כשמדובר במימון נדל"ן למגורים, מרבית העסקאות עוקבות אחר תהליך שחוק היטב. המוכר מוצא קונה מוכן עם ההכנסה הנדרשת, היסטוריית התעסוקה וציון האשראי כדי להיות זכאי למשכנתא, ומוסד המלווה מעמיד את הכסף למימון העסקה.
אבל מה אם מימון מסורתי אינו זמין, והקונה והמוכר עדיין רוצים להמשיך באופן פרטי עם המכירה? הזן מה שמכונה מימון מוכר. כפי שמונח המונח, מי שמוכר את הבית מממן את הרכישה, במקום שהבנק מספק משכנתא לקונה.
תוספות ומחוץ למבצעי נדל"ן במימון מוכר
מה חיובי במימון מוכר
אלטרנטיבה זו למימון מסורתי היא אופציה שימושית לעיתים או במקומות שקשה להשיג משכנתא. בתנאים כה צרים, מימון המוכרים מאפשר לקונים גישה לסוג אשראי חלופי. מוכרים, בתורם, יכולים להקיש על אוכלוסייה של קונים שאינם בהכרח זכאים למשכנתא מסורתית. ומכיוון שהמוכר מממן את המכירה, הנכס עשוי לפקוד על מחיר מכירה גבוה יותר.
בנק אינו מעורב ישירות במכירה במימון מוכר; הקונה והמוכר מבצעים את ההסדרים בעצמם. הם קובעים שטר חוב המפרט את הריבית, לוח התשלומים מהקונה למוכר ואת ההשלכות אם הקונה יחליף את ההתחייבויות הללו. בשונה ממכירה הכוללת משכנתא, אין כאן העברת הקרן מהקונה למוכר, אלא רק הסכם להחזר סכום זה לאורך זמן.
כאשר רק שני שחקנים עיקריים מעורבים, מימון הבעלים יכול להיות מהיר וזול יותר מאשר מכירת בית בדרך המקובלת. ווילי קתרין סוגס, המתווך הראשי והבעלים של תיווך הנדל"ן מבוסס הארלם הנושא את שמה, אומר שכאשר המוכר מממן את המכירה "העסקה נסגרת מהר יותר, מכיוון שאין המתנה לממונה על הלוואות הבנק, החתום והמשפט מחלקת כדי לנקות את התיק. " סוגס מציין גם כי "הקונים אוהבים כי הם יכולים להיכנס לבית בפחות כסף."
עלויות הסגירה אכן נמוכות יותר עבור מכירה במימון מוכר. מבלי שהבנק ישתתף, העסקה נמנעת מעלות המשכנתא או נקודות ההנחה, כמו גם מדמי מקור ומגוון חיובים אחרים שמלווים מגדילים באופן שגרתי במהלך תהליך המימון. יש גם גמישות רבה יותר, לפחות לכאורה, לגבי הפרשות ההלוואות, החל מהמקדמה הנדרשת לריבית ועד לתקופת ההסכם.
מימון המוכר לרוב פועל רק לטווח קצר למדי, כמו חמש שנים, כאשר תשלום בלון יגיע בסוף אותה תקופה. התיאוריה - או לפחות התקווה - היא שהקונה יממן בסופו של דבר את התשלום עם המלווה המסורתי, כשהוא חמוש בשיפור ערך האשראי, וזאת לאחר שצבר הון עצמי בבית.
מה שקונים צריכים לדעת
לכל היתרונות הפוטנציאליים למימון מוכר, עסקאות המשתמשות בו כוללות סיכונים ומציאויות לשני הצדדים. להלן מה שקונים צריכים לקחת בחשבון לפני שהם יסיימו עסקה במימון מוכר.
