מהי משכנתא קיזוז
משכנתא מקוזזת היא סוג של משכנתא שכוללת מיזוג משכנתא מסורתית עם חשבונות פיקדון אחד או יותר המוחזק בידי אותו מוסד פיננסי. יתרת החיסכון שנשמרת בחשבון עשויה לקזז את יתרת המשכנתא. המוסד הפיננסי יקבע הלוואה או מסגרת אשראי ראשונית, יחד עם ריבית לכל הכספים שהושאלו. חשבון החיסכון הוא בדרך כלל חשבון שאינו נושא ריבית, המאפשר לבנק להרוויח תשואה חיובית על יתרות המוחזקות בחשבון.
משכנתאות קיזוז הן סטנדרטיות במדינות זרות רבות, כמו בריטניה, אך כרגע אינן זכאיות לשימוש בארה"ב בגלל חוקי המס.
פורץ משכנתא מקוזזת
משכנתא מקוזזת היא אפשרות רצויה עבור אנשים שהם חוסכים חרוצים. חשבון החיסכון המקושר לא ירוויח ריבית במהלך חיי ההלוואה. עם זאת, לרוב חשבונות החיסכון הם בדרך כלל חשבונות בעלי הכנסות נמוכות שמשלמים רק 1 עד 3 אחוזים בשנה. ריבית המשכנתא גבוהה משמעותית מהשיעור שמשולם בחשבון החיסכון, כך שכל חיסכון שיש בו מהווה תועלת נטו ללווה. כמו כן, הריבית שניתנה על חשבון החיסכון הופכת לתשלומים בלתי חייבים במס למשכנתא.
חישוב הריבית הוא על יתרת השטר בניכוי סכום החיסכון המצטבר בחשבונות הפיקדון האחד או יותר. ללווה עדיין יש גישה לחשבון החיסכון שלהם. עם זאת, תשלום המשכנתא הבא יחושב על יתרת קרן גבוהה יותר אם הלווה מושך כספים מהחשבון. יותר מחשבון חיסכון אחד עשויים לקשר לחשבון המשכנתא שקוזז, ובני משפחה של הלווה יכולים לקשר את חשבונות החיסכון שלהם לחשבון המשכנתא כדי להפחית את סכום הקרן, וכך, את הריבית על היתרה שנותרה.
לדוגמא, למשפחת סמית יש משכנתא מקוזזת. הקרן עומדת על 225, 000 דולר עם ריבית של 5%, ולמשפחה 15, 000 דולר מוחזקים בחיסכון ללא משיכות במהלך החודש האחרון. חישוב הריבית נובע מיתרה של 210, 000 $ שהם קרן ההלוואה בניכוי יתרת חשבון החיסכון (225, 000 $ - 15, 000 $ = 210, 000 $).
היתרונות של משכנתא מקוזזת
משכנתא מקוזזת היא אפשרות אטרקטיבית להחזר הלוואת משכנתא בעיקר מכיוון שהלווה יכול לבצע תשלומים קטנים כדי לפרוע את הקרן במקום את הריבית. ככל שחלים יותר כספים על הקרן, יתרת ההלוואה מופחתת במהירות רבה יותר. אך מכיוון שתשלומים אלה הם לחשבון החיסכון של הלווה עצמו, הלווה עדיין משתמש בכספיו במידת הצורך. גמישות זו מעניקה ללווה את כל היתרונות של החזר המשכנתא במהירות, אך גם את היתרונות של חסכון בכסף בחשבון השקעה.
על ידי שמירה על אותו תשלום משכנתא חודשי, הלווה ישלם את קרן המשכנתא בפועל במהירות רבה יותר, מכיוון שחלק התשלום החודשי שיעבור לריבית יהיה קטן יותר, מאחר שהיתר יעבור למנהל.
