משקיעי נדל"ן נרגשים רבים חושבים שהם יכולים להתעשר על ידי שימוש בהלוואה בנקאית לרכישה ושדרוג מקבצים מקומיים. אמנם השקעה בנדל"ן עשויה להיות טובה יותר מאשר השקעה בשוק המניות - מכיוון שקיומם של שוקי נדל"ן מקומיים קטנים יוצרים יעילות שהמשקיעים יכולים לנצל - תצטרך רמת הבנה מתקדמת יותר בכדי להרוויח כסף בנדל"ן למגורים. כדי לעבור בין שיפוצניק לטייקון נדל"ן, עליכם להבין את השוק, כמו גם את שלושת המרכיבים העיקריים של רווחי נדל"ן חזקים.
חפש שוק לאומי בריא
בעוד שמשקיעי נדל"ן מנוסים ומדהימים עשויים להיות מסוגלים להרוויח קצת כסף בסביבת נדל"ן חלשה ברחבי הארץ, הסיכויים הם נגדם; הסיכויים להצלחה עבור משקיעים חדשים יותר בשוק כזה גרועים עוד יותר. עליית הריבית יכולה לזרוק הרבה מים קרים בשוק הנדל"ן הלוהט אחרת, מכיוון שמי שרכש נדל"ן עם משכנתא בריבית מתכווננת צריך לשלם יותר כדי לשמור עליו, ולא כולם יכולים להרשות זאת לעצמם. זה מוביל לצמצום הביקוש לנדל"ן, והמחירים נופלים בהתאם.
לפיכך, כאשר מתחילים לבנות את תיק הנדל"ן שלך, הזמן האידיאלי הוא בסביבת ירידת ריבית. באופן כללי, לא רק שההלוואה שלך תהיה פחות יקרה, אלא שבמחסור במצוק אשראי רגעי, סביר להניח כי הביקוש יהיה גבוה יותר, מה שניתן לעמוד מול ניהול הון טוב.
תכונה נחשקת נוספת היא תוצר מקומי גולמי בריא (תוצר), שכן נתון זה באמת מדבר לבריאות הכללית של המערכת הכלכלית התומכת בשוק הנדל"ן. בזמני תוצר בריא, כמו צמיחה של מעל 3% בשנה, נדיר לראות חולשות נדל"ן משמעותיות.
לבסוף, נתוני שיעורי האבטלה הם לרוב המדד המוביל לרכות השוק. אם אנשים רואים סיכויים מעטים להכנסות במקום בו הם גרים, הם עוברים דירה. בתורו, זה מצמצם מאוד את הערכת מחיר הבית (HPA).
בחר מיקום ספציפי
נתוני האבטלה המקומית מעידים לרוב על נתוני הדיור. המשקיע החכם מבקש להשקיע בעיר המציגה מגמות אבטלה בריאות ונתוני HPA חזקים יחסית. יש לקוות שזו עיר בה אתה גר, ולכן יש לך יכולת אחיזה חזקה בשטויות השוק המקומי - ובכך תוכל לנהל בקלות את הנכס. עם זאת, עם בקרות לניהול קול, ניתן יהיה להשקיע בהצלחה במיקומים אחרים שבהם קיימים שותפים לניהול איכות.
מצא את נקודת ההזרקה האורבנית
לאחר שמצאת את העיר האידיאלית להשקעה הרצויה לך, חפש את נקודה חמה עירונית. אם אתה רואה את העיר מתרחבת, ויכולה לסבול סיכון מסוים, השקיע בנדל"ן על המערכת. עם זאת, אם השוק נראה מבשר רעות או מעורפל, היצמד לטבעות הפנימיות, כדי שיהיה מאגר כנגד התפשטות עירונית הפוכה.