אל תצפו לתנאים טובים יותר מאשר עם משכנתא. מכיוון שהמונחים של עסקה הממומנת על ידי מוכר פוסקים, גמישות לעתים קרובות עומדת במציאות. המוכר מעכל את צרכיו והסיכונים הכספיים שלהם, כולל אפשרות שהקונה יחליף את ההלוואה, עם סיכוי לתהליך פינוי פוטנציאלי יקר ומבולגן.
התוצאה יכולה להיות מפוכחת עבור הקונה. לדוגמה, יתכן שתשיג ריבית נוחה יותר ממה שהבנקים מציעים, אך סביר יותר שתשלם יותר, אולי כמה נקודות אחוז נוספות מעל לשיעור הקיים. וכנראה שתצטרך לספק מקדמה השווה בגודלה לאלה של משכנתא טיפוסית - כלומר 10% או יותר מערך הנכס.
יתכן שתצטרך למכור את עצמך למוכר. זה חכם להיות שקוף וברור לגבי הסיבות שלא זכאים למשכנתא מסורתית. חלק ממידע זה עשוי להופיע בכל מקרה כאשר המוכר בודק את היסטוריית האשראי שלך ונתוני רקע אחרים, כולל העסקתך, נכסיך, תביעות פיננסיות והפניות שלך.
אך וודא כי גם אתה מציין מגבלות כלשהן על יכולת ההלוואות שלך אשר לא יתגלו במהלך בדיקת הנאותות של המוכר. טוד הוטנר, מתווך משכנתאות ונשיא הוטנר קפיטל בדנוור, מציין כי אפילו קונה פוטנציאלי שיש לו אשראי טוב ותשלום מקדמה חזק עשוי אולי לאחרונה להקים עסק חדש, ולכן לא יוכל להעפיל ל הלוואה עד שנתיים.
היו מוכנים להציע מימון מוכר. בעלי בתים המציעים מימון מוכר לרוב מכריזים על עובדה זו באופן גלוי, בתקווה למשוך קונים שאינם זכאים למשכנתא. אם אינך רואה אזכור של מימון מוכר, לא מזיק לשאול על כך, אומר מתווך המשכנתא טוד הוטנר.
כשאתה כן, הוא אומר, הצע את האפשרות בצורה מפורשת ככל שתוכל. במקום לשאול אם מימון בעלים הוא אפשרות, הוטנר ממליץ לקונים להציג הצעה ספציפית. "לדוגמא, 'ההצעה שלי היא מחיר מלא עם 20% ירידה, מימון מוכר של 350, 000 $ ב -6%, מופחת על פני 30 שנה באמצעות בלון חמש שנים. אם לא אחזור למחזר בעוד שנתיים-שלוש, אני אעלה את השיעור ל -7% בשנים ארבע וחמש. '"
אשר כי המוכר חופשי לממן את המכירה. מימון מוכר הוא הפשוט ביותר כאשר המוכר הוא הבעלים של הנכס על הסף; משכנתא המוחזקת בנכס מביאה סיבוכים נוספים. תשלום עבור חיפוש כותר בנכס יאשר כי הוא מתואר במדויק במעשה, והוא חופשי ממשכנתא או מהתחייבויות מס.
לדברי ג'ייסון בורקהאולר, מתווך, מנהל מכירות וסוכן נדל"ן אצל ווייכרט, מתווכים בלנקסטר, פנסילווניה. "לרוב המשכנתאות יש סעיף 'בשל מכירה' האוסר על המוכר למכור את הבית בלי לשלם את המשכנתא. אם מוכר מבצע מימון של בעלים וחברת המשכנתא תגלה, היא תשקול את הבית 'נמכר' ותדרוש את מלוא החוב במלואו, מה שמאפשר למלווה לחלטל. '
מה מוכרים לדעת
קח בחשבון את הטיפים והמציאויות האלה אם אתה שוקל לממן מכירת בית.
