ביטוח משכנתא של רשות הדיור הפדרלית

יתכן ששמעת על ביטוח משכנתא פרטי (PMI), ביטוח שעליך לשלם עבורו כאשר אתה לוקח הלוואת בית עם מקדמה של פחות מ 20% ממלווה קונבנציונאלי. לרוע המזל, בעוד שרשות השיכון הפדרלית (FHA) נדיבה יותר ממלווים קונבנציונליים מבחינות רבות, היא גם דורשת ביטוח משכנתא לצורך הלוואות מקדמות., תלמד מהו ביטוח המשכנתא של FHA, במה הוא שונה מ- PMI, מי נדרש לשאת אותו וכמה זמן, כמה הוא עולה, והאפשרויות שלך להימנע ממנו או להיפטר ממנו. בואו נתחיל.

מדריך: יסודות משכנתא

מהו ביטוח משכנתא של FHA?

בדומה ל- PMI, מטרת ביטוח המשכנתא של FHA היא להגן על המלווה. כאשר ללווים יש הון עצמי מינימאלי בבתיהם, הסיכון (למלווה) כי הלווה יחדל כברירת מחדל הוא גבוה יותר, מכיוון שללווה אין כל כך הרבה מה להפסיד בכך שהוא הולך משם והניח לבנק לחלט על הבית (רק תסתכל על כל האנשים שהתרחקו מהמשכנתא שלהם בבועת דיור של 0%). (למידע נוסף על ה- FHA, הקפד לקרוא את הבנת הלוואות הבית של FHA .)

להלוואות FHA יש דרישות מקדמות נמוכות יותר, ודרישות הכנסה ואשראי פחות מחמירות בהשוואה להלוואות רגילות. עם זאת, אם הייתם משאילים סכום כסף גדול למישהו, עם מאפייני אשראי פחות ממושלמים, הייתם רוצים להבטיח שתפרעו גם כך או אחרת. בביטוח משכנתא, אם תפסיק לבצע את תשלומי המשכנתא ותתרחק מהבית, המבטח יעזור למלווה שלך להחזיר את הפסדיו. כך, בעוד שביטוח משכנתא עשוי להיראות כמטרד מכיוון שהוא אינו מגן על הרוכש, אם הוא לא היה קיים, סביר להניח שאנשים רבים לא יוכלו לקבל הלוואות עד אשר היו להם מקדמות גבוהות יותר, מכיוון שהבנקים היו רואים ההלוואות כמסוכנות מדי. אנשים רבים מוצאים לשלם דמי ביטוח למשכנתא אפשרות טובה יותר מאשר לחכות מספר שנים עד שיהיה להם מקדמה גבוהה מספיק כדי להימנע מכך. (האם השימוש במשכנתא השנייה הוא האפשרות הטובה ביותר להימנע מ- PMI? קרא את ביטוח המשכנתא הפרטי של Outsmart למידע נוסף.)

ה- FHA מחייב גם תשלום של משהו שנקרא ביטוח משכנתא מלפני (UFMI). UFMI דורש מהבקשים להלוואה לשלם 1% מערך ההלוואה מלפנים עם סגירת ההלוואה, על פי מכתב המשכנתא 2010-28 שפרסם משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD). יש לך אפשרות לשלם סכום זה במזומן כשאתה סוגר את ההלוואה שלך, אך רוב האנשים בוחרים לגלגל אותו לסכום המשכנתא הכולל שלהם.

במה ביטוח משכנתא FHA שונה מביטוח משכנתא פרטי?

העלות השנתית של ביטוח משכנתא של FHA משתנה בהתאם למקדמה המסופקת. החל מאפריל 2011, HUD שינתה את ביטוח המשכנתא של FHA ל 1.10%, כאשר מקדמה גדולה או שווה ל 5%. למי שיש לו פחות מ -5% מקדמה, נדרש לשלם דמי ביטוח של 1.15%. לכן, על בית של 250, 000 $ עם מינימום מקדמה של 8, 750 $ (3.5%), פרמיית הביטוח המשכנתא החודשית שלך תתבסס על סכום הלוואה של 241, 250 $, ויעלה 231.20 $ לחודש. יש לשלם סכום זה בתשלום המשכנתא החודשי.

