הגדרת מדד המשכנתא
מדד משכנתא הוא ריבית המידה שעליה מבוססת על ריבית צמוד המשכנתא. ריבית משכנתא בריבית מתכווננת, המכונה ריבית צמודה במלואה, מורכבת מערך מדד בתוספת מרווח. השוליים נוטים להיות קבועים, אך ערך המדד משתנה. כמה שיעורי ריבית מדד משמשים למדדי משכנתא.
שובר מדד משכנתא
כמה מדדי משכנתא נפוצים כוללים: שער הלוואות פריים, שווי האוצר קבוע לפדיון קבוע לשנה (CMT), שווי הליברור למשך חודש, שישה חודשים ו 12 חודשים, וכן מדד ה- MTA שהוא 12 חודשים. ממוצע נע של מדד ה- CMT לשנה.
המדד אליו נקשרת משכנתא בריבית מתכווננת הוא גורם חשוב בבחירת המשכנתא. לדוגמה, אם לווה מאמין כי הריבית עתידה לעלות בעתיד, מדד ה- MTA יהיה בחירה כלכלית יותר ממדד ה- LIBOR לחודש מכיוון שהחישוב הממוצע הנע של מדד ה- MTA יוצר אפקט פיגור.
דרכים שמדד משכנתא משפיע על תחרות בהלוואות
הבחירה במדד המשכנתא יכולה להשפיע על מה שמלווה מחייב את הלווה כאשר משכנתא מוערכת במרווחי זמן קבועים. המשכנתא תפרט מתי יתאימו ההתאמות לריבית, שיכולות להיות בפרקי זמן של שישה חודשים, שנה או שנתיים, למשל. באותה עת, המלווה יבצע חישוב מחדש של הריבית תוך שימוש במדד ובמרווח לקביעת הנתון החדש.
לכל מדד מאפיינים משלו המייחדים אותו. לדוגמה, שיעור ההלוואות העיקרי מתמקד בארצות הברית כשוק שקשר את מערכת הבנקאות של המדינה. זהו ריבית לטווח קצר שרואה שימוש נפוץ בכל סוגי המלווים, כולל איגודי אשראי, בנקים ומוסדות אחרים. שיעור הפריים משמש בדרך כלל לתמחור הלוואות לטווח קצר ובינוני, או להתאמות במרווחי זמן קבועים של הלוואות לזמן ארוך. מדד זה עקבי בכל רחבי הארץ כדי לאפשר השוואה בין הלוואות ללא קשר למקום בו הן מוצעות.
למשל, ריבית הפריים תהיה זהה בקליפורניה או מיין, מה שהופך את ההיבטים הספציפיים של המשכנתא לגורמים המכריעים בקביעת אם הלוואה תחרותית או לא. השוליים בהלוואה והאם הריבית נקבעת מתחת לריבית הפריים הופכים להיות מרכיבים בהשוואה בין הצעות הלוואה. לווה שיש לו אשראי מצוין עשוי להציע לו משכנתא עם ריבית נמוכה בהרבה ממדד הפריים, מה שיכול להרגיע את הלקוח שההלוואה תחרותית.