אתה לא בהכרח לא צריך לממן את המכירה לאורך זמן. כמוכר אתה יכול, בכל נקודה, למכור את שטר החוב למשקיע או למלווה, אליו הקונה שולח את התשלומים. לדברי רובין דניאלס, משקיע ונדל"ן במרכז פלורידה, "מוכרים רבים חוששים למכור במימון בעלים, אך אינם יודעים כי השטר שהם מחזיקים הוא דבר שניתן למכור למישהו אחר. זה יכול לקרות באותו יום. כסגירה, כך שהמוכר יקבל מזומן מייד."
במילים אחרות, מוכרים לא צריכים לקבל את המזומנים, והם גם לא צריכים להיות מלווים. עם זאת, שימו לב, סביר להניח שתצטרכו לקבל פחות משווי הערך המלא על מנת למכור אותה, ובכך להפחית את ההחזר על הנכס. בדרך כלל נמכרים שטרי חוב על נכסים תמורת 65% עד 90% מערך הנקוב שלהם, לפי Amerinotexchange, חברה המתמחה במימון בשוק המשני.
הפוך את מימון המוכר לחלק מהמגרש שלך למכירת הנכס. מכיוון שמימון מוכר הוא נדיר יחסית, קדם את העובדה שאתה מציע אותו, החל מרישום הנכסים. הוספת המילים "מימון מוכר זמין" לטקסט תזהיר את הקונים הפוטנציאליים ואת סוכניהם כי האופציה על השולחן.
כאשר קונים פוטנציאליים רואים את ביתכם, ספקו פרטים נוספים על הסדרי המימון. הכינו גיליון מידע המתאר את תנאי המימון, לצד הסבר כללי מהי מימון המוכרים, מכיוון שקונים רבים לא מכירים אותו.
פנה לייעוץ מס ושקול גם עזרה בשירותי הלוואות.
מכיוון שעסקאות הממומנות על ידי מוכר עלולות להסב סיבוכים במיסים, יש להעסיק מתכנן פיננסי או מומחה מס כחלק מהצוות שלך למכירה. כמו כן, אלא אם כן אתה מנוסה ונוח כמלווה, שקול לשכור חברה המשרתת הלוואות כדי לגבות תשלומים חודשיים, להוציא הצהרות ולבצע את המטלות האחרות הכרוכות בניהול הלוואה.
בשורה התחתונה
כמה שזה יוצא דופן ולא מוכר לרוב האנשים, מימון מוכרים יכול להוות אפשרות מועילה בשווקי נדל"ן מאתגרים. עם זאת, ההסדר מעורר כמה סיכונים מיוחדים עבור הקונה והמוכר, וחכמה להיעזר בעזרה מקצועית להפחתת אלה ולאפשר לתהליך להתנהל בצורה חלקה.
על שני הצדדים לשכור עורך דין או סוכן נדל"ן בכדי לכתוב ולעיין בחוזה המכר ושטר החוב, יחד עם משימות קשורות. נסה למצוא אנשי מקצוע המנוסים בעסקאות בית במימון מוכר - ומנוסים היכן שאתה גר, אם זה אפשרי, מכיוון שחלק מהתקנות הרלוונטיות (כגון אלה השולטות בתשלומי בלון) משתנות לפי סמכות השיפוט.
אנשי מקצוע יכולים גם לעזור לקונה ומוכר להחליט על ההסכם המסוים המתאים להם ביותר ואת נסיבות המכירה. אם לא מדובר בעסקה במימון מוכר, משקיע הנדל"ן דון טפר מ- Solutions 3D LLC מציין כי "יש למעשה עשרות דרכים אחרות לקנות" מלבד הסדר משכנתא מסורתי. הסדרים אלה, מציין טפר, כוללים שכירות אופציה, רכישה של חוזי שכירות, חוזה מקרקעין, חוזה למעשים, חלוקת מניות וגרימת משכנתא. "רוב הקונים, ורוב סוכני הנדל"ן, לא יודעים איך כל אלה עובדים", הוא אומר.