לעומת זאת, PMI עשוי לעלות ככל 1.15% מיתרת ההלוואה לשנה, או 231.20 דולר לחודש בדוגמה זו, תלוי בציון האשראי שלנו. ההבדל טמון בדרישות. PMI דורש מכם להיות בעלי דירוג אשראי מעולה של מעל 720 בכדי לקבל שיעור של כ 1.15% n בהתאם לשער החודשי ו- PMINU החודשיים הניתנים מ- PMI במאי 2011. אם ציון האשראי שלכם נמוך יותר, תידרשו להציג מקדמה גדולה יותר לפני שהם מציעים לך כל סוג של ביטוח. ביטוח המשכנתא של FHA מחייב רק ציון אשראי מינימלי של 580 כדי להיות זכאי לתשלום מקדמה של 3.5%, אך מרבית המלווים דורשים ציון אשראי של 620-640, שעדיין מאפשרים לך לקנות בית מוקדם יותר. לפיכך, אם צריך שיהיה לך ביטוח משכנתא, ביטוח המשכנתא של FHA יכול להיות פחות משני הרעות. על פי החקיקה הפדרלית משנת 2011, דמי ביטוח המשכנתא ניתנים לניכוי מס, כך שבין אם יש לך ביטוח משכנתא רגיל של PMI או FHA, ניכוי המס יכול לרכך את המכה, אך בדוק עם רואה החשבון שלך כדי לראות אם אתה עומד בדרישות הראויות לקבלת ניכוי מס זה. (קרא 6 סיבות להימנע מביטוח משכנתא פרטי כדי ללמוד יותר על הסיבות שביטוח ה- FHA הוא המיעוט ברעות אלה).

יתרון שיש לפעמים ל- PMI על פני ביטוח המשכנתא של FHA הוא שלא כל המלווים דורשים תשלום ביטוח משכנתא מלפנים כמו UFMI של ה- FHA.

מי חייב לבצע ביטוח משכנתא של FHA ולכמה זמן?

החל מפברואר 2011, כשתקבלו הלוואת FHA, תוכלו להכניס עד 3.5%. אבל, ממש כמו בהלוואות קונבנציונאליות, בתמורה לזכות להניח כל כך מעט כסף, תצטרך לשלם ביטוח משכנתא עד שיחס ההלוואה לערך שלך יהיה גבוה מספיק - או במילים אחרות, עד שתשלם סכום מסוים של ההלוואה. אתה גם נדרש לשלם דמי ביטוח גבוהים יותר. כאשר ההון העצמי שלך מספיק גבוה (22% במקרה של הלוואה ל- FHA), המלווה הופך לדואג הרבה פחות שתתרחק מהבית, אם תתחיל להתקשות בתשלומים החודשיים שלך. על אותו בית של 250, 000 $, מהדוגמה הקודמת שלנו, כשקניתם אותו לראשונה ונדרשתם לקחת ביטוח משכנתא, ההפסד היחיד שלכם, אם הייתם מתרחקים מהבית, היה המקדמה של 8, 750 $ (3.5%). אמנם זה לא נתח קטן של שינוי, אבל זה הרבה פחות משמעותי מאשר להתרחק מ- 55, 000 $ (או 22% מהעלות הכוללת).

על פי ה- HUD, בעלי הלוואות מעל 15 שנה נדרשים לשלם חודשי ביטוח משכנתא למשך חמש שנים, ויש להם יחס הלוואה לערך של 78% (כלומר שילמת 22% מקרן ההלוואה, כולל מקדמה מקורית), לפני שביטוח כבר לא נחוץ. אם יש לך הלוואה עם פחות מ -15 שנים, הדרישה היחידה היא יחס ההלוואה לערך של 78%. (למידע נוסף קרא את כיבוש חישוב ה- LTV .)

כיצד תוכלו להימנע או להיפטר מביטוח המשכנתא של FHA?

