערך הנקי של משק הבית יורד מיד בסכום השווה לעלות המימון מחדש. מימון משכנתא למשך 30 שנה עם 25 שנים שנותרו עד שתפרעה למשכנתא חדשה למשך 30 שנה פירושה שאתה עשוי לשלם יותר ריבית כוללת לאורך חיי המשכנתא החדשה, למרות שהריבית על המשכנתא החדשה נמוכה מהריבית שהיית לשלם במשך 25 השנים הנותרות של המשכנתא הקיימת.
עיין בעלויות בפועל של מימון מחדש
דרך טובה יותר מבחינה כלכלית לקבוע את כלכלת מימון המחזור המשלב את עלויות מימון המחזור בפועל במשוואת הערך הנקי של משק הבית היא להשוות את לוח ההפחתה הנותר של המשכנתא הקיימת, לעומת לוח ההפחתות של המשכנתא החדשה.
לוח ההפחתות של המשכנתא החדשה יכלול את עלויות מימון המחודש במאזן העיקרי. (אם עלויות מימון המחזור ישולמו מהכיס, יש להפחית את אותו סכום דולר מהיתרה העיקרית של המשכנתא הקיימת, על בסיס ההנחה שאם עסקת המחזור לא תתקיים, הכסף שתפגיז עבור עלויות במקום זאת ניתן להשתמש כדי לשלם את יתרת הקרן של ההלוואה הקיימת.)
הפחת את חיסכון התשלום החודשי בין שתי המשכנתאות מהיתרה העיקרית של המשכנתא החדשה. (הדבר נעשה מכיוון שבאופן תיאורטי תוכלו להשתמש בחיסכון החודשי שנוצר ממימון מחדש על מנת להפחית את יתרת הקרן של המשכנתא החדשה.) החודש בו יתרת הקרן המותאמת של המשכנתא החדשה פחותה מיתרת הקרן של הקיימת החדשה. משכנתא היא החודש בו הושגה תקופת ההחזר הכלכלית למימון מחדש, תקופה המבוססת על שווי נטו של משק הבית.
אגב, ניתן למצוא מחשבוני הפחתות ברוב האתרים הקשורים למשכנתא. ניתן להעתיק ולהדביק את התוצאות בתוכנית גיליון אלקטרוני, ואז לבצע את החישוב הנוסף של הפחתת הפרשי התשלום החודשי מהיתרה העיקרית של המשכנתא החדשה.
באמצעות החישובים שתוארו לעיל, ניתוח מחזר מחדש של משכנתא קיימת עם ריבית קבועה של 7%, 25 שנותרו עד להחזר, ויתרה קרובה של 200, 000 $ למשכנתא חדשה ל -30 שנה עם ריבית קבועה של 6.25% ועלויות מימון מחדש של 3, 000 $ (שיגלגלו ליתרה העיקרית של המשכנתא החדשה) נותנות את התוצאות הבאות:
אם נעשה שימוש בניתוח פשוט לתקופת ההחזר כדי לקבוע את כלכלת מימון המחזור בדוגמה לעיל, החיסכון המצטבר בתשלום החודשי גדול יותר מהעלויות של 3, 000 $ למימון מחדש החל מחודש 19. במילים אחרות, שיטת תקופת ההחזר הפשוטה אומרת לנו שאם בעל הבית מצפה לקבל את המשכנתא החדשה למשך 19 חודשים או יותר, מימון מחודש הגיוני.
עם זאת, אם משתמשים בגישת השווי הנקי, החלטת מימון המחזור לא הייתה חסכונית עד חודש 29, אז היתרה העיקרית של המשכנתא החדשה בניכוי החיסכון התשלומי החודשי המצטבר פחות מהיתרה העיקרית של המשכנתא הקיימת. גישת השווי הנקי אומרת לנו כי לוקח 10 חודשים יותר מגישה של תקופת ההחזר הפשוטה לפני שמימון המימון מחדש הוא חסכוני.
גורמים אחרים
קחו בחשבון שבתקופות בהן ערכי הבית יורדים, בתים רבים מעריכים פחות פחות ממה שהיה שווה בעבר. זה עלול לגרום לכך שלא יהיה לכם מספיק הון עצמי בביתכם בכדי לספק את המקדמה של 20% על המשכנתא החדשה ותדרוש מכם להפיק פיקדון במזומן גדול מהצפוי. זה יכול גם לדרוש ממך לבצע ביטוח משכנתא פרטי, אשר בסופו של דבר יגדיל את התשלום החודשי שלך. במקרים אלה, אפילו עם ירידת הריבית, ייתכן שהחיסכון האמיתי שלך אינו מסתכם בהרבה.
בשורה התחתונה
על ידי חישוב הכלכלה בפועל של מימון מחדש של המשכנתא, אתה יכול לקבוע במדויק איזו תקופת ההחזר האמיתית שעליך להתמודד. ריסוק המספרים דורש מעט עבודה, אך כל אחד יכול לעשות זאת.
במיוחד אם אתה מתכנן לעבור בשנים הקרובות, לוקח כמה דקות לחשב את הכלכלה בפועל של מימון מחדש של המשכנתא עשוי מאוד לעזור לך להימנע מפגיעה בשווי הנקי שלך באלפי דולרים. ואם זה ייראה כאילו מימון מחדש ישתלם לכם, תהיה לכם הבנה הרבה יותר ברורה של מתי בדיוק תתחילו להרוויח מהמהלך הזה.
