מקדמות הן בדרך כלל האלמנטים היקרים ביותר לרכישת בית חדשה. עלויות אלה מהכיס הן מציאות עבור רוב האנשים שכן מעט משכנתא זמינה ללא אחת. אבל זה לא תמיד היה המקרה. למעשה, משכנתא אפס-למטה או ללא-כסף הייתה זמינה לפני התמוספות המשכנתא הסאב-פריים של שנת 2008, אז ערכי הבית עלו במהירות והנחיות האשראי היו רפויות יותר.
כיום, הלוואות בית ללא מקדמה זמינות רק לבחירת אנשים שיכולים לתעד את ההכנסה הנאותה הדרושה להחזר הלוואות. רוכשי בתים כאלה חייבים גם להציג ציוני אשראי מינימליים של 620. המלווים הפרטיים עשויים לדרוש ציוני אשראי גבוהים אף יותר.
למרבה המזל, ישנן מספר תוכניות שחלק מבעלי הבית השואפים עשויים להיות זכאים להן. מאמר זה מפרט כמה מאפשרויות הלוואות פחות ידועות.
Takeaways מפתח
- מקדמות הן בדרך כלל האלמנטים היקרים ביותר לרכישת בית חדשה. עלויות אלה מהכיס הן בלתי נמנעות מכיוון שמעט משכנתא זמינה קיימת ללא הלוואה אחת. כיום, הלוואות בתים ללא מקדמה זמינות רק לבחירת אנשים שיכולים לתעד הכנסה נאותה הדרושה להחזר ההלוואה. קונים בתים כאלה חייבים גם להציג אשראי טוב, עם ציוני מינימום של 620. יש כמה תוכניות ללא תשלום מקדמות, שאנשים מסוימים עשויים להעפיל בהן.
הלוואות VA
משפחות צבאיות וותיקים עשויים להיות זכאים להלוואה של VA (לענייני ותיקים) המציעה 100% מימון. תוכנית ביטוח זו זמינה מאז מלחמת העולם השנייה, ומבטיחה הלוואות עד גבול מסוים - בדרך כלל 424, 100 דולר. לא רק שהלוואות אלו מוותרות על דרישת המקדמה, אלא ניתן לעטוף את ביטוח המשכנתא של 2.15 נקודות בהלוואה. כישורי ההלוואות משתנים ממלווה למלווה, אך בדרך כלל הם דורשים יחס חוב להכנסה של כ- 41%. מבקשי הלוואות VA חייבים להשיג תחילה תעודת זכאות (COE) ממרכז זכאות VA, על ידי הוכחת שירותם הצבאי.
הלוואות לדיור לפיתוח כפרי של USDA
קונים פוטנציאליים המתגוררים באזורים ייעודיים במדינה עשויים להיות זכאים להלוואת משרד החקלאות האמריקני (USDA) לפיתוח כפרי. אף על פי שאלו מיועדים לתושבי האזור המרוחק, יתכן ותושבים מסוימים המתגוררים קרוב יותר למרכזי העשרה זכאים לתכנית זו. (עיין בדף הזכאות של USDA עבור אזורים ייעודיים.)
בנוסף לעמידה בדרישות הזכאות למיקום, מבקשי ההלוואות של USDA חייבים לרדת מתחת לספי הכנסה מסוימים, מכיוון שתוכניות אלה מכוונות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית אשר נאבקים לחסוך במקדמות. ציוני אשראי מינימליים נדרשים נעים בין 600 ל -640, ודמי ערבות הלוואות מראש בגובה 3.5% מסכומי ההלוואה נדרשים, אולם הלווים יכולים לעטוף את העמלות הללו ליתרת ההלוואה, וכך להימנע מהצורך במזומן בסגירה.
הלוואות פדרליות של חיל הים
איחוד האשראי הפדרלי של חיל הים - הגדול במדינה בנכסים וחברות, מציע מימון של 100% לחברים מוסמכים הקונים בתים ראשוניים. הזכאות מוגבלת לאנשי צבא, עובדי משרד ההגנה האמריקני ובני משפחתם. תוכנית זו עם אפס למטה דומה לזו של VA אבל מתגאה בדמי מימון נמוכים יותר של 1.75%.
מתי אין משכנתא מקדמה רעיון טוב?
הלוואות ללא מקדמה הן אידיאליות עבור אנשים שצריכים לקנות בית חדש בדחיפות, אך אינם יכולים למנות את המזומנים הדרושים למקדמה. מעניין לציין כי שיעורי הריבית למשכנתא נמצאים כיום ברמות נמוכות היסטוריות. כתוצאה מכך, כמה מומחים פיננסיים מאמינים שעכשיו זהו זמן אידיאלי לנעול שיעורים אלה לפני שהם מתחילים לטפס.
