מהי טרום עיקול?
עיקול מקדים מתייחס למצב המשפטי בו נמצא נכס בשלבים המוקדמים של הוצאתו מחדש. הגעה למצב של טרפה מראש מתחילה כאשר המלווה מגיש הודעת ברירת מחדל על הנכס, אשר מודיעה לבעל הנכס כי המלווה ינקוט צעדים משפטיים לעיקול אם החוב לא ישולם.
בעל הנכס יכול לפרוע את החוב המוצלח בנקודה זו, היא יכולה להפוך את סטטוס ברירת המחדל על ידי ביצוע התשלומים המאוחרים כך שהבית כבר לא נמצא בעיקול קדם, או שתוכל למכור את הנכס לפני שהוא יעבור לעיקול.
החסרונות של קניית בית בעלמא
איך עובד טרום עיקול
כאשר רוכש בית לוקח הלוואה לרכישת נכס, הוא חותם על חוזה עם מוסד המלווה להחזר ההלוואה בתשלומים חודשיים. תשלומים חודשיים אלה מכסים חלק מתשלומי הקרן והריבית על המשכנתא. הוא אמר שהוא מחדל אם לא יצליח לבצע תשלומים במשך שלושה חודשים לפחות. טרום עיקול לא יכול להתחיל עד שהוא לפחות שלושה חודשים עבריין.
הוא יקבל הודעת ברירת מחדל, שגם היא תהא עניין של רשומה ציבורית. פעולה זו מתחילה בתהליך טרום העיקול.
תקופת העיקול שלפני העיקול יכולה להימשך בין שלושה לעשרה חודשים. בסוף מכירה זו מתקיימת מכירה פומבית או מכירת נאמנים.
שיקולים מיוחדים
בית טרפה טרומי שעולה למכירה מכונה בדרך כלל מכירה קצרה. המכירה יכולה להיות עסקה פרטית בין בעל הבית לקונה, אולם על אישור הצעת הקונה על ידי הבנק לפני שתוכל לסיים את המכירה. מחיר הרכישה עשוי להיות נמוך מיתרת ההלוואה המצטיינת, וזו הסיבה שאמרה שהמכירה היא "קצרה". עם זאת, לא כל המכירות הקצרות הינן עיקולים מוקדמים. בעלי בתים בוחרים לעיתים למכור את נכסיהם בכל דרך אפשרית לפני שהמחדל שלהם יגיע לשלב זה.
בית שעוקב מראש יכול להיבדק על ידי הקונה לפני שהוא מציע הצעה לבית. הקונה יכול להיות משקיע שמחפש לרכוש את הנכס בפחות משווי השוק המלא שלו, ואז למכור אותו במחיר גבוה יותר לרווח.
אם בעל הבית מפרט את הנכס למכירה באמצעות סוכן נדל"ן, קונים פוטנציאליים יצרו קשר עם סוכן הרישום. על הבנק המלווה לאשר כל מכירה קצרה וישכור מתווך נדל"ן אחד או יותר כדי להכין חוות דעת על מחיר ברוקר (BPO) - שווי שוק משוער על בסיס ניתוח של בתים דומים שנמכרו לאחרונה בשוק המקומי. שווי השוק המשוער עוזר לבנק להחליט אם מחיר המכירה המוצע מקובל.
בעלי בתים העומדים בפני עיקול יכולים לפנות לתכנית הפדרלית Making Making Affordable בטלפון 888-995-HOPE (888-955-4673) לקבלת סיוע בשמירה על בתיהם או מעבר לבית חדש אם זה לא אפשרי.
- עיקול מקדים מתחיל כאשר המלווה מגיש הודעת ברירת מחדל על הנכס מכיוון שלבעל הבית יש לפחות שלושה חודשים עברייני תשלומי משכנתא. לבעלי בתים עשויה להיות האפשרות למכור את בית הטרפה המקדימה שלה כמכירה קצרה לאחר אישור המלווה. אם בעל הבית אינו מכסה את התשלומים שחלפו בעבר ולא מוכר את הבית במהלך תקופת העיקול, המלווה בסופו של דבר ימכור את הנכס, בדרך כלל במכירה פומבית.
יתרונות וחסרונות של טרום עיקול
בית שנמכר בשלב העיקול יכול להיות win-win-win עבור כל שלושת הגורמים המעורבים. בעל הבית מסוגל למכור את הנכס תוך הימנעות מהנזק שיש לעיקול בהיסטוריית האשראי שלה. הקונה עשוי להצליח לנכס את הנכס במחיר נמוך משוק השוק. מוסד המלווה מסוגל להעביר בצורה אפקטיבית את המשכנתא לקונה ולהימנע מעלות מעבר של עיקול.
אך קונים בתים שנטרלו מראש צריכים להיות מודעים לשעבודים לרכוש או למסים שטרם שולמו על בתים אלה מכיוון שאלו יכולים להפוך לאחריותם לאחר רכישת הנכסים. הקונה צריך גם לקחת בחשבון את עלויות התיקונים והשיפוצים אם הבית שנטל מראש הוא במצב גרוע, או שהוא עלול להסתכן בסופו של דבר בהוצאות שעולות על התקציב שלו.
אם בעל הבית אינו מכסה את התשלומים המגיעים ולא מוכר את הבית במהלך תקופת העיקול, המלווה בסופו של דבר ימכור את הנכס, בדרך כלל במכירה פומבית. בנק הוא הבעלים של הנכס בשלב זה וסביר יותר שהוא ינסה למכור את הנכס במחיר נמוך עוד יותר ולא לשמור על הוצאותיו השוטפות, כמו מיסים וביטוח.
