מה זה DownREIT?
DownREIT הוא מאמץ משותף בין בעל נדל"ן לבין נאמן השקעות נדל"ן (REIT) לצורך רכישת ובקרה על נדל"ן.
Takeaways מפתח
- DownREIT הוא הסכם שותפות בין REIT ובעל נדל"ן המאפשר דחיית מס על מכירת נדל"ן מוערך. ישנם שני סוגים של DownREITs. הסוג הראשון כרוך מוגבלת ללא תרומות הון של REIT בעוד שהסוג השני כרוך בתרומת הון משמעותית על ידי REITs.DownREIT מורכבים יותר בהשוואה ל- UPREIT ויכולים להיות בעלי השלכות מס, אם היחידה ההפעלה נחשבת לביטחון על ידי מס הכנסה.
הבנת DownREIT
DownREIT כרוך בהסדר שותפות בין בעל נדל"ן לבין (REIT) המסייע לבעל הנדל"ן לדחות מס רווחי הון על מכירת נדל"ן מוערך. ה- UPREIT הומצא לאחר מיתון הנדל"ן בשנות התשעים כדי להקל על השקעת הון לענף הנדל"ן. DownREIT התפתח מתוך UPREIT.
בעלי נדל"ן התורמים נכסים ל- DownREITs מקבלים יחידות תפעול בשותפות. יש לבנות את גוף השותפות הזה ואת קשריו של בעל הנכס אליו בדרכים שונות ומגוונות, בהתאם למבנה ה- REIT וכל UPREIT שעשוי להתקיים. ב- DownREIT, ה- REIT צריכה להסכים להסכם קיפאון או נעילה למכירת נכסים שתרמו.
ישנם שני סוגים של קטגוריות שותפות של DownREIT. בסוג השותפות הראשון, REIT מספקת מוגבלת ללא הון ושותפים מוגבלים מקבלים העדפות על חלוקת מזומנים תפעוליים בסכום השווה לדיבידנדים למניה של REIT. הקטגוריה השנייה של REIT כוללת תרומה של הון משמעותי על ידי ה- REIT. השותף הכללי מקבל חלוקה שווה להחזר ההון.
DownREIT בהשוואה ל- UPREIT
ה- DownREIT נמצא בשימוש נרחב פחות מ- UPREIT מכיוון שהוא מסובך יותר ואולי אין לו יתרונות מס זהים ל- UPREIT. תרומת נכס ל- DownREIT היא עסקה מורכבת הדורשת הנחיות מיסוי והשקעות מקצועיות. אם העסקה אינה מובנית בזהירות יתרה, מס הכנסה יכול לשקול העברת רכוש ל- DownREIT בתמורה ליחידות תפעוליות כעסקה חייבת במס במסגרת הסוואה או כל שימוש נגד שימוש לרעה. מכאן ש- UPREIT עשוי להיות הבחירה ההגיונית יותר עבור בעל נכס שעיקר דאגתו לדחות את חבות מס הכנסה.
שלא כמו UPREITs, כאשר אין מדובר בבעלות על נדל"ן, DownREIT כרוך בבעלות על נדל"ן. חלק מהרכוש הזה הוא בבעלות על הסף, בעוד שחלקם עשויים להיות בבעלות באמצעות שותפויות מוגבלות עם מי שתרמו לו רכוש.
DownREIT יכולה להיות אופציה הגיונית אם בעל הנכס חושב שהנדל"ן שלו יעריך יותר מההחזקות האחרות של REIT, מכיוון שהוא שומר על אינטרס גדול יותר בנכס שתרם עם DownREIT מאשר עם UPREIT.
עם זאת, מכיוון שמבנה הבעלות על DownREIT מורכב יותר, המרת יחידות הפעלה למזומן דורשת חישובים מורכבים יותר. באופן דומה, UPREITs ו- DownREITs מתפקדים באופן שונה כהשקעות שכן הם מובנים בצורה שונה. באמצעות DownREIT, השותפות בין ה- REIT והמשקיע יכולה לבצע ביצועים שונים מהביצועים של REIT בכללותו.
DownREITs דומים ל- UPREITs, לעומת זאת, בערכם ככלי לתכנון עזבון. שניהם מגדילים את בסיס יחידות ההפעלה עם מות הבעלים, ומאפשרים העברת פטור ממס של נדל"ן מוערך ליורשים. לאחר מכן יורשים יכולים להמיר את יחידות הפעילות למניות REIT או למזומן מבלי לשלם מס.
דוגמה ל- DownREIT
קחו בחשבון תיק עבודות של חמישה נכסים בשווי של 100 מיליון דולר. לנכסים יש חוב השווה ל- 80 מיליון דולר בריבית של 8%. לשותפים המחזיקים בנכס יתרה מצטברת של חשבון הון של 5 מיליון דולר. ה- REIT נכנס לעסקה ומשלם 60 מיליון דולר מהחוב הקיים עבור הנכס ומחליף את יתרות חשבון ההון עבור שאר השותפים בחובות בשיעור של 7%. מניות מונפקות כיחידות תפעוליות עבור 20 מיליון הדולר הנותרים המוחזקים על ידי השותפים וה- REIT הופך להיות בעל הרוב ואילו השותפים הנותרים הופכים לרופאים רלוונטיים ו- LP.
