מהי הלוואת ג'מבו?
הלוואת ג'מבו, המכונה גם משכנתא לג'מבו, היא סוג של מימון החורג מהמגבלות שקבעה סוכנות הכספים הפדרלית לדיור (FHFA). שלא כמו משכנתא רגילה, הלוואת ג'מבו אינה זכאית לרכישה, להבטיח או לאיגוח של פאני מיי או פרדי מק. משכנתאות ג'מבו מיועדות למימון נכסי יוקרה ובתים בשווקי נדל"ן מקומיים תחרותיים במיוחד. ישנן דרישות חיתום ייחודיות והשלכות מס. משכנתאות מסוג זה צברו משיכה כאשר שוק הדיור ממשיך להתאושש בעקבות המיתון הגדול.
שווי משכנתא ג'מבו משתנה בהתאם למדינה - ואפילו מחוז. ה- FHFA קובע על בסיס שנתי את גודל מגבלת ההלוואות התואמות עבור אזורים שונים, אם כי הוא משתנה לעיתים רחוקות. נכון לשנת 2019, הגבול נקבע על 484, 350 דולר לרוב המדינה. זה הוגדל מ- 453, 100 דולר בשנת 2018. עבור מחוזות בעלי ערכים ביתיים גבוהים יותר, מגבלת קו הבסיס נקבעת על 726, 525 דולר, או 150% מתוך 484, 350 דולר.
ל- FHFA מערך הוראות שונה עבור אזורים מחוץ לארצות הברית היבשתית לחישובי גבול הלוואות. כתוצאה מכך, גבול הבסיס של הלוואת ג'מבו באלסקה, גואם, הוואי ואיי הבתולה של ארה"ב החל משנת 2019 הוא גם 726, 525 דולר. סכום זה עשוי למעשה להיות אפילו גבוה יותר במחוזות שיש להם ערכים ביתיים גבוהים יותר.
איך עובד הלוואת ג'מבו
ממש כמו משכנתא מסורתית, דרישות המינימום לג'מבו התחמקו יותר ויותר מאז 2008. כדי לקבל אישור, תצטרך ציון אשראי מהמם - 700 ומעלה - ויחס נמוך מאוד לחובות הכנסה (DTI). ה- DTI צריך להיות מתחת ל 43% ורצוי להיות קרוב יותר ל 36%. למרות שמדובר במשכנתאות שאינן עומדות בקנה אחד, ג'ומבוס עדיין חייב להיות תחת ההנחיות של מה שהלשכה להגנת הכספים של הצרכן רואה ב"משכנתא מוסמכת "- מערכת הלוואות עם תנאים וכללים סטנדרטיים, כמו ה- DTI של 43%.
תצטרך להוכיח שיש בידך מזומן נגיש בכיסוי התשלומים שלך, שעלולים להיות גבוהים מאוד אם תבחר למשכנתא רגילה למשך 30 שנה. רמות הכנסה ועתודות ספציפיות תלויות בגודל ההלוואה הכוללת, אך כל הלווים זקוקים ל 30 יום של גמלים לשלם וטפסים מס W2 שנמשכים שנתיים אחורה. אם אתה עצמאי, דרישות ההכנסה גדולות יותר: שנתיים של החזרי מס ולפחות 60 יום של דוחות בנק שוטפים. הלווה זקוק גם לנכסים נזילים ניתנים להוכחה בכדי לזכות ולעתודות מזומנים השווים לחצי שנה מתשלומי המשכנתא. וכל הפונים צריכים להציג תיעוד נאות לגבי כל ההלוואות האחרות המוחזקות והוכחת בעלות על נכסים לא נזילים (כמו נדל"ן אחר).
Takeaways מפתח
- הלוואת ג'מבו היא סוג של מימון החורג מהמגבלות שנקבעו על ידי סוכנות הכספים הפדרלית לדיור ולא ניתן לרכוש, להבטיח או לאתחל על ידי פאני מיי או פרדי מק. בעלי בתים חייבים לעבור דרישות אשראי קפדניות יותר מאלו המבקשים לקבל הלוואה קונבנציונלית. אישור דורש ציון אשראי מהמם ויחס חוב מאוד להכנסה נמוך מאוד. אפריל הממוצע של משכנתא ג'מבו לרוב משווה למשכנתא המקובלת, בעוד המקדמות הן בערך 10% עד 15% ממחיר הרכישה הכולל.
שיעורי הלוואת ג'מבו
בעוד שמשכנתאות ג'מבו נהגו לשאת ריביות גבוהות יותר משכנתא רגילה, הפער נסגר בשנים האחרונות. כיום, שיעור האחוז השנתי הממוצע (APR) למשכנתא בג'מבו הוא לרוב משכנתא רגילה - ובמקרים מסוימים, למעשה נמוך יותר. החל ממרץ 2019, וולס פארגו, למשל, גבה אפריל בשיעור של 4.092% על הלוואה תואמת לתקופה קבועה של 30 שנה ו -3.779% באותה תקופה בהלוואת ג'מבו.