מכיוון שביטוח המשכנתא של FHA מוסיף הוצאה משמעותית לעלות בעלות הבית, אתה בטח תוהה אם יש משהו שאתה יכול לעשות כדי להפחית או להימנע ממנו, ובאיזו נקודה מותר לך להיפטר ממנו.

הדרך הקלה ביותר להימנע מביטוח משכנתא היא כמובן להוריד 20%. אתה יכול לעשות זאת על ידי המתנה לרכישה עד שיהיה לך יותר חיסכון, או במקרים מסוימים, על ידי רכישת נכס פחות יקר, שבו אתה יכול להרשות לעצמך להניח 20%. כמובן, באופן מציאותי, אם אתה מסתכל על הלוואה של FHA עם ירידה של 3.5%, אתה כנראה הולך בקו דק בין היכולת להרשות לעצמך משכנתא בכלל, לבין הצורך להמשיך לשכור.

אם מחירי הבתים מעריכים, באופן משמעותי, לאחר הרכישה, יתכן שתוכלו לממן מחדש את הדרך החוצה מ- PMI. כדי שזה יעבוד, הערך של הבית שלך יצטרך להיות מוערך מספיק בכדי להעניק לך 22% הון עצמי בבית.

מלווים מסוימים עשויים להציע תוכניות הלוואה מיוחדות שאינן דורשות תשלום דמי ביטוח חודשיים למשכנתא, על אף מתן אפשרות למקדמה נמוכה. הלוואות Quicken, למשל, כוללות תוכנית הנקראת "PMI באסטר" עבור לווים שיכולים להכניס לפחות 5%. עם זאת, לווים צריכים לצפות כי בעוד שמלווים המציעים תוכניות הדומות לתכנית זו אולי לא ידרשו PMI מסורתי, הם יפיצו את הסיכון המוגבר להלוואות אליכם בדרך אחרת, כמו למשל להציע לכם ריבית גבוהה יותר. אכן, זה המקרה לגבי מוצר הלוואות PMI באסטר, המפרסם "תשלום נמוך יותר על ידי ביטול ה- PMI המסורתי עם ביטוח המשכנתא בתשלום המלווה. LPMI יכול להיות מובנה בשיעור המשכנתא שלך."

אם כל השאר נכשל, יום אחד תגיע ליחס הלוואה לערך של 78% פשוט על ידי ביצוע תשלומי המשכנתא החודשיים. ברכישת הבית של 250, 000 דולר שעסקנו במאמר זה, היית מגיע ל 22% - הון עצמי לאחר 11 שנים ותשעה חודשים. משמעות הדבר שתשלם סכום כולל של 32, 599.20 $ (141 x 231.20 $ = 32, 599.20 $) דמי ביטוח חודשיים למשכנתא עד שתוכל לבטל את הביטוח.

הערה: המלווה שלך אמור להפיל ביטוח משכנתא באופן אוטומטי כשאתה מגיע לנקודה זו בהלוואת FHA.

האם זה שווה את זה?

כשאתה שוקל הלוואה למקדמה נמוכה, חשוב אם העלות הנוספת של ביטוח המשכנתא מלפנים ושל דמי ביטוח המשכנתא החודשיים שווה לך להשיג בית מוקדם יותר. קשה לחשב אם תנצח או תפסיד כלכלית, בטווח הרחוק בהסדר זה, מכיוון שאתה לא יכול לחזות מה יהיו שיעורי הערכת הדיור בין הזמן בו יש לך 3.5% למקם לזמן שיש לך 20% להניח. אתה גם לא יכול לחזות, במדויק, כמה שנים ייקח לך לחסוך את 16.5% הנוספים, מכיוון שההכנסות וההוצאות יכולות להשתנות, לטוב ולרע, בדרכים שאיש אינו יכול לחזות מראש. מסיבות אלה יתכן והכי טוב להחליט על בסיס פסיכולוגי האם אתה מרגיש בנוח עם תשלום הכסף הנוסף הדרוש לביטוח משכנתא על מנת שיהיה לך מקום להתקשר משלך.

לקריאה נוספת בנושא רכישת הבית הראשון, הקפד לקרוא יסודות מימון עבור רוכשי בית בפעם הראשונה .