שלטי אזהרה המראים לך להתרחק מהיקף כוללים שינויים באבטלה מהותית ו / או האטה בצמיחה הכלכלית באזור המקומי. אתה יכול גם להסתכל על הבריאות העסקית הבסיסית של המעסיקים הגדולים באזור. אם הוא חלש, סביר להניח שפיטורים יבואו, מה שעלול להתחיל לדכא את ערכי הנדל"ן בגלל התשה שולית של היצע העבודה. אם הבריאות העסקית של המעסיקים הגדולים באזור היא חזקה, ההפך הוא הנכון.
ערכי הנדל"ן יכולים להשתנות באופן נרחב בתוך מטרופולין. לדוגמה, אם ה- HPA הממוצע בעיר הוא 5%, יתכן שהוא 2% במרכז העיר, 6% בזירת הפרברים הראשונה ו -10% בזירה הפרברית השנייה. הטבעת השלישית תהיה ככל הנראה אדמות חקלאיות עם פוטנציאל HPA צנוע. שימו לב לתופעה כאן: הערכת הנדל"ן הכי נדיבה שלך תתרחש בזירה החיצונית הסמוכה לאדמות החקלאיות, מכיוון שזהו הקפה החיצוני של העיר. מינוף מיקום זה ניתן לניצול על ידי בעלות על היתרון בשווקי הצמיחה. באופן הגיוני, בשוק מטה הייתם רוצים להיות בבסיסו. כאן עלול להתרחש הפחת הנמוך ביותר, מכיוון ששווקי דיור מלאים הופכים את זה למקום הפחות סביר לשיבוש האיזון בין היצע וביקוש.
הבנת הסיכון בהשקעה באזורים שונים בעיר דומה מאוד להבנת ההתנהלות של מכשירים פיננסיים בדרך כלל. חשבו על האזור העירוני של העיר כאיגרות חוב בדרגת השקעה, הטבעת הפרברית הראשונה כמניות והטבעת החיצונית כנגזרות. הבנה היכן מתרחשת התנפחות התפשטות העירונית בעיר יכולה לחזק את ההחזרות על הצד הפוך, או להגן על ההשקעה על החיסרון.
לשם הכיף, הבה נקלף את הבצל שכבה אחת נוספת, כדי למצוא את האזורים החמים ביותר. נניח שאתה מחליט להשקיע באזור ההיקפי, מכיוון שאתה רואה צמיחה כלכלית וביקוש גדל והולך של עבודה באזור. אתה יכול לנסות לחזות את המיקום של פנסי העצירה. כאן ייבנו נכסים מסחריים עתידיים, כמו קניוני רצועות פרבריות; כאשר פיתוח הנדל"ן למגורים ממלא את קניוני הרצועות העתידיים הללו, סביר להניח כי ערכי הנכסים יקפצו משמעותית ביחס לתשואות הנדל"ן הממוצעות.
בשורה התחתונה
ההזדמנות לשיעורי תשואה מעל לממוצע נראית גדולה יותר בתחום הנדל"ן מאשר בתחום המכשירים הפיננסיים, מכיוון שיש פחות עיניים שמסתכלות על יחידות לא הומוגניות. הכרת השוק המקומי מייצרת גם יתרון השקעה. אסטרטגיה ארוכת טווח או קנייה והחזקה טובה יותר אם יש לך הון מספיק והזדמנויות מוגבלות, ואילו אסטרטגיה לטווח קצר או הפוך תהיה הגיונית יותר אם יש לך הון מוגבל ותובנה אדירה על הנקודות המתוקות. ללא קשר למסגרת הזמן שלך, עליך תחילה לחפש שוק לאומי חזק, ואז אזור בו נתונים מתוקשרים מראים הזדמנות HPA הגונה. לבסוף, שחקו במתחם התפשטות העירוני אם אתם מאמינים שהאזור צומח, או התרחקו ממנו אם אתם רואים שהוא מתכווץ. הבנת נקודות מפתח אלה יכולה לעזור למקסם את הערך של כל תיק נדל"ן.
