מה זה כובע חיים
מכסה לכל החיים היא ריבית הגבול העליונה המרבית המותרת במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM). הכובע חל על חיי המשכנתא. כובע לכל החיים, או כובע חיים, אומר ללווה את הריבית המרבית שהם יכולים לשלם במהלך חיי ההלוואה.
כמוסות חיים מגבילות את הסיכונים להעלאת ריבית משמעותית לאורך חיי המשכנתא. כמוסות ראשוניות ותקופתיות מגבילות את הסכום שבאמצעותו יכול ריבית ARM להעלות בכל תאריך התאמת ריבית בודד.
פורץ כובע לכל החיים
ניסוח הערך של מכסה לכל החיים הוא כאחוז העלייה משיעור הריבית הראשוני. לדוגמה, אם לתקופה קבועה ARM יש ריבית קבועה ראשונית של 5 אחוזים וכובע חיים של 5 אחוזים, הריבית המרבית המותרת היא 10 אחוזים. מכסי חיים הם חלק ממבנה שווי הריבית של המשכנתא של ARM ועשויים ללבוש מספר צורות. למלווים יש את הגמישות להתאים אישית את מגבלת הריבית, ההתחלה, התקופתית והחיים.
בעוד שכובע חיים הוא מספר מכריע להבנה, זהו רק אחת מהנתונים שקובעים את המבנה במשכנתא בריבית מתכווננת. תנאים משמעותיים אחרים שללווה לדעת כוללים:
- ריבית התחלתית היא שיעור מבוא על הלוואה מתכווננת או משתנה, בדרך כלל מתחת לריבית הרווחת שנשארת קבועה למשך שישה חודשים עד 10 שנים. מכסת שיעורי ההתאמה הראשונית היא הסכום המרבי שהשער יכול לעבור בתאריך ההתאמה המתוכנן הראשון. שיעור התאמה תקופתי הוא התאמה מקסימאלית המותרת במהלך מרווח התאמה אחד של הלוואת ריבית מתכווננת. רצפת הריבית היא השיעור המוסכם בטווח השיעורים הנמוך יותר הקשורים למוצר הלוואות בריבית משתנה. תקרת ריבית הדומה ל לפעמים מכונים כובעי חיים. עם זאת, תקרת ריבית מתבטאת בדרך כלל כערך אחוז מוחלט. לדוגמא, התנאים החוזיים של המשכנתא עשויים לציין כי הריבית המקסימאלית לעולם לא תעלה על 15%.
התנאים של ARM צוינו כולם בתיאור ה- ARM. לדוגמא, ARM 5/1 דורש ריבית קבועה למשך חמש שנים ואחריה ריבית משתנה אשר מתאפסת כל 12 חודשים. במוצר משכנתא זה, הלווים יכולים לעתים קרובות לבחור בין מבנה שווי 2-2-6 או מבנה שווי ריבית 5-2-5. בציטוטים אלה המספר הראשון מתייחס למכסת העלייה הראשונה, המספר השני הוא תקופת עלייה מצטברת של 12 חודשים תקופתית, והמספר השלישי הוא מכסה לכל החיים המגדירה את תקרת הריבית המרבית.
הבנת מונחים ומושגים אלה פירושה שהלווה יכול לחשב את סכום הדולר של התשלום החודשי אם ה- ARM פוגע בכובע החיים.
שימוש בכובע חיים כדי לקבל החלטות
מכיוון שמשכנתא בשיעור מתכוונן נוקטת בנוסחה שנקבעה, הלווים יכולים להבין את ההשלכות של אורכי זמן שונים על התעריף ההתחלתי והתאמות תקופתיות, כמו גם את ההשפעה של שינויים ושערי שערים משתנים. הבנת כובע החיים מסייעת לקונה לדעת את הסכום המקסימלי לתשלום החודשי שיכול להידרש. הכרת סכום התשלום החודשי עשוי לעזור להם לקבוע אם סוג משכנתא זה מתאים להם. אם מכסה לכל החיים מציב את התשלומים החודשיים מהישג ידם של הלווה, המשכנתא הספציפית הזו אינה ההלוואה הנכונה של אותו קונה לקחת.
הבנת מכסה החיים כוללת את האסטרטגיה בה לווה משתמש בכדי לממן רכישת נדל"ן. מכיוון שריבית התחלה עבור ARMs בדרך כלל נמוכה יותר משיעורי המשכנתא בריבית קבועה (FRM), מה שגורם ללווים לבחור את ה- ARM. אם מכסה החיים לכל חיי ARM גבוה מכפי שהלווה מעוניין לשלם מדי חודש, הלווה רשאי להחליט לממן מחדש את המשכנתא לפני שתתקיים תקופת העלאת הריבית הראשונית. בדרך זו הם יכולים להשיג את השיעור ההתחלתי הנמוך יותר אך לעבור למשכנתא חדשה לפני שתחול התעריפים הגבוהים יותר.