מתי אין משכנתא במקדמה רעיון רע?
להורדת אפס כסף יש חסרונות. אם אתה מממן 100% מרכישת בית, אין לך הון בנכס - כלומר, אינך הבעלים של אף אחד מהם על הסף, כמו שהיית עושה אם היית משלם מקדמה. כתוצאה מכך, המלווים עשויים לתייג אותך כמלווה בסיכון גבוה, ולחייב אותך לאבטח ביטוח משכנתא פרטי (PMI) לפני שייפרשו מההלוואה. ביטוח זה, המגן על חברת המשכנתאות אם ברירת המחדל להלוואה, בדרך כלל עולה בין 0.5% עד 1% מכלל סכום ההלוואה, על בסיס שנתי. ובניגוד לתשלומי המשכנתא עצמם, ייתכן שהוצאה זו אינה ניתנת לניכוי מס.
לבסוף, משכנתא אפס מקדמה נושאת לרוב ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא מסורתית, מכיוון שמלווים בדרך כלל שומרים את התנאים הטובים ביותר עבור לווים שיכולים לשלם במזומן מראש. לדוגמה, בנק הרפובליקה של לואיוויל שבמדינת קייב מציע כיום משכנתא ללא מקדמה ללא PMI ומשכנתא לשיעור מתכוונן לשבע שנים (ARM), עם ריבית ראשונית של 4.729%. שיעור זה הוא כמעט נקודת אחוז מלאה יותר בשיעור המפורסם של וולס פארגו. התשלום החודשי בהלוואת בנק הרפובליקה יעמוד על 533 $ עבור כל 100, 000 $, אשר הושאלו, בשבע השנים הראשונות, שלאחריהן זמן הריבית מתכווננת פעם בשנה, על בסיס ריבית ה- LIBOR בתוספת מרווח של 2.75%.
אלטרנטיבות למשכנתא ללא מקדמה
ישנן אלטרנטיבות לתוכניות הלוואה ללא תשלום אפס למקדמה כגון:
הלוואות מקומיות: כמעט כל מדינה, מחוז ועירייה אמריקאיות מציעות איזושהי תוכנית תמריץ לקונה בית, המספקת סיוע למקדמה, סיוע בעלויות סגירה, הלוואות ביתיות בריבית נמוכה, או שילוב של האמור לעיל. רבים מוגבלים לקונים העומדים ברמות הכנסה מסוימות, וחלקם מוגבלים לרוכשי בית בפעם הראשונה. יתר על כן, חלק מהתכניות מספקות קבוצות של אנשי מקצוע, כמו מורים, אנשי רפואה או מגיבים ראשונים לחירום. אמנם לא כל התוכניות הללו יכולות לבטל את הצורך במקדמות, אך חלקן מציעות מענקים או הלוואות ללא ריבית המכסות את חלק המקדמה או את כולן.
תוכניות FHA: הלוואות אלה דורשות מקדמה של 3.5%, אולם הנחיות ה- FHA מאפשרות לממן את המקדמות במתנות כספיות מקרובי משפחה, ארוסים, עמותות או מקורות אחרים. כמו כן, ה- FHA מציע את הלוואת השכן הטוב בשכנות למורים, שוטרים ועובדי ציבור אחרים, שעשויים לקנות בית עם 100 דולר בלבד - לא ממש מימון של 100%, אבל קרוב מאוד.
משכנתאות עם חזיר-גב: אסטרטגיה זו כוללת לקיחת שתי הלוואות - האחת תמורת 80% ממחיר הרכישה של הבית, והשנייה עבור כמה שיותר מהיתר. לפני משבר המשכנתא בתת-פריים, פיצול של 80% / 20% היה נפוץ למדי. באקלים הקשה יותר של ימינו, המקסימום עשוי להיות תוכנית של 80% -15% -5%, שם אתה מממן 80% עם משכנתא ראשית, 15% עם משכנתא שנייה או הלוואה להון עצמי, ומשלם מקדמה של 5%.
המתן ושמור: דחיית החלום של בעלות על הבית עד שתוכל לבצע את המקדמה הרגילה היא אפשרות מעשית. חוץ מזה, זמן הקנייה עשוי להגיע מוקדם מכפי שאתה חושב, במיוחד אם יש לך כבר חסכון כלשהו. לדוגמה, ניתן למשוך עד 10, 000 דולר מ- IRA בגין הוצאות של קונה בית בפעם הראשונה - כולל מקדמות, מבלי שייקבע עונש משיכה מוקדם של 10%.
בשורה התחתונה
חלפו הימים שבהם כמעט כל אחד יכול להבטיח משכנתא קלה עם מעט כסף או ללא כסף. אבל יש תוכניות ציבוריות, ומעט מלווים פרטיים, שיכולים לעזור.