למרות שהמפעלים בחסות הממשלה אינם יכולים לטפל בהם, הלוואות ג'מבו מאוגדות לרוב על ידי מוסדות פיננסיים אחרים; מאחר וניירות ערך אלה נושאים סיכון רב יותר, הם נסחרים בפרמיית תשואה למשכנתאות מאוגדות קונבנציונאליות. עם זאת, התפשטות זו הופחתה עם הריבית של ההלוואות עצמן.
מקדמה בהלוואת ג'מבו
למרבה המזל, דרישות המקדמה השתנו במהלך אותה תקופה. בעבר, המלווים בג'מבו לעיתים קרובות דרשו מרוכשי בתים להשלים 30% ממחיר הרכישה של המגורים (לעומת 20% למשכנתא המקובלת). כעת, הנתון הזה צנח עד 10% -15%. כמו בכל משכנתא, יכולים להיות יתרונות שונים לביצוע מקדמה גבוהה יותר - ביניהם, כדי למנוע את העלות של המלווים הפרטיים לביטוח המשכנתא הנדרשים למקדמות מתחת ל 20%.
מי צריך להוציא הלוואת ג'מבו?
כמה אתה יכול בסופו של דבר ללוות תלוי כמובן בנכסים שלך, בניקוד האשראי שלך ובשווי הנכס שאתה מעוניין לקנות. משכנתאות אלה נחשבות המתאימות ביותר לקטע של בעלי הכנסה גבוהה שמרוויחים בין 250, 000 ל 500, 000 $ בשנה. פלח זה ידוע בשם HENRY, ראשי תיבות של בעלי פרנסה גבוהה, שעדיין לא עשירים. בעיקרון, מדובר באנשים שבדרך כלל מרוויחים הרבה כסף אך אין להם מיליונים במזומן נוסף או נכסים אחרים שנצברו - עדיין.
בעוד שאדם במקטע HENRY אולי לא צבר את העושר לרכוש בית חדש ויקר במזומן, לאנשים כאלה בעלי הכנסה גבוהה בדרך כלל יש ציוני אשראי טובים יותר והיסטוריות אשראי מורכבות יותר מאשר רוכש הדירות הממוצע שמחפש הלוואת משכנתא רגילה עבור סכום נמוך יותר. הם נוטים גם לחשבונות פרישה מבוססים יותר. לעתים קרובות הם תורמים במשך תקופה ארוכה יותר מאשר בעלי הכנסה נמוכה יותר.
אל תצפו להפסקת מס גדולה על הלוואת ג'מבו. הסכום לניכוי ריבית המשכנתא מוגבל ל 750, 000 $ לחובות משכנתא חדשים.
אלה הם רק סוגים של אנשים שמוסדות אוהבים להירשם למוצרים לטווח הארוך, בין היתר מכיוון שלעתים קרובות הם זקוקים לשירותי ניהול עושר נוספים. בנוסף, זה יותר פרקטי לבנק לנהל משכנתא יחידה בשווי מיליון דולר מאשר 10 הלוואות בשווי של 200, 000 דולר לחתיכה.
שיקולים מיוחדים להלוואת ג'מבו
רק בגלל שאתה רשאי להיות זכאי לאחת ההלוואות הללו לא אומר שאתה צריך להוציא הלוואה. אתה בהחלט לא אמור אם אתה סומך על כך שיספק לך הפרת מס משמעותית, למשל.
אתה בטח מודע לכך שאתה יכול לנכות את הריבית המשכנתא ששילמת עבור כל שנה נתונה מהמסים שלך, ולספק לך פירוט הניכויים שלך. אך ככל הנראה לא היית צריך לדאוג למכסה שהמס הכנסה מציב בניכוי זה - מכסה שהורדה בחוק חוק קיצוץ המס והמשרות. כל מי שקיבל משכנתא ב- 14 בדצמבר 2017, או קודם לכן, יכול לנכות ריבית בחוב של עד מיליון דולר, שזה סכום הכובע הישן. אך לרכישות בתים שבוצעו לאחר ה- 14 בדצמבר 2017, אתה יכול רק לנכות את הריבית בסכום של עד 750, 000 $ בחובות משכנתא. אם המשכנתא שלך גדולה יותר, אינך מקבל את הניכוי המלא. אם אתה מתכנן לקחת משכנתא בג'מבו בסך 2 מיליון דולר שצוברת ריבית של 80, 000 $ בשנה, למשל, אתה יכול רק לנכות 30, 000 $ - הריבית על 750, 000 $ הראשונים למשכנתא שלך. למעשה אתה מקבל הפרת מס רק על 37.5% מריבית המשכנתא.
המשמעות היא שעליכם לשאול בזהירות ולכתוש את המספרים בזהירות כדי לראות מה באמת תוכלו להרשות לעצמכם ואילו סוגים של הטבות מס תקבלו. כאשר ניכוי המס המקומי והמדיני מוגבל ל 10, 000 $ לשנה, בשל אותה מס מיסוי, גם נכס בעל מיסוי גבוה יעלה לך יותר בבעלותך. אסטרטגיה אחת נוספת: השווה תנאים כדי לראות אם הלוואת הלוואה תואמת קטנה יותר, בתוספת הלוואה שנייה, במקום ג'מבו גדול אחד, עשויה להועיל לטובת הכספים שלך בטווח הארוך. (לקריאה קשורה ראו "הבנת ג'מבו לעומת משכנתאות קונבנציונליות")
